【正文】 第 1 頁，共 102 頁 昆明洋房市場調(diào)研報告 市場研究部 2020/8/3 第 2 頁，共 102 頁 目錄 第一章 宏觀背景分析 ................................................................................................................... 3 一、經(jīng)濟環(huán)境分析 .......................................................................................................... 3 二、政策 環(huán)境分析 .......................................................................................................... 8 三、投資環(huán)境分析 .........................................................................................................13 四、市場環(huán)境分析 .........................................................................................................15 五、城市發(fā)展規(guī)劃 .........................................................................................................21 第二章 昆明房地產(chǎn)市場 ..............................................................................................................24 一、當前市場概述 .........................................................................................................24 二、土地市場分析 .........................................................................................................25 三、住宅市場分析 .........................................................................................................27 第三章 抽樣樓盤分析 ..................................................................................................................37 一、金色俊園 ................................................................................................................37 二、銀海領(lǐng)域 ................................................................................................................41 三、城市理想 ................................................................................................................46 四、滇池衛(wèi)城 尚層 .......................................................................................................50 五、東驤神駿 ................................................................................................................53 六、華都 B 區(qū) ...............................................................................................................56 七、新亞洲體育城 .........................................................................................................58 八、銀海暢園 ................................................................................................................63 九、溪麓南郡 ................................................................................................................65 十、 SOHO俊園 .............................................................................................................68 抽樣樓盤分析 ................................................................................................................70 典型案例分析 —— 世紀城 ...............................................................................................72 第四章 消費者需求分析 ..............................................................................................................80 洋房消費者問卷調(diào)查 ......................................................................................................80 第五章 調(diào)研結(jié)論 .........................................................................................................................93 第六章 項目分析 .........................................................................................................................95 一、用地環(huán)境分析 .........................................................................................................95 二、項目價值分析 .........................................................................................................96 三、項目 SWOT 分析 ....................................................................................................96 第七章、項目定位建議 ................................................................................................................98 一、客群定位 ................................................................................................................98 二、產(chǎn)品定位 ................................................................................................................98 三、價格定位 ................................................................................................................99 四、項目定位 ................................................................................................................99 附件：昆明市近三個月典型成交案例 ......................................................................................... 100 第 3 頁，共 102 頁 第一章 宏觀背景分 析 一、經(jīng)濟環(huán)境分析 上半年昆明 GDP增幅高于全國 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局 據(jù)昆明市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長 %，增幅高于全國平均水平 個百分點。昆明市抓住工業(yè)突破、園區(qū)建設和招商引資等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積極應對挑戰(zhàn)，使得上半年全市國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)投資大幅增長、消費增長較快的特點。 從歷年 GDP 增長來看，昆明市經(jīng)濟增長有一定的波動， 2020 年的增長率為 %， 2020 年降為 11%， 2020年為 13%， 2020年為 %， 2020年又回落到 12%，至今年上半年，增速為 %；從20202020年整體走勢來看， GDP增速呈現(xiàn) M型 趨勢，但受全球經(jīng)濟下滑和中國經(jīng)濟增速放緩的影響，2020年 16月雖然增速仍然達到了 %，高于全國的平均水平，但較 2020年有了較大下降， GDP增長速度 繼續(xù) 放慢。 從總量上看， GDP 總值從 2020年的 812 億，增長到 2020年的 億元，到 2020 年， GDP已經(jīng)為 ，昆明 GDP 增速已連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)，且昆增長速度超過全國平均水平，說明全市的社會經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展期 間。 延續(xù) 2020 年 的趨勢， 投資與消費兩大?引擎? 依然是 昆明 2020 年 ?保增長?的主要動力，但在全國乃至全球經(jīng)濟放緩的大形勢下，保持全年經(jīng)濟較快發(fā)展的壓力仍然較大。 第 4 頁，共 102 頁 上半年固定資產(chǎn)投資同比增長 % 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資成為拉動今年上半年昆明市 GDP增長的最大?功臣?，占全市 GDP總數(shù)的 7成以上。據(jù)統(tǒng)計，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資 、 、 ，分別增長 %、 %、%。僅從房地產(chǎn)業(yè)開看，昆明上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長 %。 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局 自 2020— 2020年以來，全市固定資產(chǎn)投資 年均增長速度為 %。 從地鐵、輕軌等城市道路改造到高速公路、農(nóng)村公路的修建；從城中村改造到城市景觀綠化、美化；從老項目的推進到新項目的落地。昆明市迎來了歷史上高速發(fā)展的?黃金期?，固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大。 消費品市場保持快速增長 數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局 第 5 頁，共 102 頁 2020— 2020，昆明社會消費品零售總額年均增長 %； 2020年 16月全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，同比增長 %。 雖然城市市場消費增幅快于農(nóng)村，但城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟發(fā)展差距逐步縮短。城市市場實現(xiàn)消費品零售額 ，同比增長 %；農(nóng)村市場實現(xiàn) ，增長 %。 從趨勢上看，昆明市社會消費品零售總額連續(xù) 6年保持在 2位數(shù)，從 05年開始社會消費品零售總額增速加快，呈逐年上升趨勢， 09 年 16 月，增速更是達到了 %，可見昆明消費市場景氣度上升，居民消費水平有了很大的提高。 城鎮(zhèn)居民可支配收入 保持較快 增長