20xx年7月曲靖教苑花園項目前期市場調研報告-文庫吧資料
2025-05-31 22:00本頁面
【正文】 注重產(chǎn)品性價比及首付額，月供能力較強，為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房 H 個體經(jīng)營者 外地人 有一定積蓄，月供能力較強，置業(yè)行為中往往受固有投資意識的影響；核心客戶之一； 3房、 4房復式及以上 而對應本項目，其中的具有文化、藝術、教育等中高級知識分子將是該樓盤的主要購買群體。西片區(qū)將發(fā)展為珠江源大市集居住、工業(yè)、教育、文化娛樂、金融等的綜合性多功能城市副中心，發(fā)展?jié)摿^大。目前，以安廈房地產(chǎn)集團公司為主導開發(fā)力量的西苑小區(qū)一期、二期、三期工程已初具規(guī)模，同時，由泰豪集團開發(fā)的三元中學、三元名城別墅社區(qū)提升了西片區(qū)整體居住環(huán)境的品質，錦?；▓@、佳園小區(qū)、冶金小區(qū)、錦華盛世山水緣別墅小區(qū)等中高檔小區(qū)已建成，整個西片區(qū)的居住氛圍已突顯；曲靖市公安局辦公大樓、安廈酒店、新華書店的落成加快了西片區(qū)行政、商務的發(fā)展步伐；鉆石年代 KTV、酒興園、福滿樓、西苑小區(qū)白牛村餐飲一條街已進入火爆經(jīng)營的繁榮階段；西片區(qū)各大主要交通干道已按規(guī)劃全面峻工，公交路線貫穿西市區(qū)，交通便利；曲靖市師范學院新校區(qū)已落成并投入使用；政府大力扶持西片區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃建設 500畝的大型水景公園、商務辦公樓、醫(yī)療機構將大大提升西片區(qū)居住環(huán)境的舒適性及生活品質。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (10) 發(fā)現(xiàn)市場機會－－ 區(qū)域市場的分析 項目所在區(qū)域分析： 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心片區(qū)是曲靖市主城區(qū)的西部副中心，是西片區(qū)的區(qū)級城市中心區(qū)，中心片區(qū)規(guī)劃為開發(fā)區(qū)的行政、商務、金融、貿(mào)易中心，文化娛樂中心和服務中心，城區(qū)西片區(qū)的建設步伐不斷加快。這也是我門所提倡的差異話競爭。 ?整體曲靖樓盤銷售的速度都較慢，如果沒有新的策略性的營銷手段、產(chǎn)品的創(chuàng)新、那么和其他樓盤將無法形成差異。因此，提高配套設施的品質，以提高區(qū)域性居住者的精神需求入手，不僅能夠為項目銷售提供賣點，還對開發(fā)商在區(qū)域市場塑造品牌有很大幫助。 ?增加項目中配套設施的數(shù)量以及配套的功能。產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、營銷手段的創(chuàng)新、渠道營銷的創(chuàng)新等的創(chuàng)新還比較少。 7產(chǎn)品空白 ?尋找市場的缺位產(chǎn)品需要借鑒昆明的發(fā)展經(jīng)驗，根據(jù)區(qū)域市場的特點有針對性的提出與市場發(fā)展速度相吻合的創(chuàng)新。從土地規(guī)劃就進入的整體全程營銷推廣的公司還不多，金麟灣項目是曲靖的一個亮點 。 6開發(fā)理念 ?縱觀曲靖房地產(chǎn)項目，大多為本地開發(fā)公司進行投資，很少聘請先進城市的設計公司進行建筑設計或者大城市的知名營銷公司進行策劃，也往往忽視了對項目開發(fā)的綜合性操作，如產(chǎn)品規(guī)劃設計、潛在客戶群定位、產(chǎn)品的附加值的增加、專業(yè)營銷人員的培訓，物業(yè)管理的完善，配套設施與社區(qū)文化的營造。銷售道具不豐富；促銷活動不多。但有一共性：銷售費用明顯較昆明低。 銷售環(huán)節(jié)上主要按常規(guī)銷售手法在運作，很多開發(fā)公司等客戶上門情況較為嚴重，主動營銷手法使用較少。 常規(guī)營銷手法使用較頻繁，即開盤前發(fā)布報紙廣告、電視廣告、路牌、廣播、短信。 5營銷手法 銷售手法單一，熱忠于定向開發(fā)，剩余小部分住宅再對外公開發(fā)售，所以此類項目并不重視銷售工作，個別開發(fā)公司隨便任用幾個公司職員做置業(yè)顧問，銷售并未專業(yè)化。 半市場話的運作經(jīng)常可見，許多樓盤都帶有定向開發(fā)，其余剩余的小部分房屋再行銷售。現(xiàn)已從“概念競爭”階段過渡到了“產(chǎn)品競爭”階段，但還未進入“文化”的競爭階段。 ?宣傳手段單一，沒有見到很立體、很全面的宣傳手法出現(xiàn)。 4競爭特征 ?所有項目均以期房銷售，產(chǎn)品競爭的層面相對較低，集中在戶型、綠化上的競爭較多，仍有相當多的樓盤僅靠地段、概念及適當?shù)膬r格，即能獲得不錯的業(yè)績，能夠做出些許配套、環(huán)境，再行發(fā)售的樓盤更是鳳毛麟角。但是富源的煤老板有錢就買好車，就是為了到曲靖來進行消費，而這一部分人的購買能力較強，所以對他們的消費觀念需要加以引導。 ?曲靖本地、或者周邊城市有一定的消費能力，但是整個消費的理念要加以引導。 ?是整個云南市場上唯一的整體均價還在上漲的地區(qū)。 2供求特征 ?20xx年隨著曲靖本地幾個大盤的出現(xiàn)，整個地產(chǎn)格局將會有較大的變化，一些提前適應市場的開發(fā)公司將有較好的發(fā)展。即按套（單元、幢）或者套內(nèi)建筑面積銷售商品房。
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