【文章內(nèi)容簡介】 電梯間、停車場及公共活動區(qū)域 智能電子巡邏系統(tǒng)； 可視對講系統(tǒng)； 家庭自動報警系統(tǒng) 家電遠程自動控制系統(tǒng) 水、電、氣的自動遠程抄表系統(tǒng)； 公共區(qū)域照明的自動控制系統(tǒng)； 小區(qū)公共設(shè)備的集中控制系統(tǒng)； 小區(qū)局域網(wǎng) 系統(tǒng)，可通過 VOD 視頻點播系統(tǒng)點播歌曲、影片； 車輛出入口管理系統(tǒng)； 小區(qū) 一卡通 管理系統(tǒng)； …… …… 封閉式智能化管理，讓您感受絕對安全、舒適的居住生活。 五）投資潛力大 采用了專業(yè)的公司進行服務(wù)與管理，同時，有具有住宅與寫字樓的一些特點，既可以居住，有可以辦公，成為了一個功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場的接受面更加廣，能夠適合目前市場的充分需求。 建設(shè)成后將物業(yè)銷售后，將它交給專業(yè)物業(yè)管理公司去管理，專業(yè)的物業(yè)管理公司成立“房屋銀行”來進行運作，保證了投資的持續(xù)的 高收益，能夠充分刺激市場投資的積極性。 六）項目會所功能設(shè)置建議 項目的六層作為配套層設(shè)立雙會所 —— 商務(wù)會所與住戶會所 商務(wù)會所功能設(shè)置建議： 設(shè)立獨立中型、小型商務(wù)洽談室，提供ＶＯＤ視頻點播、衛(wèi)星頻道接收、 100兆光纖網(wǎng)絡(luò)ＰＣ終端，能滿足高檔商務(wù)洽談和小型會議的需要。 配設(shè)的商務(wù)中心提供滿足辦公需求的復印、打字、傳真、商務(wù)秘書等配套服務(wù)。設(shè)立空中商務(wù)酒吧，內(nèi)置特色吧臺，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務(wù)餐，客人在此盡情享受緊張辦公之余的休閑樂趣。 住戶會所功能設(shè)置建議： ? 壁球室 ? 時尚健康運動型 會所（ 棋牌室、臺球室、健身區(qū)、乒乓區(qū)） ? 影音室不僅有液晶視頻可供觀賞經(jīng)典名片，還設(shè)有家庭包廂式的卡拉 OK室。 ? 音樂閱覽室營造了最為浪漫的讀書方式：心儀的音樂 +喜愛的圖書 +香甜的咖啡 +舒適的環(huán)境 =一個有美麗心情的午后生活。 七）國際級服務(wù)公寓八大標準 1．國際級的開發(fā)理念 發(fā)展商秉承國際化開發(fā)理念，吸收國外先進的開發(fā)經(jīng)驗，充分結(jié)合淄博房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢，開發(fā)能夠領(lǐng)先淄博房地產(chǎn)市場的項目。 2．國際化的規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃巧妙地將“自然、生活、人”三者結(jié)合，符合國際商業(yè)、居住潮流。集商業(yè)、居住、休閑、娛樂于一 身，成為淄博一個真正的國際級服務(wù)公寓社區(qū)。 3．國際級的配套設(shè)施 匯集特色的生活、休閑、運動設(shè)施，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活享受，同時提供智能化服務(wù)，讓業(yè)主生活與國際同步。 4．國際級的物業(yè)管理 物業(yè)管理與世界知的物業(yè)管理公司合作，使物業(yè)管理達到世界先進水平，為業(yè)主提供“一站式物業(yè)管理”服務(wù)。物業(yè)管理做到規(guī)劃化、標準化。同時為業(yè)主提供個性化服務(wù)，所有的服務(wù)項目都能夠在“客戶服務(wù)中心”一站辦妥。 國際級的資訊系統(tǒng) 小區(qū)智能化系統(tǒng)包括“安全防范系統(tǒng)”、“物業(yè)管理系統(tǒng)”、“信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三部分。按照建設(shè)部國 家星級標準建設(shè)。將現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)、現(xiàn)代科技控制技術(shù)與建筑環(huán)境有機融合，實現(xiàn)資訊國際化和住宅綜合自動化。 6．國際級的增值服務(wù) 利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實現(xiàn)各種，從而取得住戶的信任，結(jié)合電子商務(wù)系統(tǒng)，使小區(qū)的知名度提高，實現(xiàn)軟性指標的增值。包括，提供遠程服務(wù)（如醫(yī)療、教育、咨詢、購物、閱讀）、視頻點播業(yè)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信息電子公告牌以及域名服務(wù)等。 7．國際級的星級會所 在會所設(shè)計方面體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、先進超前的意識，展現(xiàn)新世界追求精品的開發(fā)理念，迎合項目業(yè)主生活追求的需要，在會所配置上滿足未來國際級服務(wù)公寓及家居 服務(wù)的需要，引入先進的設(shè)施，建立電子商務(wù)平臺及與世界接軌的各種經(jīng)營模式。 8．國際級的社區(qū)文化 倡導社區(qū)文化的建設(shè)，加強鄰里之間的聯(lián)系，營造良好的社區(qū)文化氛圍，把國際化的生活方式體現(xiàn)在社區(qū)文化的塑造中；定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動，使之貫徹社區(qū)生活的全過程，用高尚的生活情趣和生活品位來提升小區(qū)國際化生活品位，從在小區(qū)范圍內(nèi)形成人與人之間和睦相持、謙讓友愛的氛圍。 第二部分 項目營銷推廣計劃 一、銷售目標 開盤 3 個月完成銷售額的 80% 二、十大推銷原則 原則 1: 先住宅，再商業(yè)銷 售 榮寶齋大廈的核心部分就是住宅。項目位于淄博張店區(qū)屬于淄博 CBD，而且項目周邊商業(yè)環(huán)境和配套都比較成熟，又緊靠人民公園，項目區(qū)位優(yōu)勢是其他競爭項目所無法比擬的。由此可以斷定商業(yè)部分不愁賣。項目市場定位為“魯中 1號國際公寓”，就決定了項目的主要目標是 SOHO 公寓部分，同時先賣住宅部分也便于項目前期的包裝與宣傳。另外，國際級服務(wù)性公寓的買家也會關(guān)注和口頭宣傳商業(yè)物業(yè)部分，這樣一來，在推出住宅部分時就積累了一部分商業(yè)物業(yè)買家，為商鋪的公開競拍銷售奠定了堅實的基礎(chǔ)。 原則 2:賣點的推出必須有層次。 悠久的“榮寶 齋文化品牌”和環(huán)境景觀優(yōu)勢（３４５畝開放式的城市森林公園 人民公園）以及產(chǎn)品獨特創(chuàng)新和國際級的物業(yè)管理，這是榮寶齋大廈擁有的核心競爭優(yōu)勢，也即它的核心賣點和特色。圍繞這一核心賣點我們還可以提煉出其它眾多的賣點，但是這些賣點的推出必須是有節(jié)奏和有目的的，只有這樣才能輔助項目進行更好的營銷推廣。 原則 3: 采取點對點有效傳播方式。 市場推廣工作的細致化，主要指每一環(huán)節(jié)和每一步驟的周到、細膩與有效、有機結(jié)合，根據(jù)本項目具體情況，可采取分區(qū)域、分層次點對點有效傳播方式進行前期的銷售。 原則 4:充足的客戶儲備 與管理，開盤前達到 強烈購買意愿者： 200 個以上； 較強的購買意愿者： 300 個以上； 意向登記者： 500 個以上。 看樓者： 10000 人以上 原則 5: “短、平、快”原則 由于市場競爭壓力的迫近，以及巨額銷售量，本商鋪與商務(wù)公寓的推售時間與周期不可過長，因此，我們建議本商鋪宜采用 “短、平、快” 的價格策略，力求在較短的時間內(nèi)快速出貨，并形成濃重的商業(yè)氛圍和社區(qū)文化氛圍。 原則 6:綜合性價比優(yōu)于對手 從目前的市場來看，榮寶齋項目并沒有真正意義上的競爭對手，因此，項目 的銷售必須是讓投資者能夠形成巨大的心理落差，一方面感覺到能夠擁有超值的回報，另一方面又能夠超值的價位進行投資。 原則 7:現(xiàn)場包裝策略 把“生活的藝術(shù)”確立為包裝設(shè)計的理念， 營銷中心 用藝術(shù)吊燈、鋼琴、名人字畫等來體現(xiàn) 榮寶齋項目的優(yōu)雅、尊貴品位，用文化藝術(shù)來引發(fā)人們的共鳴。 將中國傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到榮寶齋大廈現(xiàn)代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊、國際化的符號、人本氣質(zhì)與靈動的思考空間，造就“魯中 1號國際公寓” 榮寶齋大廈。 售樓部 —— “藝術(shù)館” 榮寶齋大廈可以考慮建設(shè)藝術(shù)館形式，布置名畫家字畫、 古董文物、散發(fā)著強烈的文化氣息和藝術(shù)魅力，吸引著淄博以及全國的藝術(shù)家和藝術(shù)愛好者、藝術(shù)工作者，使榮寶齋大廈從骨子里透出一股高雅的風范。 藝術(shù)博物館前期作為項目的營銷中心使用。在項目的營銷中心以藝術(shù)氛圍來裝點，提高項目的文化底蘊，賦予項目豐富的品牌價值。 為了更好的利用項目的藝術(shù)資源，在項目的外立面顏色的選擇搭配上賦予一定的說法，如項目的整個色彩計劃是邀請陳逸飛作為色彩顧問，同時還可以邀請余秋雨先生作為項目的藝術(shù)指導等，邀請啟功先生為項目題詞，通過與名家的聯(lián)合能夠增加項目的整體文化價值的提升。 樣板房 “藝術(shù)生活時空” 榮寶齋的樣板房包裝必須是樹立項目的個性，在裝修中注現(xiàn)代氣息，強調(diào)一種生活情趣和品位格調(diào)。對于全新形象導入后推出的榮寶齋國際級服務(wù)性公寓，特別命名為“藝術(shù)生活時空”、“藝術(shù)工作室”進行全方位包裝。 藝術(shù)之旅 將書畫作品、攝影作品、現(xiàn)代雕塑作品融入到樣板房裝飾中，使樣板房充滿藝術(shù)氣氛與格調(diào)。讓看樓者感受到，來樣板房參觀就是享受一次藝術(shù)之旅。哪怕是犧牲數(shù)小時也值得！ 樣板房的藝術(shù)包裝 樣板房包裝的個性化裝飾將成為項目的一道亮麗的風景。因此，建議將榮寶齋的一套樣板房進行藝術(shù)包裝（側(cè)重于居住）， 設(shè)計一種可伸縮的空間，將樣板房全部用特殊材料包起來，如同一件包裝好的禮品，建立項目樣板房的感性和整體格調(diào)的，制造項目自身熱點，以新聞為項目造勢。 榮寶齋大廈 SOHO 公寓市場定位為初次置業(yè)自住者、商住兩用者，因此，建議將榮寶齋的一套樣板房以居住文化時空為主題，以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出 禪 意景觀和儒雅氛圍，讓中國深厚的文化內(nèi)涵自然滲透居室的每一寸空間。彰顯榮寶齋悠久的文化品牌的無限魅力。另一套樣板房則作時尚前衛(wèi)的包裝（側(cè)重于辦公），演繹未來的國際化辦公模式，在樣板房中融入可視電話、酒吧臺等 SOHO 概念元 素。 原則 8:造勢策略： 做勢，做市，做事，三者同步進行。 要在激烈的市場競爭中贏得“先手”，并保證項目在全面進入市場后短期內(nèi)迅速取得成功，我們認為“造勢、做市、做事”三位一體的全方位整體推廣策略勢在必行。 造勢： 1）利用政府及媒介的權(quán)威性開展新聞炒作 在項目開盤前期，積極利用項目位于淄博市張店區(qū)是城市 CBD 商業(yè)圈的優(yōu)勢，借助政府搭臺、媒介唱戲進行造勢炒作淄博城市形象標志物業(yè)。 2）形成輿論口碑地位 “政府搭臺、媒介唱戲”開始后，項目所在區(qū)域必將成為市民關(guān)注的亮點。通過政府這種具有權(quán)威性的造勢和媒介 轟炸性的煽動，將淄博榮寶齋項目渲染成一個淄博城市形象標志物業(yè)，并順利成章。讓這種輿論在市民口中傳播開來，有利項目的推廣和招租。 3）采用“事件行銷”活動，制造轟動效應 為達到造勢的目的與效果，在商鋪租售的導入期（蓄客期），建議采用淄博“新城市、新形象、新地標物業(yè)”論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會、售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式、“認購榮寶齋大廈物業(yè)送當代名人藝術(shù)作品”活動、舉辦淄博國際公寓高峰論壇暨投資論壇、“與文化名人面對面”活動和專題藝術(shù)沙龍和名畫、文物、國寶展這幾大行銷事件來制造轟動效應。 開盤前期，在 項目現(xiàn)場項目售樓部舉行知名藝術(shù)作品展示活動，展示國家的無價之寶，在淄博是不多見的，同時，更能夠體現(xiàn)項目的與眾不同與發(fā)展商的實力體現(xiàn)，引起市場高度關(guān)注的同時，也為項目吸引更多的人氣，吸引更多的市場注意。 在開盤期間，通過知名藝術(shù)作品的展示，能夠吸引更多的人來現(xiàn)場營銷中心參觀展出，制造項目開盤期間旺盛的人氣和現(xiàn)場火暴的場面。 做市 1）創(chuàng)新拓展銷售渠道 榮寶齋項目要實現(xiàn)快速地銷售，僅僅依靠常規(guī)的銷售是不足夠的，根據(jù)現(xiàn)代市場營銷戰(zhàn)略中的 4C 理論，其中，銷售模式的創(chuàng)新與銷售網(wǎng)點的增設(shè)，為項目迅速地接觸目標客戶 ，樹立強而有力的“勢”，并為其提供置業(yè)的方便、靈活性是相當重要的一環(huán)。 從另一個角度考慮，諸如淄博這類城市，傳統(tǒng)媒體的