【正文】 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局 2020— 2020昆明人均可支配收入年均增長為 %。 由于積極采取拉動(dòng)內(nèi)需政策效果，上半年居民收入依然有較快的增長。 2020年 16月，昆明全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，比去年同期增長 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。 近年來，昆明市人均可支配收入呈比較平穩(wěn)的增長。 2020年昆明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬元，達(dá)到了 10766元。城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，有效激活了消費(fèi)市場，這標(biāo)志著昆明消費(fèi)品 市場規(guī)模的發(fā)展進(jìn)入了更高層次，但可支配收入的增長速度遠(yuǎn)小于房價(jià)的上升速度， 預(yù)計(jì) 09年居民可支配收入增速 為 8%，在居民收入 下滑的趨勢下，居民收入對房價(jià)的支撐作用 相對會(huì)有所 減弱，居民的購房能力下降。 第 6 頁，共 102 頁 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo) 從三大產(chǎn)業(yè)的變化情況來看，第一產(chǎn)業(yè)從 2020年開始，所占 GDP比重逐年降低，到 08年，比重下降到 %；第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占比都略有提升。 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局 其中第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)，主要有機(jī)電、重化、輕紡、二輕、供電 、煙草 等工業(yè)構(gòu)成。 房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資規(guī)模在第三 產(chǎn)業(yè)中占有較大比重，房地產(chǎn)投資在第三產(chǎn)業(yè)中所占比例有所下降，這對第三產(chǎn)業(yè)在總量中比重相對降低有一定的影響。 金融機(jī)構(gòu)存貸款大幅增長 金融機(jī)構(gòu)存貸款大幅增長，為昆明市發(fā)展帶來了穩(wěn)定的資金支撐。 2020年 6月末， 昆明 市金融 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局 機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 ，同比增長 %，高于去年同期 ；比年初增加 第 7 頁，共 102 頁 ；貸款余額 ，同比增長 %，高于去年同期 ，比年初增加 。從貸款方面看，全市工業(yè)短期貸款余 額 ，比年初增加 ，基本建設(shè)中長期貸款余額 ，比年初增加 。 自 2020年至今，貸款余額增長率高于存款增長率，經(jīng)濟(jì)活躍程度進(jìn)一步加強(qiáng)。 第 8 頁，共 102 頁 二、政策環(huán)境分析 （一）國家政策 1．?小產(chǎn)權(quán)房?是違法建筑 新政時(shí)間 ： 2020年 6月 10日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國土資源部 新政內(nèi)容 ： 國土資源部強(qiáng)調(diào)，?小產(chǎn)權(quán)房?實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的?小產(chǎn)權(quán)房?等違法用地 、違法建筑行為。 新政點(diǎn)評 ： 作為全國改革先鋒的深圳市 5 月下旬頒發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，使人們看到?小產(chǎn)權(quán)?合法的希望。而國土部的表態(tài)，表明了中央政府對小產(chǎn)權(quán)房一貫的打壓態(tài)度。 2．降低開發(fā)商資金比例 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 27日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國務(wù)院 新政內(nèi)容 ： 國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 新政點(diǎn)評 ： 這是自 2020 年以來執(zhí)行 35%自有資本金貸款比例后的 首次下調(diào)，已恢復(fù)到 1996 年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始?松綁?。 3．物業(yè)稅征收告別理論階段提到政策層面議事日程 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 25日 頒布機(jī)構(gòu) ： 發(fā)改委 新政內(nèi)容 ：《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2020年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 新政點(diǎn)評 ：該通知實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺(tái)不會(huì)太久。也就是說，長期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來了。關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想設(shè) 立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說辭：物業(yè)稅是遏制房價(jià)上漲的手段。更有具體的測算說，物業(yè)稅開征 第 9 頁，共 102 頁 后，大約房價(jià)能下降 40%左右，后有保守的說法認(rèn)為降幅是 20%。 4．《土地增值稅清算管理規(guī)程》自 6 月 1 日實(shí)施 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 21日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國稅總局 新政內(nèi)容 ： 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局日前制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定?！兑?guī)程》自 6月 1日起施行。 新政點(diǎn)評 ： 根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 5．《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 15日 頒布機(jī)構(gòu) ： 國土資源部 新政內(nèi)容 ：《 通知》要求，各地要加快編制、修編 2020至 2020年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類 確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等 3 類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。 新政點(diǎn)評 ： 通知強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房用地供應(yīng)管理。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。對沒有按約定開工建設(shè)和竣工的，要依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成開發(fā)。對沒有按處理意見進(jìn)行整改的企業(yè)，要禁止其參加土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)購置新的土地。 6．從審批環(huán)節(jié)規(guī)范地產(chǎn)開發(fā) 新政時(shí)間 ： 2020年 5月 8日 頒布機(jī)構(gòu) ： 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部 新政內(nèi)容 ： 5月 8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》，要求?通過 1至 2 年的專項(xiàng)治理，使房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃，調(diào)整容積率的問題明顯減少，房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃審批環(huán)節(jié)腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢頭得到 第 10 頁，共 102 頁 有效遏制?。 新政點(diǎn)評 ： 近年來，一些地方城鄉(xiāng)規(guī)劃管理不規(guī)范、監(jiān)管不到位，容積率調(diào)整成為引發(fā)腐敗問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。 （二）昆明本地政策 1．昆 明低保戶才可提取公積金租房 新政時(shí)間 ： 2020年 04月 13 日 頒布機(jī)構(gòu) ： 昆明市住房公積金管理中心 新政內(nèi)容 ： 只有享受城市居民最低生活保障的職工，租房居住時(shí)房租超出家庭工資年收入的 25%，才能提取住房公積金用于房租。提取時(shí)需要提供本人身份證、低保證等資料，按年度辦理提取手續(xù)，提取住房公積金的額度不得超過 12個(gè)月房租總額或租房到期年度內(nèi)應(yīng)付的房租總額。 新政點(diǎn)評 ： 近期，昆明市住房公積金管理中心發(fā)現(xiàn)，持租房資料提取住房公積金的人數(shù)急劇上升，且多數(shù)材料經(jīng)審查疑點(diǎn)較多，存在利用虛假的租賃資料套取住房公積金的行為。鑒于 此，管理中心對租房提取住房公積金的條件和審批材料作出相應(yīng)調(diào)整。 2．新建住宅一戶配一車位 新政時(shí)間 ： 2020年 04月 15 日 頒布機(jī)構(gòu) ： 昆明市規(guī)劃局 新政內(nèi)容 ： 昆明市規(guī)劃部門從去年底，已將新建住宅停車位配建比例，從原來的約每兩戶擁有一個(gè)停車位，調(diào)整為 1∶ 1，即一戶居民配建一個(gè)停車位，該行政審批規(guī)定的執(zhí)行，將杜絕新建住宅小區(qū)再次出現(xiàn)停車難的問題。 新政點(diǎn)評 ： 近年來隨著昆明市城市的不斷發(fā)展，機(jī)動(dòng)車擁有量飛速增長，今年 3 月昆明市各類機(jī)動(dòng)車保有量已突破百萬輛，并仍在大幅增加。然而，由于歷史原因，現(xiàn)在全市停車設(shè)施較少， 特別是一些老舊居民區(qū)和城中村周邊幾乎沒有停車設(shè)施，造成機(jī)動(dòng)車亂停亂放，引起道路交通堵塞，影響了人們的正常通行。目前，除部分小區(qū)外，全市公共停車泊位數(shù)不足 8 萬個(gè)，其中露天平面停車場站占全市停車場的 23%。隨著城中村、道路改建的推進(jìn)，部分公共停車設(shè)施還將面臨拆除，待改造 第 11 頁，共 102 頁 重建。停車難成為一個(gè)亟待解決的社會(huì)問題。 3．昆明中心區(qū)才可以建摩天樓 新政時(shí)間 ： 2020年 04月 16 日 頒布機(jī)構(gòu) ： 昆明市規(guī)劃局 新政內(nèi)容 ： 除中心區(qū)外，昆明主城區(qū)建筑將不能超過 100米高度?！独ッ髦鞒墙ㄖ叨瓤刂埔?guī)劃方案》（以下簡稱《方案》） 4月 15日起公示。《方案》將不同區(qū)域限制的高度分為 6個(gè)級(jí)別，分別是：不限、小于 100米、小于 60米、小于 36米、小于 24米、小于 12米（生態(tài)）。其中，建筑高度不受限制的區(qū)域僅有 4個(gè)，分別是主城主中心區(qū)（包括 CBD區(qū)），區(qū)域范圍包括北至人民路以北 200米、南至金碧路以南 200米、東至白塔路以東 200米、西至祥云街片區(qū)；西市副中心區(qū)（次 CBD區(qū)），區(qū)域范圍為人民西路以南，海源路的改造片區(qū)；北市副中心區(qū)（次 CBD區(qū)），區(qū)域范圍為金星立交橋以北至霖雨路的北京路兩側(cè)區(qū)域；南市副中心區(qū)（次 CBD區(qū)），區(qū)域范圍巫家壩機(jī)場片區(qū) ，但前提是機(jī)場關(guān)閉前，應(yīng)滿足機(jī)場主管部門凈空的限制要求。 新政點(diǎn)評 ： 這是昆明市首次較為系統(tǒng)地明確主城各片區(qū)建設(shè)高度。其中除幾個(gè)中心區(qū)可以不受高度限制外，其余地段將被劃分成 6 個(gè)高度級(jí)別。目的是為昆明營造出兩個(gè)景觀視廊和一條景觀視線，站在圓通山就可盡情飽覽圍繞滇池盆地的西山、長蟲山，遙看呼馬山，凸現(xiàn)昆明自然山水風(fēng)貌。 昆明城中村拆遷補(bǔ)償 最高補(bǔ)償達(dá) 3700元／平米 昆明市 7月 14日出臺(tái)《主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》，規(guī)定一環(huán)路以內(nèi)的集體土地房屋拆遷最高補(bǔ)償 3700元 /平米 。 表一 補(bǔ)差政策最高 標(biāo)準(zhǔn) 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 最高補(bǔ)助單價(jià) 2300 元 /平方 1800 元 /平方 1200 元 /平方 1000 元 /平方 表二 貨幣補(bǔ)償最高標(biāo)準(zhǔn)（房地合一價(jià)） 類型 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 框架結(jié)構(gòu) 3700 元 /平方 3300 元 /平方 2900 元 /平方 2500 元 /平方 磚混結(jié)構(gòu) 3300 元 /平方 2900 元 /平方 2500 元 /平方 2100 元 /平方 磚木結(jié)構(gòu) 2900 元 /平方 2500 元 /平方 2100 元 /平方 1700 元 /平方 土木結(jié)構(gòu) 2500 元 /平方 2100 元 /平方 1700 元 /平方 1500 元 /平方 表三 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬家補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 第 12 頁，共 102 頁 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 16 元 /平方 /月 14 元 /平方 /月 12 元 /平方 /月 10 元 /平方 /月 搬家補(bǔ)助費(fèi) 600 元 /次 /戶 ，房屋拆遷期限自《拆遷通告》發(fā)布之日起一般不超過 6個(gè)月。對規(guī)模較大的項(xiàng)目可以分期實(shí)施。 城鎮(zhèn)房屋拆遷， 一環(huán)內(nèi)拆遷補(bǔ)償 6500元 /平米 《辦法》的第十四條給出了主城區(qū)城鎮(zhèn)房 屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)：市中心一環(huán)以內(nèi) 6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間 5500元 /平方米；二環(huán)至三環(huán)之間 4500元 /平方米；北邊片區(qū) 4500元 /平方米；東邊片區(qū) 3500元 /平方米；南邊片區(qū) 4500元 /平方米；西邊片區(qū) 4000元 /平方米。參考指導(dǎo)價(jià)有效期自本辦法頒布之日起至 2020年 5月 30日止。 昆明企業(yè)不得再自建經(jīng)濟(jì)適用房 已經(jīng)停止審批 7月 14日，昆明市委、市政府要求在主城區(qū)范圍內(nèi)的單位不得再單獨(dú)建蓋經(jīng)濟(jì)適用房，有關(guān)部門也已停止對主城區(qū)范圍內(nèi)單位利用自有存量土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的審批。 大規(guī)模清理閑置土地 昆明收儲(chǔ)了三萬余畝土地 自去年以來，為應(yīng)對金融危機(jī)、克服經(jīng)濟(jì)困難的投資建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)形成了對土地的巨大需求，使得 全 國 18億畝耕地紅線面臨空前的壓力。據(jù)了解，昆明市土地總面積中山地、丘陵占 88%，平地占 10%，湖泊占 2%，土地資源呈現(xiàn)出?人口多、耕地少，山地多、平地少，荒地劣地多、良田好地少，宜墾耕地后備資源不足、建設(shè)用地供給矛盾突出? 的特點(diǎn)，人均耕地面積 ， 15176。以上坡耕地占全市耕地總面積的 %，適宜墾殖和開發(fā)建設(shè)的土地資源極為有限，土地資源對全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的約束性矛 盾將長期存在。因此，如何利用好有限的土地資源也給 昆明市政府 提出了更高的要求。 此外，在大規(guī)模的城中村改造中，昆明市也將嚴(yán)格按國家現(xiàn)行的土地政策、依法遵規(guī)履程實(shí)施土地報(bào)批、征收和供應(yīng)，形成具有昆明特色的盤活存量土地資產(chǎn)、集約和優(yōu)化城市土地開發(fā)利用的格局。目前，昆明已完成 3個(gè)片區(qū)的城中村改造項(xiàng)目共 328畝經(jīng)營性土地的公開招拍掛出讓工作。 第 13 頁，共 102 頁 三、投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資 上半年 同比增長 88% 從房地產(chǎn)業(yè)開看，昆明上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長 %，占全省房地產(chǎn)開發(fā) 投資總量一半以上。 2020年以來，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資額在迅速增加，但增長率在經(jīng)歷 2020年的瘋狂增長之后，增速開始穩(wěn)步回落，從 0