【正文】 低工業(yè)用地的需求。 國(guó)務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守 18億畝耕地底線 新一輪土地規(guī)劃（從 2020年到 2020年）修編，目前正按照國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出的“ 用地要一分一厘算，而不是一分一畝”的要求加緊編制中，圍繞著如何守住 18 億畝耕地底線，各方正群策群力。 要確保這一底線，意味著從目前到 2020 年我國(guó)耕地減少量必須控制在 2700 萬畝以內(nèi)，其中包括相當(dāng)比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個(gè)數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的 1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動(dòng)，建設(shè)用地規(guī)模要壓縮。 四、 2020 年 16 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析 國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過旺需求穩(wěn)定房?jī)r(jià) 中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)會(huì)議上指出：要增加 供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 建設(shè)部：區(qū)別收稅遏制大戶型 建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾 1 月２３日在北京召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，將全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅供應(yīng)與消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，通過“有區(qū)別的稅收政策”等遏制盲目消費(fèi)。 政府工作報(bào)告談樓市 在今年的溫總理的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)方面提出了四項(xiàng)樓市調(diào)控要點(diǎn)和五條土地管理內(nèi)容。 土地：經(jīng)濟(jì)行政“兩手抓”保障土地資源、引導(dǎo)資本流向； 樓市：建立具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式、重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房、科 學(xué)調(diào)控，平抑房?jī)r(jià)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。 同時(shí)要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。 商品房預(yù)售款專戶管理正在醞釀 權(quán)威人士日前透露，相關(guān)部門正在考慮對(duì)商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間，“目前尚不明確”。 所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。 □政策解讀： 對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理 可以有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。 同時(shí)這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過早預(yù)售樓盤、“快速滾動(dòng)開發(fā)”的開發(fā)商資金鏈帶，這對(duì)開發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展?？赡苷哂泄膭?lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷售的意圖。 國(guó)家趨于重視中小戶型建設(shè) 建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價(jià)位住房建設(shè)，納入城市規(guī)劃編制。 汪光燾表示，各地方政府要 按照國(guó)務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位中小套型的普通商品房住房。住房建設(shè)規(guī)劃要納入“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中。 央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市 繼商務(wù)部今年 3 月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?5月底公布的《上海市信貸投向指引（ 2020年修訂）》提出，金融機(jī)構(gòu)要控制對(duì)外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點(diǎn)。 除要求銀行把好信貸關(guān)外，央行公布的《指引》還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、嚴(yán)格審核借款人的購(gòu)房用途、嚴(yán)格把握資金 流向、嚴(yán)格限制超出償付能力的貸款需求等 5 項(xiàng)針對(duì)房貸業(yè)務(wù)的要求。 □政策解讀： 央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國(guó)際投行也開始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在外資源源流入之時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢(shì)。此次央行以文件的形式對(duì)外發(fā)布觀點(diǎn)，無疑會(huì)對(duì)入境炒房的外資起到威懾作用。 第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、成都市 2020 年 17 月土地市場(chǎng)分析 今年上半年全國(guó)樓市一片大漲，而接下來樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？先于樓市的土地市場(chǎng)歷來是房產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的走勢(shì)曲線也將反 映出未來一段時(shí)間房產(chǎn)的波動(dòng)趨勢(shì)。在本公司的今年上半年土地市場(chǎng)研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年上半年出讓土地的成交總價(jià)比去年同期大幅上漲。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年 1~7 月的 92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。 住宅用地全部成交 從土地市場(chǎng)研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，成都土地市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)異?；钴S的階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年土地成交均價(jià)比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng) 50 宗共 3518 畝，成交 46宗，共 3322畝，僅 4 宗 196 畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其 92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最 高。 今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場(chǎng)中也完全顯現(xiàn)出來。 熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng) 在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國(guó)際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。 目前，三環(huán)路內(nèi)外城市大道兩側(cè)及近郊區(qū)較大宗土地價(jià)格漲幅高于中心城區(qū)較小地塊。由于開發(fā)商占有土地資源的欲望強(qiáng)烈，新資本進(jìn)入瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)也是大宗地塊，從而形成大家都繞開小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭(zhēng)地的從 眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價(jià)都大大高于起拍價(jià)。本年 7 月 20 日，三宗百畝以上土地平均成交價(jià)是起拍價(jià)的 倍。溫江、郫縣、新都可拍到 200 多萬元至 400 萬元 /畝，彭州也可拍至 8090 萬元 /畝。 外來開發(fā)商占據(jù)絕對(duì)主動(dòng) 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，外來開發(fā)商拍得六城區(qū)土地達(dá) 畝，占成交總量近七成。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來開發(fā)商與日俱增。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局 2020 年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺(tái)資和外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資，分別達(dá)到 億元，同比上升 倍和 倍。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。政府及時(shí)放量供應(yīng)土地，目的在于盡快增大住宅供給，以平抑市場(chǎng)的旺盛需求。但部分港資和外資進(jìn)成都拍地的開發(fā)進(jìn)度都不理想，產(chǎn)品千呼萬喚出不來。成都市場(chǎng)研究有限公司提供的報(bào)告認(rèn)為，有“囤地”嫌疑的少數(shù)外資地產(chǎn)企業(yè)將影響整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性。 二、成都市 2020 年 16 月商品房市場(chǎng)情況 2020 年 16 月商品房供需統(tǒng)計(jì) 2020年 16月，成都市五城區(qū)供應(yīng)商品房 ，與去年同期的 度達(dá) %；成交商品房 ，總體市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺勢(shì)頭。 16月，五城區(qū)商品房當(dāng)期供銷比為 。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。 2020 年 16 月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍 如果說 06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么 07 上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。相對(duì)于06 年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄， 07 年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來越理性，開發(fā)商拿地的機(jī)會(huì)越來越均等，中小開發(fā)商也有了更多的機(jī)會(huì)。事實(shí)上，本土企業(yè)雙盤齊開，多 項(xiàng)目齊動(dòng)的情況在 07 上半年并不罕見。 （ 2）推盤：分批次 /分棟推出產(chǎn)品 多數(shù) 06 年駐足觀望的開發(fā)商都在 07年推出了自己的項(xiàng)目。 07 年上半年樓盤仍然延續(xù) 06 年分期分批次或者是分棟的模式推出產(chǎn)品；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時(shí)間上配合消費(fèi)者。 （ 3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo) 電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。由于主城區(qū)內(nèi)多層住宅的建設(shè)受到限制，因此多層住宅都集中到 了郊區(qū)。而電梯公寓則向著越來越高的方向發(fā)展。 （ 4）戶型： 80120 ㎡仍然是需求主力 07 年 16 月，全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍然以 80120 ㎡為主，各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以 80120 ㎡的套 2 套 3 戶型為主。 80120 ㎡的套 套 3 戶型是目前主力購(gòu)房群體最需要的。 三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望 城東房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 城東起步較晚，起點(diǎn)較高、底蘊(yùn)強(qiáng)勁。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時(shí)代最強(qiáng)音。 2020 年，城東東調(diào)置換出的大量土地已全面進(jìn)入開發(fā)階 段：淺水半島、萬科?金域藍(lán)灣、龍湖三千里、首創(chuàng)?愛這城、中房紅楓嶺、華裕高地、頤和家園、華潤(rùn) 24 城、陽光 100等十?dāng)?shù)個(gè)高品質(zhì)樓盤都集中在此區(qū)域兩公里半徑內(nèi)，目前該區(qū)域在售供應(yīng)量已達(dá) 120 余萬方，后期的供應(yīng)量更加巨大。實(shí)力品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競(jìng)爭(zhēng)，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。 城中房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 城中土地一直都炙手可熱。但上半年亮相的樓盤均價(jià)在 70008000元 /㎡左右 。對(duì)于城市中心位置，這樣的價(jià)格還是充滿了誘惑力。目前城中房源充足，曦城、皇后國(guó)際公寓、 CLUB雕墅、錦 天國(guó)際、 78號(hào)觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國(guó)際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 國(guó)際城南經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，如今，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、成都高新科技商務(wù)廣場(chǎng)、天府軟件園、高新技術(shù)孵化區(qū)的建成使用，高新區(qū)管委會(huì)的南遷、政府新辦公區(qū)及新領(lǐng)事館的即將落戶以及地鐵的催化作用，為城南樓市帶來了一大批城市新貴人群。 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 隨著浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值近年來也持續(xù)得以回歸。在城區(qū)拓展方面，明顯呈現(xiàn)出沿光華大道向溫江發(fā)展以 及沿羊西線向郫縣發(fā)展的雙向發(fā)展趨勢(shì)。 城北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來越快。特別是交通瓶頸的打破使得城北的居家環(huán)境得到了極大的提升。 第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 一、地理位置及概況 光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來的新興居住片區(qū)。光華片區(qū)處在成都上風(fēng)上水的位置， 3公里活水公園， 1200畝濕地公園， 600畝原生河灘竹林屏障，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會(huì)展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個(gè)生態(tài)社區(qū)。在其沿線上發(fā)展 行政辦公、商業(yè)、文化會(huì)展，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。目前外光華片區(qū)樓盤開發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購(gòu)房者心目中理想的居住區(qū)域。 二、公共設(shè)施狀況 商業(yè)貿(mào)易：大型購(gòu)物中心（規(guī)劃為家樂福） 文化教育：大學(xué)城 \成都七中 \溫江中學(xué) ,幼兒園 :金蘋果幼兒園 餐飲酒店：舒肘子光華店 \雍雅山房光華店 休閑娛樂：花博會(huì)公園 \碧落湖公園 \柳城公園 \置信城市公園 \溫江政府新城市廣場(chǎng) \溫地公園 \奧園運(yùn)動(dòng)中心 \魚鳧溫泉 三、交通道路體系狀況 公交線路： 30 309A、 904 等 2020 年光華大道青羊段將正式 建成通車。光華大道總長(zhǎng) 15 公里左右，寬 50 米，雙向 8 車道，道路設(shè)計(jì)時(shí)速 60 公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。 四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 本區(qū)域?yàn)榇蟊姌潜P最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。 區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購(gòu)物場(chǎng)所及小型娛樂場(chǎng)所。 五、規(guī)劃展望 由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進(jìn)，因此將來區(qū)域居民將會(huì)越來越多。物質(zhì)需求也會(huì)日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場(chǎng)將會(huì)進(jìn)駐本區(qū)域。而大的金融商務(wù)場(chǎng)所、娛樂休閑場(chǎng)所等將不會(huì)太受重視。 第三節(jié) 區(qū) 域個(gè)案調(diào)查 目前，在項(xiàng)目周邊光華大道區(qū)域有仁和春天大道、萬科朗潤(rùn)園、珠江國(guó)際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖香草國(guó)際、 邊城香格里 、等已建或在建項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。 項(xiàng)目周邊的樓盤是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。 一、仁和春天大道 項(xiàng)目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 /四川省道誠(chéng)實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司 開發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目位置： 成都市光華大道江安河畔 建筑規(guī)模： 占地面積： 600畝 建筑面積： 500000平方米 總戶數(shù)： 3600戶左右 規(guī)劃用途： 別墅、普通住宅、商業(yè)會(huì)所 銷售價(jià)格： 起價(jià)： 4900元 /㎡ 均價(jià)： 5200元 /㎡ 戶型面積：