【正文】 水面、２２ ?７萬平方米綠地。 （ 4）崇尚自由的工作空間，不受朝九晚五上班時間的限制，人性化辦公。 生活形態(tài)分析： ? 夫妻年齡一般在 30— 50 歲之間 ? 家庭年收入人民幣 8 萬至 15 萬元左右 ? 一般可能擁有一輛國產(chǎn)私家車（轎車或貨車） ? 人員職業(yè)范圍涉及 : 大型國有企業(yè)的高級管理人員 行政或事業(yè)單位干部 中小型私營企業(yè)主或個體實(shí)力商販 ? 人員素質(zhì)及工作心態(tài)、 面貌： 受過良好的教育 有新的文化背景 有較高的素質(zhì)和教養(yǎng) 有較好的職業(yè)和身份 新的人生體驗(yàn) 緊追時代的脈搏 生活方式積極、健康、向上 有事業(yè)心，工作勤奮，有拼搏精神 針對性措施： 由于年齡在 31～ 49 歲的主力購買或投資客戶比較容易接受新事物、新發(fā)展、新動向，能夠理智地辨別和分析一些切實(shí)問題，投資置業(yè)理性成份較重，所以，在推廣過程中，我們需要有相應(yīng)及針對性很強(qiáng)的手段來刺激并引起他們的消費(fèi)欲。本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的國際級服務(wù)性公寓投資模式有別于其他的商業(yè)投資形態(tài)，是一種全新的穩(wěn)定型，城市形象與稀缺物業(yè)的投資，具有其他物業(yè)類型不可以比擬的豐厚的投資回報(bào)。產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)能夠給予市場新鮮感，它將是既符合市場規(guī)律，同時有具有前瞻性的物業(yè)。第二、項(xiàng)目的 地段優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模仿與復(fù)制的。項(xiàng)目緊靠 345 畝有城市森林公園之稱的人民公園，擁有十分優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢； SOHO 商務(wù)公寓的獨(dú)特戶型淄博絕無僅有；國際 級的物業(yè)管理，管家式的服務(wù)淄博也是絕無僅有。全天候的多功能商務(wù)中心包括提供２４小時中不同時段的商務(wù)會議、商務(wù)秘書、翻譯、金融、郵政、票務(wù)、打印、復(fù)印、傳真、信息查尋等服務(wù)；程控交換系統(tǒng)能滿足居家商務(wù)的需求；２４小時監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)口處樓宇可視對講、戶門防盜開關(guān)和緊急呼叫按鈕；多功能會所；充足的車位等。周邊地帶大商務(wù)氣氛濃郁，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)施齊全的生活環(huán)境形成了這里獨(dú)特的商務(wù)環(huán)境。 服務(wù)性公寓，它是針對“發(fā)展中公司”而定位的，它追求生活品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)投資性，可以說是知識經(jīng)濟(jì)時代強(qiáng)調(diào)個性定制和體驗(yàn)服務(wù)的特定產(chǎn)物！ 它代表的是成熟的商務(wù)環(huán)境、條件完善的辦公室、溫馨舒適的小家三位一體，可以說是一個年輕人的“小型 CBD”。榮寶齋在地段位置與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，掌握了城市地標(biāo)的元素，更達(dá)到無可取代的城市綠意優(yōu)勢條件。項(xiàng)目所 在的區(qū)域是淄博的 CBD 區(qū)域，它成為淄博城市發(fā)展戰(zhàn)略“建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、綠色城市”的一個重要組成部分，項(xiàng)目將成為代表淄博形象的一個窗口，成為淄博邁向國際化大都市的重要形象物業(yè)。 榮寶齋大廈是淄博城市的名片 榮寶齋大廈不僅僅是一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，而 是淄博城市的名片，是一個形象性工程，榮寶齋大廈將成為代表淄博形象的一個窗口，榮寶齋大廈項(xiàng)目將從一個房地產(chǎn)項(xiàng)目上升到淄博城市形象的代表作的高度，向人們展現(xiàn)淄博城市新形象的魅力。這樣一來就可以使項(xiàng)目與淄博城 市共同發(fā)展，相互依存。 因此，我們在進(jìn)行本項(xiàng)目的營銷策劃時，策劃思路的出發(fā)點(diǎn)不僅僅是立足于榮寶齋大廈項(xiàng)目本身，而是立足于淄博城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來考慮。榮寶齋大廈項(xiàng)目建成將成為淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)，很大程度上承擔(dān)起整個淄博城市的商業(yè)形象傳播及推廣，并從而填補(bǔ)了過往物業(yè)市場的不足和不完善。 二、榮寶齋大廈的開發(fā)定位 在進(jìn)行 榮寶齋大廈 整體 的開發(fā)理念定位 時，著眼于兩個方面因素的考慮： 第一、與淄博城市發(fā)展同步。另一方面，與公園為鄰，廣大的綠帶又提供了養(yǎng)精蓄銳的健康氛圍，所謂「離塵不離城」的生活哲學(xué)。既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。 國際級服 務(wù)性公寓的主要特征表現(xiàn)在： ? 比商住有氛圍 比商務(wù)更便捷 項(xiàng)目與商住公寓相比，更有良好的商務(wù)氛圍。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。第二、項(xiàng)目的全面領(lǐng)先性。第一、榮寶齋代表著權(quán)威、專業(yè)、高品質(zhì)、是信心的保證。 四、項(xiàng)目整體核心競爭優(yōu)勢 獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)到戶型設(shè)計(jì)都在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂邢喈?dāng)?shù)念I(lǐng)先性，填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)。 高成長、高回報(bào)、高穩(wěn)定的投資 國際級服務(wù)性公寓投資模式的出現(xiàn)也應(yīng)成為淄博投資物業(yè)發(fā)展到一定階段的亮點(diǎn)。此年齡段的人群實(shí)際也是置業(yè)和消費(fèi)的重要 組成部分。 （ 3）商務(wù)社交活動要方便。它的建成將會對區(qū)域的發(fā)展、甚至城市的發(fā)展起到巨大的推動作用。 四）產(chǎn)品獨(dú)特創(chuàng)新 榮寶齋 大廈國際級服務(wù)性公寓采用客廳全挑空設(shè)計(jì)，層高控制在 5 米。 六）項(xiàng)目會所功能設(shè)置建議 項(xiàng)目的六層作為配套層設(shè)立雙會所 —— 商務(wù)會所與住戶會所 商務(wù)會所功能設(shè)置建議： 設(shè)立獨(dú)立中型、小型商務(wù)洽談室，提供ＶＯＤ視頻點(diǎn)播、衛(wèi)星頻道接收、 100兆光纖網(wǎng)絡(luò)ＰＣ終端，能滿足高檔商務(wù)洽談和小型會議的需要。 3．國際級的配套設(shè)施 匯集特色的生活、休閑、運(yùn)動設(shè)施，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活享受，同時提供智能化服務(wù)，讓業(yè)主生活與國際同步。包括，提供遠(yuǎn)程服務(wù)（如醫(yī)療、教育、咨詢、購物、閱讀）、視頻點(diǎn)播業(yè)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信息電子公告牌以及域名服務(wù)等。 原則 2:賣點(diǎn)的推出必須有層次。 原則 7:現(xiàn)場包裝策略 把“生活的藝術(shù)”確立為包裝設(shè)計(jì)的理念， 營銷中心 用藝術(shù)吊燈、鋼琴、名人字畫等來體現(xiàn) 榮寶齋項(xiàng)目的優(yōu)雅、尊貴品位，用文化藝術(shù)來引發(fā)人們的共鳴。 藝術(shù)之旅 將書畫作品、攝影作品、現(xiàn)代雕塑作品融入到樣板房裝飾中，使樣板房充滿藝術(shù)氣氛與格調(diào)。 要在激烈的市場競爭中贏得“先手”，并保證項(xiàng)目在全面進(jìn)入市場后短期內(nèi)迅速取得成功，我們認(rèn)為“造勢、做市、做事”三位一體的全方位整體推廣策略勢在必行。 做市 1）創(chuàng)新拓展銷售渠道 榮寶齋項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速地銷售，僅僅依靠常規(guī)的銷售是不足夠的，根據(jù)現(xiàn)代市場營銷戰(zhàn)略中的 4C 理論，其中，銷售模式的創(chuàng)新與銷售網(wǎng)點(diǎn)的增設(shè)，為項(xiàng)目迅速地接觸目標(biāo)客戶 ，樹立強(qiáng)而有力的“勢”，并為其提供置業(yè)的方便、靈活性是相當(dāng)重要的一環(huán)。 我司建議，在 淄博市主要街道、商業(yè)區(qū)、通往項(xiàng)目的主干道、高速公路路口 均大批量地投放戶外廣告牌及燈箱廣告，造成遍地皆可見到“榮寶齋項(xiàng)目”，形 成全城為之矚目的狀態(tài)，以此，迅速地樹立榮寶齋項(xiàng)目的品牌形象，以轟動性的效應(yīng)創(chuàng)造項(xiàng)目之高關(guān)注率與高知名度。 對此，我司建議，與市委宣傳部和主流媒體展開緊切的聯(lián)系，以超常規(guī)、大篇幅地報(bào)道榮寶齋項(xiàng)目，從 加快淄博建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，同步建設(shè)文化大市、綠色城市” 戰(zhàn)略意義的高度、分析項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)營發(fā)展前景、結(jié)合項(xiàng)目自身的多種優(yōu)勢、文化廣場對城市精神文明建設(shè)的提升等等方面，利用報(bào)紙媒體的輻射面，向眾多的讀者強(qiáng)烈地灌輸榮寶齋項(xiàng)目將建設(shè)成為淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)的信息。 “榮寶齋大廈生活會”的宗旨不僅僅是客戶提供榮寶齋大廈樓盤資訊及榮寶齋大廈企業(yè)管理與運(yùn)作新動向，也向客戶提供優(yōu)先定購榮寶齋大廈物業(yè)，享受會員優(yōu)惠政策及精選商號的購買折扣等。 項(xiàng)目確保銷售上的成功關(guān)鍵之一，即需要在正式全面推售前營造區(qū)位投資信心，這種投資信心目前在本區(qū)位市場缺乏并不明顯，因此，榮寶齋項(xiàng)目的執(zhí)行推廣前階段，需要大力對投資方向及環(huán)境進(jìn)行誘導(dǎo) ：以淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)和全新的永久產(chǎn)權(quán)國際級服務(wù)性公寓模式調(diào)動投資者的情感，以具有高投資回報(bào)價(jià)值的國際級服務(wù)性公寓和核心商圈旺鋪啟發(fā)消費(fèi)者的想象力。 ? 舉辦商鋪竟拍銷售新聞發(fā)布會 ? 公開發(fā)售 實(shí)現(xiàn)一期總銷售量 60％左右 熱銷延續(xù)期 20xx 年 11月下旬 ? 完成大部分樓體的外立面工程 ? 不斷強(qiáng)化項(xiàng)目品牌口碑 ? 用戶型差的單元打價(jià)格促銷牌 ? 建立品牌忠誠度 ? 為二期儲蓄客源 ? 永不安落空的大抽獎 待定 五、 各階段推廣策略與計(jì)劃： （一）蓄客期 （ 20xx 年 9月初至 20xx 年 9月中旬） 推廣目標(biāo)： ? 建立市場對項(xiàng)目的基本認(rèn)識 ? 建立建立鮮明有力的形象、知名度，為開盤儲蓄客源 ? 接受更多購房者進(jìn)行意向登記 目標(biāo)： 蓄客為主 賣點(diǎn)策略： 主要賣點(diǎn) 利益點(diǎn) 市場推廣語 淄博城市形象標(biāo)志物業(yè) 國際級服務(wù)性公寓 全面領(lǐng) 先的物業(yè)，升值潛力大 具有高投資回報(bào)的物業(yè) 魯中 1 號國際公寓 核心商圈，龍頭旺鋪 淄博首個文化藝術(shù)特色的國際級服務(wù)性公寓 體驗(yàn)生活的全面樂趣 集商業(yè)、商務(wù)、投資 、居住、休閑、娛樂等于一體的城市形象標(biāo)志物業(yè) 永久產(chǎn)權(quán)國際級服務(wù)性公寓 具有高投資回報(bào)的物業(yè) 自由辦公化 一天可以擁有 28 小時的藝術(shù)文化生活 全景觀自由的辦公空間 “淄博榮寶齋大廈 生活會” 消費(fèi)優(yōu)惠 享受 VIP 禮遇 推廣策略： ? 主流媒介全面炒作榮寶齋大廈 淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)的形象定位概念、宣傳榮寶齋品牌、炒作區(qū)位優(yōu)勢，訴求核心商圈 、龍頭旺鋪 ，永久產(chǎn)權(quán)國際級服務(wù)性公寓帶來的投資商機(jī) ? 銷售人員進(jìn)行地毯式訪問，收集意向購買登記信息 推廣活動： 淄博“新城市、新形象、新地標(biāo)物業(yè)”論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會 活動意義： 通過淄博“新城市、新形象、新地標(biāo)物業(yè)”論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會，邀請來自政界、規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、金融等方面的專家，共同對“淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)”開發(fā)理念、“永久產(chǎn)權(quán)國際級服務(wù)性公寓”概念進(jìn)行論證與評述。 推廣活動： ? 9 月 16日榮寶齋 大廈售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式 意義： 向外告知榮寶齋項(xiàng)目的最新動向，維持項(xiàng)目的市場曝光率，并通過領(lǐng)導(dǎo)嘉賓、各界名人參與榮寶齋大廈售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式，來引起社會和市場的高度關(guān)注。 媒體宣傳： ? 9月 16 日舉辦大型榮寶齋珍藏藝術(shù)品展前一周進(jìn)行硬廣告宣傳 ? 邀請各大媒體記者親臨現(xiàn)場對 大型榮寶齋珍藏藝術(shù)品展 進(jìn)行采訪報(bào)道； ? 活動過后，抓緊時機(jī)對本次 大型榮寶齋珍藏藝術(shù)品展 進(jìn)行炒作，使事件炒作達(dá)到傳播最大化效應(yīng)。一方面可以吸引高文化層次的人士來 消費(fèi)；另一方面通過一起與業(yè)主舉辦各種專題藝術(shù)沙龍及論壇可以提高業(yè)主的藝術(shù)品味，豐富業(yè)主的文化生活；最終可以提升項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度，有利于項(xiàng)目品牌傳播。 時間： 待定 地點(diǎn)： 淄博榮寶齋項(xiàng)目銷售大廳 操作內(nèi)容： ? 在第一次內(nèi)部認(rèn)購前兩周針對持購房 VIP 客戶公開相應(yīng)單位的價(jià)格、戶型、間隔，給客戶提前了解意向單位狀況。