【正文】 造勢(shì)： 1）利用政府及媒介的權(quán)威性開展新聞炒作 在項(xiàng)目開盤前期，積極利用項(xiàng)目位于淄博市張店區(qū)是城市 CBD 商業(yè)圈的優(yōu)勢(shì)，借助政府搭臺(tái)、媒介唱戲進(jìn)行造勢(shì)炒作淄博城市形象標(biāo)志物業(yè)。 原則 8:造勢(shì)策略： 做勢(shì)，做市，做事，三者同步進(jìn)行。彰顯榮寶齋悠久的文化品牌的無(wú)限魅力。因此，建議將榮寶齋的一套樣板房進(jìn)行藝術(shù)包裝（側(cè)重于居住）， 設(shè)計(jì)一種可伸縮的空間，將樣板房全部用特殊材料包起來(lái)，如同一件包裝好的禮品，建立項(xiàng)目樣板房的感性和整體格調(diào)的，制造項(xiàng)目自身熱點(diǎn)，以新聞為項(xiàng)目造勢(shì)。讓看樓者感受到，來(lái)樣板房參觀就是享受一次藝術(shù)之旅。對(duì)于全新形象導(dǎo)入后推出的榮寶齋國(guó)際級(jí)服務(wù)性公寓，特別命名為“藝術(shù)生活時(shí)空”、“藝術(shù)工作室”進(jìn)行全方位包裝。 為了更好的利用項(xiàng)目的藝術(shù)資源，在項(xiàng)目的外立面顏色的選擇搭配上賦予一定的說(shuō)法，如項(xiàng)目的整個(gè)色彩計(jì)劃是邀請(qǐng)陳逸飛作為色彩顧問(wèn)，同時(shí)還可以邀請(qǐng)余秋雨先生作為項(xiàng)目的藝術(shù)指導(dǎo)等，邀請(qǐng)啟功先生為項(xiàng)目題詞，通過(guò)與名家的聯(lián)合能夠增加項(xiàng)目的整體文化價(jià)值的提升。 藝術(shù)博物館前期作為項(xiàng)目的營(yíng)銷中心使用。 將中國(guó)傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到榮寶齋大廈現(xiàn)代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊(yùn)、國(guó)際化的符號(hào)、人本氣質(zhì)與靈動(dòng)的思考空間，造就“魯中 1號(hào)國(guó)際公寓” 榮寶齋大廈。 原則 6:綜合性價(jià)比優(yōu)于對(duì)手 從目前的市場(chǎng)來(lái)看，榮寶齋項(xiàng)目并沒(méi)有真正意義上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此，項(xiàng)目 的銷售必須是讓投資者能夠形成巨大的心理落差，一方面感覺(jué)到能夠擁有超值的回報(bào)，另一方面又能夠超值的價(jià)位進(jìn)行投資。 原則 4:充足的客戶儲(chǔ)備 與管理，開盤前達(dá)到 強(qiáng)烈購(gòu)買意愿者： 200 個(gè)以上； 較強(qiáng)的購(gòu)買意愿者： 300 個(gè)以上； 意向登記者： 500 個(gè)以上。 原則 3: 采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)有效傳播方式。 悠久的“榮寶 齋文化品牌”和環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)（３４５畝開放式的城市森林公園 人民公園）以及產(chǎn)品獨(dú)特創(chuàng)新和國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理，這是榮寶齋大廈擁有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也即它的核心賣點(diǎn)和特色。另外，國(guó)際級(jí)服務(wù)性公寓的買家也會(huì)關(guān)注和口頭宣傳商業(yè)物業(yè)部分，這樣一來(lái)，在推出住宅部分時(shí)就積累了一部分商業(yè)物業(yè)買家，為商鋪的公開競(jìng)拍銷售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由此可以斷定商業(yè)部分不愁賣。 第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃 一、銷售目標(biāo) 開盤 3 個(gè)月完成銷售額的 80% 二、十大推銷原則 原則 1: 先住宅，再商業(yè)銷 售 榮寶齋大廈的核心部分就是住宅。 7．國(guó)際級(jí)的星級(jí)會(huì)所 在會(huì)所設(shè)計(jì)方面體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、先進(jìn)超前的意識(shí)，展現(xiàn)新世界追求精品的開發(fā)理念，迎合項(xiàng)目業(yè)主生活追求的需要，在會(huì)所配置上滿足未來(lái)國(guó)際級(jí)服務(wù)公寓及家居 服務(wù)的需要，引入先進(jìn)的設(shè)施，建立電子商務(wù)平臺(tái)及與世界接軌的各種經(jīng)營(yíng)模式。 6．國(guó)際級(jí)的增值服務(wù) 利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)各種，從而取得住戶的信任，結(jié)合電子商務(wù)系統(tǒng)，使小區(qū)的知名度提高，實(shí)現(xiàn)軟性指標(biāo)的增值。按照建設(shè)部國(guó) 家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。同時(shí)為業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)，所有的服務(wù)項(xiàng)目都能夠在“客戶服務(wù)中心”一站辦妥。 4．國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理 物業(yè)管理與世界知的物業(yè)管理公司合作，使物業(yè)管理達(dá)到世界先進(jìn)水平，為業(yè)主提供“一站式物業(yè)管理”服務(wù)。集商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)于一 身，成為淄博一個(gè)真正的國(guó)際級(jí)服務(wù)公寓社區(qū)。 七）國(guó)際級(jí)服務(wù)公寓八大標(biāo)準(zhǔn) 1．國(guó)際級(jí)的開發(fā)理念 發(fā)展商秉承國(guó)際化開發(fā)理念，吸收國(guó)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，充分結(jié)合淄博房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢(shì)，開發(fā)能夠領(lǐng)先淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目。 住戶會(huì)所功能設(shè)置建議： ? 壁球室 ? 時(shí)尚健康運(yùn)動(dòng)型 會(huì)所（ 棋牌室、臺(tái)球室、健身區(qū)、乒乓區(qū)） ? 影音室不僅有液晶視頻可供觀賞經(jīng)典名片，還設(shè)有家庭包廂式的卡拉 OK室。 配設(shè)的商務(wù)中心提供滿足辦公需求的復(fù)印、打字、傳真、商務(wù)秘書等配套服務(wù)。 建設(shè)成后將物業(yè)銷售后，將它交給專業(yè)物業(yè)管理公司去管理，專業(yè)的物業(yè)管理公司成立“房屋銀行”來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，保證了投資的持續(xù)的 高收益，能夠充分刺激市場(chǎng)投資的積極性。 遠(yuǎn)紅外線自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 24 小時(shí)監(jiān)視小區(qū)各通道、電梯間、停車場(chǎng)及公共活動(dòng)區(qū)域 智能電子巡邏系統(tǒng)； 可視對(duì)講系統(tǒng)； 家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 家電遠(yuǎn)程自動(dòng)控制系統(tǒng) 水、電、氣的自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)； 公共區(qū)域照明的自動(dòng)控制系統(tǒng)； 小區(qū)公共設(shè)備的集中控制系統(tǒng)； 小區(qū)局域網(wǎng) 系統(tǒng)，可通過(guò) VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)點(diǎn)播歌曲、影片； 車輛出入口管理系統(tǒng)； 小區(qū) 一卡通 管理系統(tǒng)； …… …… 封閉式智能化管理，讓您感受絕對(duì)安全、舒適的居住生活。需要全面引入通常星級(jí)賓館所能提供的星級(jí)服務(wù)，還將根據(jù)居住 物業(yè)的性質(zhì)和小區(qū)自身的特點(diǎn)，提供一系列便民利民的個(gè)性化的生活服務(wù)，更為人性化，更具家園的親和力和歸屬感。無(wú)論是平面還是空間局部都很緊湊，功能分區(qū)明確、抗干擾性強(qiáng)、私密性強(qiáng)，戶型會(huì)較有特色，空間處理做到了“標(biāo)準(zhǔn)層面積，復(fù)式的空間享受” 六）優(yōu)秀的物業(yè)管理 建議 榮寶 齋大 廈將聘請(qǐng)國(guó)際酒店管理公司進(jìn)行全程管家式的高規(guī)格的物業(yè)管理服務(wù)，以確保物業(yè)的保值增值功能，確保業(yè)主在此生活的高品位、高品質(zhì)。 三）文化含量高 榮寶齋大廈將以文化特色經(jīng)營(yíng)理念著稱，四層將建成文化類精品的賞析交易中心；五層有 亞洲文化品牌 和 中國(guó)文化龍頭 之稱的榮寶齋對(duì)活躍群眾文化生活，及提升淄博地區(qū)的書畫收集、鑒賞和創(chuàng)作水平，帶動(dòng)周邊地區(qū)與淄博的文化交流起到重大作用。開放式的城市森林公園更是絕無(wú)僅有這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將使榮寶齋大廈國(guó)際級(jí)服務(wù)性公寓在借用城市資源優(yōu)勢(shì)上獨(dú)得其先。真正實(shí)現(xiàn)了“人在城市中 ,城市在森林中”的美好愿望，工作之余可以輕松徜徉于這片“城市森林”，似乎走進(jìn)了一個(gè) 天然的氧吧。 二）環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì) 榮寶齋大廈臨近一座占地３４５畝開放式的城市森林公園 人民公園，１萬(wàn)多株喬木、３ ?７萬(wàn)平方米水面、２２ ?７萬(wàn)平方米綠地。 榮寶齋大廈 將會(huì)是中心的中心。因此，將地段優(yōu)勢(shì)進(jìn)行最大化，在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段價(jià)值進(jìn)行 升華，達(dá)到地段商業(yè)價(jià)值最大化的最終目的。 商住兩用者購(gòu)房需求與開發(fā)對(duì)策 購(gòu)房需求 開發(fā)對(duì)策 客廳面積要求大、采光好、商住分區(qū) ? 小戶型： 120 平方米以上 ? 陽(yáng)光戶型 無(wú)時(shí)間及人力花費(fèi)在裝修、購(gòu)買家具電器配套上 ? 提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)備選 ? 提供家具電器套餐 需要體面公共空間，滿 足社交需要 ? 大型公共空間 ? 商務(wù)會(huì)所 價(jià)廉物美 ? 榮寶齋品牌延伸 ? 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 精致的細(xì)部設(shè)計(jì) ? 增值服務(wù)（如： e 生活智能化服務(wù)、貼心的商務(wù)秘書服務(wù)） 關(guān)心未來(lái)物業(yè)管理服務(wù) ? 推出智能化管理系統(tǒng) ? 酒店式星級(jí)服務(wù) ? 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司做顧問(wèn) 無(wú)時(shí)限辦公環(huán)境 ? 商務(wù)中心 24小時(shí) 服務(wù) 六、銷售力的深入整合與提升 一）地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)正是顯而易見(jiàn)的地段優(yōu)勢(shì)。 （ 4）崇尚自由的工作空間，不受朝九晚五上班時(shí)間的限制，人性化辦公。 （ 2）有足夠的購(gòu)買能力，但會(huì)把錢用于事業(yè)投資，購(gòu)房選擇銀行按揭。 （ 4）求新、求美。 （ 2）有勇氣借貸購(gòu)房，也有足夠的還款能力。 生活形態(tài)分析： ? 夫妻年齡一般在 30— 50 歲之間 ? 家庭年收入人民幣 8 萬(wàn)至 15 萬(wàn)元左右 ? 一般可能擁有一輛國(guó)產(chǎn)私家車（轎車或貨車） ? 人員職業(yè)范圍涉及 : 大型國(guó)有企業(yè)的高級(jí)管理人員 行政或事業(yè)單位干部 中小型私營(yíng)企業(yè)主或個(gè)體實(shí)力商販 ? 人員素質(zhì)及工作心態(tài)、 面貌： 受過(guò)良好的教育 有新的文化背景 有較高的素質(zhì)和教養(yǎng) 有較好的職業(yè)和身份 新的人生體驗(yàn) 緊追時(shí)代的脈搏 生活方式積極、健康、向上 有事業(yè)心，工作勤奮，有拼搏精神 針對(duì)性措施： 由于年齡在 31～ 49 歲的主力購(gòu)買或投資客戶比較容易接受新事物、新發(fā)展、新動(dòng)向，能夠理智地辨別和分析一些切實(shí)問(wèn)題，投資置業(yè)理性成份較重，所以，在推廣過(guò)程中，我們需要有相應(yīng)及針對(duì)性很強(qiáng)的手段來(lái)刺激并引起他們的消費(fèi)欲。 二）榮寶齋商鋪購(gòu) 買或投資客戶年齡分布預(yù)測(cè) 榮寶齋大廈商鋪購(gòu)買或投資客戶年齡分布預(yù)測(cè)%%%%%%%%21~30歲 31~49歲 50 歲以上系列1說(shuō)明： 從商鋪購(gòu)買或投資客戶年齡分布預(yù)測(cè)看，主力購(gòu)買或投資客戶年齡段主 要集中在 31～ 49 歲的范圍。 自用 商家比投資者更注重的是局部性的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。 一）本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要為為投資者和自用者兩類 投資者對(duì)投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，他們最為關(guān)注的就是項(xiàng)目地塊的升值潛力和投資回報(bào)率。本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的國(guó)際級(jí)服務(wù)性公寓投資模式有別于其他的商業(yè)投資形態(tài)，是一種全新的穩(wěn)定型，城市形象與稀缺物業(yè)的投資，具有其他物業(yè)類型不可以比擬的豐厚的投資回報(bào)。其項(xiàng)目所處于的地段不可以取代和復(fù)制，是淄博城市核心地段中坐標(biāo)。文化品牌的積極推動(dòng)更是 為項(xiàng)目的品牌豐富了內(nèi)涵，拓展了品牌的發(fā)展空間。公園森林構(gòu)成了淄博的“市肺”，如此優(yōu)越的自然環(huán)境成就了淄博環(huán)境素質(zhì)最好的樓盤。產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)能夠給予市場(chǎng)新鮮感，它將是既符合市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)有具有前瞻性的物業(yè)。構(gòu)筑榮寶齋 大廈品牌形象，使業(yè)主擁有尊貴感和自豪感。榮寶齋大廈有著自己獨(dú)特的內(nèi)涵，榮寶齋大廈做的是復(fù)合地產(chǎn)概念，做的是住宅、商業(yè)、文化、國(guó)際物業(yè)等多種行業(yè)的資源的整合，一切有利的資源都是榮寶齋大廈整合的對(duì)象。復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式比單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式更有生命力，更能夠全方位滿足人們的需求。第二、項(xiàng)目的 地段優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也恰恰是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法模仿與復(fù)制的。 榮寶齋大廈品牌是不會(huì)被可克隆，因?yàn)樗邆淦放频娜齻€(gè)特性，即唯一性，排他性與權(quán)威性。房地產(chǎn)物業(yè)賣不動(dòng)，往往是因?yàn)轫?xiàng)目缺乏創(chuàng)新的個(gè)性和特色，只有創(chuàng)新才有生命力。同時(shí)，客戶對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)前景信心不足的實(shí)際情況，更加要求我們不能按照常規(guī)的商鋪銷售模式來(lái)消化這些產(chǎn)品。項(xiàng)目緊靠 345 畝有城市森林公園之稱的人民公園，擁有十分優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)； SOHO 商務(wù)公寓的獨(dú)特戶型淄博絕無(wú)僅有；國(guó)際 級(jí)的物業(yè)管理，管家式的服務(wù)淄博也是絕無(wú)僅有。而項(xiàng)目恰恰是位于淄博 CBD 的標(biāo)志性地段，將成為地段上的形象所在。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)施非常完善與成熟。 三）市場(chǎng)定位 魯中 1 號(hào)國(guó)際公寓 定位闡釋 ： 榮寶齋大廈要做就做