【正文】 政策方面： 伴隨未來城中村改造，福德村將拆遷約 ，新規(guī)劃按照區(qū)域核心商業(yè)、商務(wù)及高端住宅區(qū)定位設(shè)計(jì) 。步行不到 10分鐘就到云南大劇院，舉步即到寶海公園、關(guān)上森林公園。在園林設(shè)計(jì)方面，開發(fā)商自稱以項(xiàng)目為綠色自稱典范、精心營造綠色主題、國外世界級設(shè)計(jì)師、 綠化率高達(dá) 50%的說話保留態(tài)度，項(xiàng)目地沒有綠化可言。 新城區(qū) 板塊 特征 客 戶：輻射范圍大，吸引全城置業(yè)客戶 ； 產(chǎn)品： 目前入市項(xiàng)目較少，產(chǎn)品以小高層為主 ； 營銷：營銷手段 較一般。 第 33 頁，共 102 頁 5. 板塊分析 昆明市置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域主要由東市區(qū)（泛昆洛板塊）、北市區(qū)（北辰板塊、世博板塊）、西市區(qū)（高新板塊）、南市區(qū)（滇池板塊、官南板塊）、呈貢新城板塊構(gòu)成。 第 31 頁，共 102 頁 產(chǎn)品分析 1）物業(yè)類型分類 2020年 2季度，昆明樓市繼續(xù)延續(xù)了自上季度以來的持續(xù)升溫，本月，在各方面利好消息的推動(dòng)下，昆明樓市繼續(xù)保持復(fù)蘇的勢頭，成交量、成交面積和成交金額都大幅度提高。 第 28 頁，共 102 頁 而目前已開工建設(shè)的 7個(gè)城中村改造項(xiàng)目總用地面積為 1109畝，總建筑面積達(dá) 400萬平方米，這些項(xiàng)目基本上會(huì)在明年上市。 第 26 頁，共 102 頁 土地供應(yīng)情況分析 2020年土地成交情況就占比而言，工業(yè)用地和居住用地占比較高，分別為 %和 %，共建配套占比 %，商業(yè)占比 %，商住用地占比僅為 % 2020年 17月，居住用地供應(yīng)占 27%，商業(yè)用地供應(yīng)占 25%,工業(yè)用地占比最高達(dá) 36%。 昆明樓市回暖主要受五大因素影響： 1. 政府多項(xiàng)救市政策實(shí)施的累加效應(yīng)顯現(xiàn)，去年陷入觀望的大量購房力量重拾置業(yè)信心； 2. 市場經(jīng)過 08年的深度調(diào)整后，樓價(jià)已理性回調(diào)，符合市場普遍承受力； 3. 剛性需求開始得到市場關(guān)注，大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的集中出現(xiàn)成功引爆大量的剛需置業(yè)； 4. 在通貨膨脹的預(yù)期影響下，大量資本尋找投資渠道和出路，為抗通脹、保值增值而購房置業(yè)的高端群體增多； 5. 隨著昆明新的城市規(guī)劃逐步落實(shí)，在各種利好規(guī)劃的炒作促動(dòng)下購房者對樓市的發(fā)展更為樂觀。 來自昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年 1至 6月，昆明共成交商品 房 27530套，成交面積，成交金額 ，均價(jià) 4630元 /平方米。 第 23 頁，共 102 頁 空間發(fā)展方向 綜合中心城區(qū)未來發(fā)展的要求，規(guī)劃形成?一主、兩副、兩區(qū)級、多點(diǎn)?的發(fā)展體系。 城市發(fā)展總目標(biāo) 1) 實(shí)現(xiàn)區(qū)域與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，產(chǎn)業(yè)調(diào)整優(yōu)化的目標(biāo)，市域發(fā)展空間格局得到完善，山水園林與旅游城市特色景觀； 2) 城市功能配套完善，集聚輻射能力增強(qiáng)； 3) 生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效明顯，投資環(huán)境進(jìn)一步改善； 4) 社會(huì)保障和社會(huì)救助體系較為健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高。不過，二季度商品住宅供應(yīng)總量僅為 萬平方米，同比下降 %。 南市區(qū)地鐵優(yōu)勢搶占先機(jī) 經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前北市區(qū)已經(jīng)比較成熟。 當(dāng)然，昆明要形成以地鐵沿線物業(yè)為價(jià)格主導(dǎo)的體系還需要時(shí)日，畢竟目前地鐵規(guī)劃剛剛出臺，并且 2號線的運(yùn)營也還有三年半的時(shí)間，樓市甚至還沒來得及進(jìn)入到地鐵概念炒作階段。?我手上有一套房，前段時(shí)間掛出來時(shí)是 42萬，現(xiàn)在房東已經(jīng)把價(jià)格漲到 45萬了。以北辰 第 19 頁，共 102 頁 財(cái)富中心為 首的北市區(qū)、以世紀(jì)城片區(qū)為點(diǎn)的南市商業(yè)區(qū)、以實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心為核心的呈貢新城將匯集大量人流、物流、信息流和資金流，得到更大的發(fā)展空間。特別是像遠(yuǎn)在東南的呈貢新城和西 邊的安寧片區(qū)，價(jià)格遠(yuǎn)不能與市內(nèi)各區(qū)域相匹敵。而影響究竟能有多大？ 根據(jù)全國第一本系統(tǒng)研究軌道交通引導(dǎo)城市開發(fā)的專著《軌道交通時(shí)代的城市開發(fā)》的理論，城市中心區(qū)由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短，而新開發(fā)區(qū)增值周期則較長。而這些區(qū)域，在幾年前地鐵動(dòng)工時(shí)，就已經(jīng)是深圳樓市的熱點(diǎn)版圖了。最直接的影響，將極大地促使房地產(chǎn)市場格局的重整，還將對各片區(qū)住宅價(jià)值產(chǎn)生較大的影響，由此帶來住宅價(jià)格體系的變化。 隨著昆明軌道的建成通車，城市環(huán)境將進(jìn)一步改善，城市的軟硬實(shí)力都將得到很大的提升。據(jù)昆明市人民政府副秘書長王忠介紹，今年，昆明市又下達(dá)了 45個(gè)城中村的改造任務(wù)，到目前，累計(jì)拆除面積已達(dá) 250 萬平方米。昨天，昆明市盤龍區(qū)法院對此案宣判：開發(fā)商逾期交房被判賠償 60 業(yè)主 78萬余元；對于索要增高補(bǔ)償費(fèi)的訴請，由于業(yè)主們沒有證據(jù)證明其損失，法院不予支持。 此外，在大規(guī)模的城中村改造中，昆明市也將嚴(yán)格按國家現(xiàn)行的土地政策、依法遵規(guī)履程實(shí)施土地報(bào)批、征收和供應(yīng)，形成具有昆明特色的盤活存量土地資產(chǎn)、集約和優(yōu)化城市土地開發(fā)利用的格局。對規(guī)模較大的項(xiàng)目可以分期實(shí)施?！独ッ髦鞒墙ㄖ叨瓤刂埔?guī)劃方案》（以下簡稱《方案》） 4月 15日起公示。鑒于 此，管理中心對租房提取住房公積金的條件和審批材料作出相應(yīng)調(diào)整。對沒有按約定開工建設(shè)和竣工的，要依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成開發(fā)。關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想設(shè) 立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說辭：物業(yè)稅是遏制房價(jià)上漲的手段。 第 8 頁，共 102 頁 二、政策環(huán)境分析 （一）國家政策 1．?小產(chǎn)權(quán)房?是違法建筑 新政時(shí)間 ： 2020年 6月 10日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國土資源部 新政內(nèi)容 ： 國土資源部強(qiáng)調(diào)，?小產(chǎn)權(quán)房?實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的?小產(chǎn)權(quán)房?等違法用地 、違法建筑行為。城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，有效激活了消費(fèi)市場，這標(biāo)志著昆明消費(fèi)品 市場規(guī)模的發(fā)展進(jìn)入了更高層次，但可支配收入的增長速度遠(yuǎn)小于房價(jià)的上升速度， 預(yù)計(jì) 09年居民可支配收入增速 為 8%，在居民收入 下滑的趨勢下，居民收入對房價(jià)的支撐作用 相對會(huì)有所 減弱，居民的購房能力下降。 雖然城市市場消費(fèi)增幅快于農(nóng)村，但城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距逐步縮短。 第 4 頁，共 102 頁 上半年固定資產(chǎn)投資同比增長 % 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資成為拉動(dòng)今年上半年昆明市 GDP增長的最大?功臣?，占全市 GDP總數(shù)的 7成以上。 從歷年 GDP 增長來看，昆明市經(jīng)濟(jì)增長有一定的波動(dòng)， 2020 年的增長率為 %， 2020 年降為 11%， 2020年為 13%， 2020年為 %， 2020年又回落到 12%，至今年上半年，增速為 %；從20202020年整體走勢來看， GDP增速呈現(xiàn) M型 趨勢，但受全球經(jīng)濟(jì)下滑和中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，2020年 16月雖然增速仍然達(dá)到了 %，高于全國的平均水平，但較 2020年有了較大下降， GDP增長速度 繼續(xù) 放慢。 從地鐵、輕軌等城市道路改造到高速公路、農(nóng)村公路的修建；從城中村改造到城市景觀綠化、美化；從老項(xiàng)目的推進(jìn)到新項(xiàng)目的落地。 2020年 16月，昆明全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，比去年同期增長 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。 2020年 6月末， 昆明 市金融 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局 機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 ，同比增長 %，高于去年同期 ；比年初增加 第 7 頁，共 102 頁 ；貸款余額 ，同比增長 %，高于去年同期 ，比年初增加 。 3．物業(yè)稅征收告別理論階段提到政策層面議事日程 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 25日 頒布機(jī)構(gòu) ： 發(fā)改委 新政內(nèi)容 ：《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 5．《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 15日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國土資源部 新政內(nèi)容 ：《 通知》要求，各地要加快編制、修編 2020至 2020年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類 確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等 3 類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。 （二）昆明本地政策 1．昆 明低保戶才可提取公積金租房 新政時(shí)間 ： 2020年 04月 13 日 頒布機(jī)構(gòu) ： 昆明市住房公積金管理中心 新政內(nèi)容 ： 只有享受城市居民最低生活保障的職工，租房居住時(shí)房租超出家庭工資年收入的 25%，才能提取住房公積金用于房租。隨著城中村、道路改建的推進(jìn)，部分公共停車設(shè)施還將面臨拆除，待改造 第 11 頁，共 102 頁 重建。目的是為昆明營造出兩個(gè)景觀視廊和一條景觀視線，站在圓通山就可盡情飽覽圍繞滇池盆地的西山、長蟲山，遙看呼馬山，凸現(xiàn)昆明自然山水風(fēng)貌。據(jù)了解，昆明市土地總面積中山地、丘陵占 88%，平地占 10%，湖泊占 2%，土地資源呈現(xiàn)出?人口多、耕地少，山地多、平地少，荒地劣地多、良田好地少，宜墾耕地后備資源不足、建設(shè)用地供給矛盾突出? 的特點(diǎn)，人均耕地面積 ， 15176。 第 14 頁，共 102 頁 房地產(chǎn)開發(fā)投資在各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的比重 上升 從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的占比情況來看，第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相當(dāng)，房地產(chǎn)投資在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占三分之一左右， 09年前 兩個(gè) 季度 上升 了 ，而在固定資產(chǎn)投資中的比例也有所上升 。 昆城中村改造招徠 886億意向金 必將增色春城 一年多來昆明共下達(dá)了 125個(gè)城中村改造任務(wù)，到目前為止，已有 16個(gè)村的回遷安置房開始啟動(dòng)、今年內(nèi)部分回遷安置房將實(shí)現(xiàn)主體工程完工、 97個(gè)城中村改造項(xiàng)目確定了投資意向人、 3個(gè)城中村土地已成功交易。其中： 3號線為骨干線， 5號線為世紀(jì)城站 第 17 頁，共 102 頁 輔助線， 6號線為機(jī)場專線。預(yù)計(jì)三年半后，昆明地鐵 2號線將會(huì)全線開通。而地鐵所帶來的交通上的便利是其他交通方式無法比 擬的，所以地鐵將成為影響樓市格局形成的關(guān)鍵性因素。將會(huì)有更多人因?yàn)榈罔F愿意住到離市 中心更遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方去，地鐵沿線的區(qū)域?qū)⒋鬄槭芤?。與其他內(nèi)地城市一樣，昆明房地產(chǎn)市場，一直以來基本依靠區(qū)位、樓盤品質(zhì)和周邊環(huán)境等來決定價(jià)格。在城市重心南移的過程中，由于南市區(qū)較大規(guī)模的開發(fā)，其地鐵優(yōu)勢將日趨顯現(xiàn)，地鐵沿線一些正在成長中的開發(fā)區(qū)域或是已經(jīng)成型的商圈也將得到較大提升，成為炙手可熱的置業(yè)新寵。 市場現(xiàn)狀 昆洛板塊二手房價(jià)格開始上升 昆明地鐵雖然剛剛起步，但 2號線沿線的物業(yè)已經(jīng)有價(jià)格上漲的趨勢。地鐵規(guī)劃的最終確定讓更多的購房者更加看好這一片區(qū)的發(fā)展前景，這一片區(qū)在購房者心目中的價(jià)值地位將大大提升。 第 20 頁，共 102 頁 縱觀各大城市，軌道交通的提升對城市版圖以及樓市格局等的影響是顯而易見的。 從典型城市供求關(guān)系來看，九成以上的城市供小于求。成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期積壓庫存加速消化，截至今年 6月底，全國主要城市庫存消化量已超過原有庫存 46%。 城市用地規(guī)模 城鎮(zhèn)建設(shè)用地要貫徹緊湊發(fā)展、節(jié)約土地的方針，切實(shí)加強(qiáng)對基本農(nóng)田的保護(hù)。 第 24 頁，共 102 頁 第二章 昆 明房地產(chǎn)市場 一、 當(dāng)前 市場概述 2020年上半年，從年初的深度調(diào)整，到 3月開始的持續(xù)數(shù)月火爆熱銷，經(jīng)歷了?冰火兩重天?后的昆明樓市徹底走出了 08年的行業(yè)低谷，觀望氛圍驅(qū)散，市場信心回升，商品住宅交易量呈爆發(fā)式增長，昆明整體樓市呈現(xiàn)?全面復(fù)蘇，量升價(jià)漲?的態(tài)勢。 樓市的見暖趨勢開始讓開發(fā)商?蠢蠢欲動(dòng)?， 伴隨著幾大開發(fā)商 5月業(yè)績的陸續(xù)公布， 6月份全國土地市場亦進(jìn)一步升溫，開發(fā)商再度開始激進(jìn)?抄底?土地市場，并?合理?地提升售價(jià)，一切仿佛 2020年樓市高溫重現(xiàn)。大部分以底價(jià)成交。 2020年和 2020年的新增供應(yīng)主要包括城中村改造用地和非城中村改造用地兩個(gè)部分。值得一提的是， 6 月環(huán)比多賣房 966 套，增幅約 17%；同比 2020 年 6月 4488套的成交量，增幅達(dá) 46%，成為自 2020年以來成交量最高的月份。詳見下圖。 北市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復(fù)合性較為突出； 營銷：營銷手段方式較高，促銷頻率高； 價(jià)格：均價(jià)為 4000元 /平米左右； 去化：項(xiàng)目規(guī)模有限，去化速度較快； 滇池 板塊特征 客 戶：輻射范圍大，吸引全城置業(yè)客戶 ； 產(chǎn)品： 高品質(zhì)產(chǎn)品，基本以洋房，別墅為主 ； 營 銷：營銷手段較為頻繁，營銷水平最高 ； 價(jià)格：均價(jià)為 5500元 /平米左右； 去化：去 化速度相對較為緩慢 ； 第 35 頁，共 102 頁 （ 4）西市區(qū)（高新板塊） 西市區(qū)在昆明眼中不過是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，由于區(qū)域交通、生活配套相對不足，生活成本偏高，西市區(qū)在昆明地產(chǎn)開發(fā)中一直不被看好，加之區(qū)域認(rèn)同