【正文】 會發(fā)展全局，追趕前進，超常突破，跨越發(fā)展。天津、南京、 大連等城市二季度供應量不足成交量的一半，供求比小于 1∶ 2；上海、北京、深圳等六成城市供求比在 1∶ ∶ 2之間。有數(shù)據(jù)顯示，地鐵開通后，香港地鐵物業(yè)平均升值近 50％，投資回報率達到 15％。而像展覽中心、火車站這些本來商業(yè)和生活氛圍就比較濃厚的區(qū)域，將因為地鐵帶來區(qū)域升級，區(qū)域價值也將得到進一步提升。記者在世紀城和新亞洲?從此，昆明樓市將增加一個新的概念 —— 地鐵樓盤。從分布形態(tài)來說，昆明樓市的價格分布目前仍處于?圓形?價格狀態(tài)。而傳統(tǒng)的優(yōu)勢板塊將被大大削弱，從而形成以地鐵為主線的新的樓市格局。以深圳為例，在地鐵開通以前，很多人因為交通和生活環(huán)境問題不愿意在關(guān)外置業(yè)，關(guān)內(nèi)外房價差距非常大。 本案的價格在未來擁有較大的升值空間。?本次國家發(fā)改委批準建設的線網(wǎng)是 3號線，長度共計 里，設 47個站。截至目前，城中村改造意向投資資金達到了 886億元 根據(jù)田野咨詢機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，昆明自去年啟動了城中村改造后，并于 3月和 7月分兩批下達了 80個村的改造計劃 。房地產(chǎn)開發(fā)投資在 GDP中的比例 呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢 。以上坡耕地占全市耕地總面積的 %，適宜墾殖和開發(fā)建設的土地資源極為有限，土地資源對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的約束性矛 盾將長期存在。 昆明城中村拆遷補償 最高補償達 3700元／平米 昆明市 7月 14日出臺《主城區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》，規(guī)定一環(huán)路以內(nèi)的集體土地房屋拆遷最高補償 3700元 /平米 。停車難成為一個亟待解決的社會問題。提取時需要提供本人身份證、低保證等資料，按年度辦理提取手續(xù)，提取住房公積金的額度不得超過 12個月房租總額或租房到期年度內(nèi)應付的房租總額。 新政點評 ： 通知強調(diào)，要加強和規(guī)范保障性住房用地供應管理。 新政點評 ：該通知實際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺不會太久。從貸款方面看，全市工業(yè)短期貸款余 額 ，比年初增加 ，基本建設中長期貸款余額 ，比年初增加 。 近年來，昆明市人均可支配收入呈比較平穩(wěn)的增長。昆明市迎來了歷史上高速發(fā)展的?黃金期?，固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大。 從總量上看， GDP 總值從 2020年的 812 億，增長到 2020年的 億元，到 2020 年， GDP已經(jīng)為 ，昆明 GDP 增速已連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)，且昆增長速度超過全國平均水平，說明全市的社會經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展期 間。 延續(xù) 2020 年 的趨勢， 投資與消費兩大?引擎? 依然是 昆明 2020 年 ?保增長?的主要動力，但在全國乃至全球經(jīng)濟放緩的大形勢下，保持全年經(jīng)濟較快發(fā)展的壓力仍然較大。 消費品市場保持快速增長 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局 第 5 頁，共 102 頁 2020— 2020，昆明社會消費品零售總額年均增長 %； 2020年 16月全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，同比增長 %。 2020年昆明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬元，達到了 10766元。 自 2020年至今，貸款余額增長率高于存款增長率，經(jīng)濟活躍程度進一步加強。也就是說，長期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來了。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。 新政點評 ： 近期，昆明市住房公積金管理中心發(fā)現(xiàn)，持租房資料提取住房公積金的人數(shù)急劇上升，且多數(shù)材料經(jīng)審查疑點較多，存在利用虛假的租賃資料套取住房公積金的行為。 3．昆明中心區(qū)才可以建摩天樓 新政時間 ： 2020年 04月 16 日 頒布機構(gòu) ： 昆明市規(guī)劃局 新政內(nèi)容 ： 除中心區(qū)外，昆明主城區(qū)建筑將不能超過 100米高度。 表一 補差政策最高 標準 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 最高補助單價 2300 元 /平方 1800 元 /平方 1200 元 /平方 1000 元 /平方 表二 貨幣補償最高標準（房地合一價） 類型 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 框架結(jié)構(gòu) 3700 元 /平方 3300 元 /平方 2900 元 /平方 2500 元 /平方 磚混結(jié)構(gòu) 3300 元 /平方 2900 元 /平方 2500 元 /平方 2100 元 /平方 磚木結(jié)構(gòu) 2900 元 /平方 2500 元 /平方 2100 元 /平方 1700 元 /平方 土木結(jié)構(gòu) 2500 元 /平方 2100 元 /平方 1700 元 /平方 1500 元 /平方 表三 臨時安置補助費和搬家補助費標準 位置 一環(huán)路以內(nèi) 一環(huán)至二環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)之間 三環(huán)以外 第 12 頁，共 102 頁 臨時安置補助費 16 元 /平方 /月 14 元 /平方 /月 12 元 /平方 /月 10 元 /平方 /月 搬家補助費 600 元 /次 /戶 ，房屋拆遷期限自《拆遷通告》發(fā)布之日起一般不超過 6個月。因此，如何利用好有限的土地資源也給 昆明市政府 提出了更高的要求。 第 15 頁，共 102 頁 四、市場環(huán)境分析 金沙地產(chǎn)逾期交房賠業(yè)主 78 萬 因為逾期交房和擅自加高樓層，昆明市?金色交響?小區(qū) 60位業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。截止到 2020年 12月 31日，列入改造計劃的 80個村全部完成了專項規(guī)劃的編制和審批，有 40多個村進行了拆遷安置。按 3萬人 /小時以上的地鐵標準建設的 2號線預計今年 8月份開工，預計最快到2020年年底，昆明人就能坐上地鐵出行。 【分析】 ： 地鐵之于昆明樓市，是整個房地產(chǎn)市場的全面變局。但是現(xiàn)在，深圳地鐵數(shù)條線路即將通車，布吉、龍華、寶安中心區(qū)等也成為了市民爭相置業(yè)的區(qū)域。 價格體系 將沿地鐵為主軸呈線性分布 地鐵對沿線物業(yè)的價格也將帶來深刻影響。也就是說，越是處于市中心的樓盤，價格就越貴，而距離市中心越遠，價格相對越低。?云南財經(jīng)大學經(jīng)濟發(fā)展研究中心研究員王 詠 雪表示，地鐵對昆明的城市發(fā)展影響是深遠的，昆明房地產(chǎn)的價值版圖將因地鐵方案的獲批而重新劃分。體育城周邊的三級地鋪了解到，由于上個月地鐵規(guī)劃的出臺，目前昆洛板塊的二手房的價格已經(jīng)開始有所上升。但軌道交通給這些傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)所帶的升值空間遠遠不如市郊。地鐵站點附近的樓盤平均價格要比其它樓盤高出 10%15%，樓盤銷售速度也較快。 數(shù)據(jù)顯示，今年二季度成交量延續(xù)了一季度大幅增長的走勢，全國 31 個典型城市成交量達到，同比、環(huán)比漲幅分別為 %和 %。抓住歷史性機遇，加快打造全省經(jīng)濟社會發(fā)展最重要的增長極和發(fā)動機，真正把昆明建設成為中 國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動型城市，中國最適宜居住、投資環(huán)境最佳城市，建成中國面向東南亞、南亞的現(xiàn)代化國際都市，中國面向東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、進出口加工中心和交通信息樞紐。 2) 中心城規(guī)劃建設用地規(guī)模： 2020年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)?？刂圃?430平方公里左右，人均規(guī)劃建設用地規(guī)模 100平米，其中主城區(qū)規(guī)劃建設用地規(guī)模 330平方公里，呈貢新區(qū)規(guī)劃建設用地規(guī)模85平方公里，空港經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設用地規(guī)模 15平方公里。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額在連續(xù) 11個月?雙降?后，首次出現(xiàn)了正增長，量價齊升使得昆明樓市正企穩(wěn)向好。市場的供、需雙方已經(jīng)悄悄發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，剛性需求的數(shù)量在逐漸減少 ,投資性需求的數(shù)量在逐漸增加。 2020年土地成交主要集中在呈貢新區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)； 2020 年 17月份，官渡區(qū)、高新區(qū)土地供應所占比重較大。 城中村改造方面，今年通過專項規(guī)劃的項目 39 個項目，總占地面積達 7794畝，按平均容積率，則將新曾建筑面積 2079萬平方米，這些項目絕大部分會在今年底、明天初開工建設。 2020年 26月成交價格在 50005700之間徘徊，總體價格走勢趨于強勢，以目前在售的各樓盤來看，未來還將醞釀漲價風波，昆明樓價在下半年還將有一定的上升空間。 第 32 頁，共 102 頁 3） 市場銷售主力戶型 整體來看， 3+2+1（ 2）、 4+2+2和 2+2+1（ 2）這三種戶型所占比例達到了總體的 70%以上，表明目前 市場上提供的商品房仍然以這三種戶型為主。 官南 板 塊特 征 客 戶：南市區(qū)客源相對居多 ； 產(chǎn)品： 高性價比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營銷：營銷手段方式 一般 ，促銷頻率高； 價格：均價為 4500元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 西市區(qū) 板塊 特征 客 戶：西市區(qū)客源居多，在此置業(yè)者相對居多 ； 產(chǎn)品： 高性價比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營銷：營銷手段方式 較高 ，促銷頻率高； 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 36 頁，共 102 頁 （ 5）呈貢新城板塊 呈貢新城的規(guī)劃促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了前所未有發(fā)展機遇，同時區(qū)域?qū)τ诙沃脴I(yè)者和投資客的吸引力和魅力是最大的，雖然目前還不是十分理想的居住和生活區(qū)域，但由于呈貢新城定位日趨明確，未來 23年內(nèi)區(qū)域 將成為全城置業(yè)重心。 HB 戶型 參考面積：約 8294 平方米 贈送面積：約 （含陽臺） ? 戶型配比： 戶型 面積 占比例 1房 1廳 +1房 2廳 53平方米 94平方米 36% 2房 1廳 +2房 2廳 65平方米 92平方米 36% 3房 2廳 +4房 2廳 98平方米 143平方米 30% 第 40 頁，共 102 頁 總結(jié) 項目處于位于昆明二環(huán)路邊，有著成熟的交通設施，由于二環(huán)公路修建當中，項目周邊交通極為擁擠，交通次序雜亂無章，而且空氣較差。 ? 教育配套：官渡一幼、機關(guān)二幼、１５幼、關(guān)上一小、三中、 31中、官渡一中、 19中、北大 附中云南實驗中學、鐵路分局第三中學、云南中醫(yī)學院就在周邊。伴隨二環(huán)道路改建，領(lǐng)域周邊的交通將是通達各片區(qū)，地州的快速干道，同時密閉的高架交通，通 行速度快。項目所處區(qū)域國貿(mào)片區(qū)越來受政府的重視，政府投資百億二環(huán)防塵工程、二環(huán)快線系統(tǒng)工程、春城路改造工程正在啟動 。 ? 附近金融機構(gòu)：工、農(nóng)、建、中四大銀行及招商銀行、官渡區(qū)農(nóng)村合作信用社。在戶型方面，且?guī)缀跛袘粜?，都采用了偷面積的手法，在報建的時候把一個房間按陽臺報建，實際使用時則按房間使用，飄窗面積全送，這也是項目的一個賣點，與廣告推廣語?不可思議的空間?呼應。 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去 化 ： 去 化 速 度 相 對 較 快 ； 第 37 頁，共 102 頁 第三章 抽樣樓盤分析 一、金色俊園 發(fā)展商 昆明聯(lián)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 俊發(fā)地產(chǎn) 廣告公司 橙中國傳播機構(gòu) 物管公司 俊發(fā)物業(yè) 占地面積 建筑面積 418874平米 容積率 綠化率 50% 戶數(shù) 2700戶 本次開盤均價 5800元 /平方米（毛坯） 管理費 /平方米 （ 1）東市區(qū)（泛昆洛板塊） 東市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復合性特征較為突出； 營銷：營銷手段方式較高，促銷頻率高； 價格：均價為 4000元 /平米左右； 去化：項目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 34 頁，共 102 頁 東市區(qū)在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)歷程中，除了早期的老小區(qū)（東華小區(qū)、董家灣小區(qū)、新迎小區(qū)、曙光小區(qū)等），屬于起步較晚的區(qū)域，由于空港新城和呈貢新城的規(guī)劃，使東市區(qū)成為了連接兩地的要沖，戰(zhàn)略地位舉足輕重，片區(qū)未來發(fā)展巨大，且近兩年土地放量巨大，未來樓市 競爭將異常激烈，但由于東區(qū)市政配套老化、局部區(qū)域處于空白的情況使整個區(qū)域的發(fā)展受到一定的限制，要扭轉(zhuǎn)目前落后局面仍需要時間的推進。產(chǎn)品供應方面已混合項目及高層為主。 按照已通過轉(zhuǎn)項規(guī) 劃的改造項目明年初 70%開工建設，且開工建設的這些項目中有 70%在本年上市交易，那么明年城中村改造項目將新上市建筑面積為： 2079*70%*70%= 而上市的城中村新增建筑面積中商業(yè)面積占 10%，則將新增住宅建筑面積為： *(110%)= 那么， 2020年住宅市場供應量大概為： (57711— 30448)+7600+9168390/100≈ 27263+7600+91684≈ 126547套 再加上 2020年非城中村用地類型的新增部 分，預計 2020年的市場供應量 ： ≈ 13萬套左右 可以看出，城中村改造在明年開始影響昆明房地產(chǎn)供應市場，雖然這些項目中有部分的回遷房，如按回遷房占總開發(fā)量的 25%，那么明年城中村改造項目上市的新增商品住宅建筑面積也將達到 687萬平方米左右，即可新增住房 。