【正文】 銷售現(xiàn)狀 目前前期登記69南方國(guó)際與項(xiàng)目比較分析選項(xiàng) 項(xiàng)目 比較 描述 對(duì)比結(jié)果片區(qū)規(guī)劃 南方國(guó)際 ★★★★★ 水南新城片區(qū) 從規(guī)劃前景而言，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不相上下尚和國(guó)際 ★★★★★ 商貿(mào)物流片區(qū)項(xiàng)目定位 南方國(guó)際 ★★★★ 國(guó)際社區(qū) 622023年年 2023年年 2023年年 2023年年富貴世家南方國(guó)際萬(wàn)星首府現(xiàn)代錦園綠景大廈尚和國(guó)際l總 ㎡剩余約 ㎡剩余約 ㎡l總 15萬(wàn)㎡剩余約 ㎡剩余約 ㎡剩余約 15萬(wàn)㎡未來(lái)建寧水南新城開(kāi)發(fā)總量將超過(guò) 43萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)整體供量龐大，同時(shí)國(guó)家宏觀政策帶來(lái)的信心影響有加重的趨勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗l總 ㎡l總 ㎡l總 ㎡剩余約 ㎡632023年年底至 2023年底商品房市場(chǎng)新增供量預(yù)估：（可售部分全推出市場(chǎng)）縣城中心區(qū)在建 /待建未售： 43萬(wàn) ㎡按建寧 2023年商品房市場(chǎng)需求面積 ㎡計(jì)算，未來(lái)市場(chǎng)可供量 43萬(wàn) ㎡可供建寧去化 （約 94個(gè)月） ， 2023年建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)將改變供小于求的市場(chǎng)行情，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。對(duì)本項(xiàng)目而言重點(diǎn)在本項(xiàng)目而言重點(diǎn)在于把握外圍產(chǎn)品層于把握外圍產(chǎn)品層主要特點(diǎn)，提升產(chǎn)主要特點(diǎn)，提升產(chǎn)品的附加值和物業(yè)品的附加值和物業(yè)形象。質(zhì)量 采光 通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型 物管配套教育 功能核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 外延產(chǎn)品層區(qū)域外能感受到的，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)目建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于向外圍產(chǎn)品前處于向外圍產(chǎn)品訴求轉(zhuǎn)變階段。60競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了 “ 品牌時(shí)代 ” 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入和專業(yè)代理公司助陣，不管在開(kāi)發(fā)理念還是在營(yíng)銷理念上都更為成熟，讓建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由純粹的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)走向綜合品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。59產(chǎn)品跨入了 “ 高層時(shí)代 ”2023年主要投放市場(chǎng)的項(xiàng)目的產(chǎn)品類型以小高層（ 1118F）產(chǎn)品為主，也從側(cè)面反應(yīng)出 2023年房?jī)r(jià)的快速上漲以成本的上漲不無(wú)關(guān)系。 再?gòu)?2023年的近 4000元 /平方米的銷售均價(jià)，快速上幅至 5000元 /平方米， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也由需求導(dǎo)向增長(zhǎng)型走向資本導(dǎo)向增長(zhǎng)型。 現(xiàn)代錦園、萬(wàn)星首府、尚和國(guó)際，以及已出讓未開(kāi)發(fā)的地塊，樓盤(pán)規(guī)模均超過(guò) 10萬(wàn)平方米。新城鼎立56房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入 “ 大盤(pán)時(shí)代 ”單從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)從江源水都 豪庭55房地產(chǎn)市場(chǎng) 之分析小結(jié)房地產(chǎn)格局進(jìn)入 “ 單核時(shí)代 ”隨 著水南新城片區(qū)的城市總體發(fā)展布局規(guī)劃，建寧城市發(fā)展由老城區(qū)零散開(kāi)發(fā)時(shí)代向單核整體片區(qū)時(shí)代發(fā)展。 現(xiàn)代錦城本案綠景大廈商會(huì)大廈萬(wàn)星首府億興大廈旅游大廈法院富貴世家南方國(guó)際閩贛汽車城江濱路水南街閩江源路荷花路東山路容泗路河南路學(xué)苑路花園路水南新城片區(qū)開(kāi)發(fā)體量大、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，是未來(lái)幾年城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，以其綜合的規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，將引導(dǎo)當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變。土地市場(chǎng)分析建寧將進(jìn)入 “ 新一輪開(kāi)發(fā)高峰 ”52土地價(jià)格漲幅商品房?jī)r(jià)格漲幅大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈地價(jià)大幅上漲樓盤(pán)品質(zhì)提升營(yíng)銷手段全面顛覆房?jī)r(jià)上升消費(fèi)者心態(tài)變化重復(fù)置業(yè)成為趨勢(shì)房?jī)r(jià)加速上漲土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)，一般呈正相關(guān)關(guān)系，并且呈現(xiàn)出 3種階段性特征。?2023年土地供給量為近幾年最高，今年以來(lái)成交面積目前已超 30萬(wàn)平方。7房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資與 GDP的比重過(guò)小，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)層次較低。對(duì)于住房的需求從追求數(shù)量型逐步走向數(shù)量型與質(zhì)量型并重的階段。54從房?jī)r(jià)收入比看，人均可支配收入增幅較低，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。是未來(lái)城市發(fā)展的方向，也是近期城市建設(shè)的熱點(diǎn)重點(diǎn)。在宏觀調(diào)控政策背景下，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略應(yīng)是審時(shí)度勢(shì)。建寧規(guī)劃發(fā)展方向建寧地處閩贛交界，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射或聚集的效應(yīng)。41PART 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向42以 “ 建設(shè)閩江正源第一城、閩贛省際物流城、三明新興工業(yè)城、生態(tài)休閑旅游城 ” 等 “ 四城 ” 為區(qū)域宏觀發(fā)展戰(zhàn)略。緩慢發(fā)展，自住需求緩慢釋放，開(kāi)發(fā)重心以質(zhì)量為主。開(kāi)發(fā)重心以數(shù)量為主。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口的第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。工業(yè)生產(chǎn)具備一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，農(nóng)業(yè)人口快速向工業(yè)人口轉(zhuǎn)變，城市快速擴(kuò)張，新區(qū)建設(shè)成為重點(diǎn)。q 2023年受國(guó)際金融危機(jī)影響與，而2023年市場(chǎng)空置量大幅上升。q 資料來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)局39q 作為反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，商品房銷售額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之間的比值的大小，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率高低。q 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全年GDP之比為 ，作為反映房地產(chǎn)投資規(guī)模是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，張家界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模處于異常狀態(tài)，低于國(guó)際慣例 的正常狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較小。反之，投資增幅萎縮，將有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的結(jié)果。q 資料來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)局36q 2023年建寧縣居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)157446萬(wàn)元，以常住人口計(jì)算，人均銀行儲(chǔ)蓄存款達(dá) 10532元。q 以建寧縣中心城區(qū)近一年來(lái)的商品住宅成交均價(jià) 3849元 /平方米、 2023年中心城區(qū)家庭戶平均規(guī)模 及人均住房建筑面積 算，房?jī)r(jià)收入比達(dá) ，與國(guó)際慣例 46倍的比值相差較大。 生活方式改變： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服升級(jí)直接改變?nèi)丝谫|(zhì)量，而人口質(zhì)量的改變導(dǎo)致生活方式的改變；根本原因在于人的知識(shí)水平和收入水平提升后，生存需求升級(jí)，人們更加注重自我實(shí)現(xiàn)，由此產(chǎn)生全新的生活方式：高檔購(gòu)物、特色購(gòu)物、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、健身、文化欣賞等 示意圖33年份 食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂(lè)服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)2023年 2023年 2023年 近三年建寧縣人均消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)%%%%%%q 2023年建寧城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為%，建寧城鎮(zhèn)居民消費(fèi)已處于富裕階段，其食品支出比重在減少，其它享受型消費(fèi)在增加。 人口結(jié)構(gòu)改變： 藍(lán)領(lǐng)收入水平提升，更多科技研發(fā)和高層管理人群產(chǎn)生；新興白領(lǐng)出現(xiàn)，城市財(cái)富階層壯大。第一產(chǎn)業(yè)比重小于 5%，且第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比重大體相當(dāng)?shù)谌A段 ：工業(yè)化加速成熟階段第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 60%以上第一產(chǎn)業(yè)比重小于 10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重大于 10%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征第四階段 ：后工業(yè)化階段第二階段 ：工業(yè)化起飛階段第一階段 ：工業(yè)化初始階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征建寧縣工業(yè)發(fā)展階段根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中農(nóng)業(yè)增加值下降到 5％以下，就業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者比重下降到 30％以下，城市化水平超過(guò) 50％，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的重大轉(zhuǎn)型。建寧縣 2023年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)占比有所下降，第二產(chǎn)業(yè)在工業(yè)的帶動(dòng)下對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率有所提升。第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并快速發(fā)展的核心動(dòng)力源。s Coefficient)房產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純 數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判斷房地產(chǎn)發(fā)展階段的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)29階段城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施在全市中低價(jià)房分布中占到絕對(duì)比重郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資城市出現(xiàn)多個(gè)中心副中心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展2023年建寧縣人均 GDP折合 4313美元，城市發(fā)展處于主動(dòng)郊區(qū)化發(fā)展階段。從 2023年底國(guó)家實(shí)施的更為嚴(yán)厲的金融緊縮政策至今，幾輪的宏觀調(diào)控政策均形成周期性的收縮與增長(zhǎng)。建寧處于平穩(wěn)發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促使 “高品質(zhì)住宅 ”將成為建寧市場(chǎng)主流27引申理解：宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，使得宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)呈同向發(fā)展趨勢(shì)，但在波動(dòng)時(shí)序上略有區(qū)別，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 庫(kù)茲涅茨的 《 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 》 一書(shū)。q 資料來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)局q 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。 庫(kù)茲涅茨的 《 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 》 一書(shū)。但暫時(shí)無(wú)法改變區(qū)域偏、配套缺、環(huán)境差、人氣弱的印象。構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的主要裁體，與水南新城差異定位22水南新城發(fā)展現(xiàn)狀公安局檢察院濉溪鎮(zhèn)三農(nóng)服務(wù)中心商貿(mào)城 擁有完善的配套，但居住的環(huán)境面臨改善水南新城片區(qū)體育中心、商貿(mào)物流集散中心、商務(wù)中心、新城居住中心。城市空間發(fā)展策略拓展城區(qū)范圍、革新城區(qū)環(huán)境、主導(dǎo)新城建設(shè)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系q 溪口鎮(zhèn)片區(qū)： 鎮(zhèn)級(jí)綜合服務(wù)中心， 融入縣城城區(qū)q 翔飛片區(qū)： 規(guī)劃 總面積為 4平方公里，包括塔下、鋤架井、斗埕、韓家園四個(gè)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展特種紙業(yè)、食品、生物質(zhì)能源、非金屬礦建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。20q 老城片區(qū)： 行政中心、縣級(jí)綜合服務(wù)中心， 重點(diǎn)提升商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游接待等服務(wù)設(shè)施水平。邵武至廣昌高速公路（建寧至泰寧高速公路）已動(dòng)工向莆鐵路已全面動(dòng)工18建寧縣下轄 4個(gè)鎮(zhèn)、 5個(gè)鄉(xiāng)，全縣戶籍人口 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 4萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率僅為 %。17建寧交通鐵路在建規(guī)劃新建向莆鐵路、浦建龍梅鐵路等鐵路線。福建最古老的陸地，亦稱 “華夏古陸 ”。14PART 區(qū)域背景與環(huán)境解讀15建寧印象中國(guó)建蓮之鄉(xiāng)、中國(guó)黃花梨之鄉(xiāng)、亞洲最大的薄型紙生產(chǎn)基地。在以維穩(wěn)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的背后，將隨著 2023年國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人更替、信貸政策的適度調(diào)整、部分行政調(diào)控手段的退出 等等， 2023年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)趨好的可能。13博納堂宏觀趨勢(shì)研判：時(shí)值 2023年的 11月份，全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)降價(jià)的是大型的房地產(chǎn)企業(yè)及一線城市。博納堂對(duì)于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的 “混沌理論 ”應(yīng)用，主要認(rèn)為市場(chǎng)將可能會(huì)走向的兩種結(jié)果：其一，價(jià)格跌宕起伏整體持續(xù)上漲，形成涅磐的美麗的樂(lè)觀的局面出現(xiàn)；其二，由于信貸趨緊，中小企業(yè)形成資金壓力，帶來(lái)降價(jià)的 “蝴蝶效應(yīng) ”或資金鏈緊張的 “多米諾骨牌效應(yīng) ”的出現(xiàn)（ 2023年年底市場(chǎng)的走勢(shì)）。保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。2023年 1月 26日強(qiáng)化差別化住房信貸政策。2023年 9月 29日房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。2023年 4月 17日首套 90㎡以上首付 3成，二套房首付 5成、利率 。力爭(zhēng)到 2023年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入家庭住房問(wèn)題。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。提交意向客戶需求調(diào)研分析224。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)224。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議224。提交項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第二部分（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略224。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品策略224。項(xiàng)目?jī)r(jià)值與問(wèn)題思考信息收集與市場(chǎng)調(diào)研階段224。市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究224?？蛻粜枨笳{(diào)研224。區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶群體需求意向調(diào)研224。產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究224。城市發(fā)展線研究224。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析224。區(qū)域城市板塊調(diào)研224。項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究、項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略v當(dāng)?shù)睾暧^背景分析v當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析v類似項(xiàng)目成功案例研究v項(xiàng)目條件與地塊解析v項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略v項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議v經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)v規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)v規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)第一階段項(xiàng)目整合營(yíng)銷v消費(fèi)者研究v主流營(yíng)銷手段分析v營(yíng)銷案例借鑒v項(xiàng)目推廣定