【文章內(nèi)容簡介】 房 05年1年左右100畝左右聯(lián)排、雙拼、獨棟 生地云龍湖西岸板塊 太陽花園山水逸墅 不詳100畝左右 不詳 生地云龍湖西岸板塊湖森堡 04年12月 預(yù)計至06年100套獨棟 地下工程 云龍湖西岸板塊中匯怡心別墅 04年12月 1年左右300余套聯(lián)排、雙拼、獨棟三通一平金山橋板塊從上表可以看出：從04年12月份起別墅市場將有所放量，由于超級大盤久隆鳳凰城的存在，以及別墅儲備地塊的陸續(xù)開發(fā)，未來別墅市場供應(yīng)量稍大的態(tài)勢將持續(xù)到06年底或07年。二、徐州別墅區(qū)域分布研究 根據(jù)前期市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，以下分析的采樣的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅、逸山花園、湖森堡、中匯怡心別墅。目前徐州的別墅主要分布在新區(qū)板塊，%，未來還將有其它樓盤陸續(xù)上市，因此新區(qū)板塊別墅唱主角的格局幾年之內(nèi)不會改變；隨著云龍湖西岸板塊的南湖一棟洋房及太陽花園山水逸墅明年的陸續(xù)的上市，%有較大上升；鳳鳴路沿線別墅已比較成熟，已無土地可供開發(fā)，因而該板塊將無新別墅面市。 三、細(xì)分物業(yè)簡述 疊加u 市場供應(yīng)量：180套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊u 主力總價范圍：32萬u 主力面積：185200㎡u 單價：1700 RMB/㎡左右u 代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價格，其本身品質(zhì)不高，單價偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場空白點。 連排u 市場供應(yīng)量：480套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊u 主力總價范圍：60萬元u 主力面積范圍：230㎡u 單價：23003800元/平米u(yù) 行情：是徐州別墅市場的主角u 代表樓盤：久隆鳳凰城、嘉慧園 雙拼u 市場供應(yīng)量：162套u(yù) 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊u 主力總價范圍：100120萬元u 主力面積范圍：280310㎡u 單價：36004000元/平米u(yù) 代表樓盤：久隆鳳凰城、中匯怡心別墅 獨棟u 市場供應(yīng)量：187套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、金山橋板塊、去龍湖西岸板塊u 主力總價范圍：150200萬元u 主力面積范圍：300380㎡u 單價：45005000元/平米u(yù) 代表樓盤：久隆鳳凰城、中匯怡心別墅、湖森堡四、區(qū)域市場分析（一）、新區(qū)板塊新區(qū)板塊別墅市場的規(guī)模約占到整個徐州別墅市場的50%，目前在售樓盤有久隆鳳凰城、嘉慧園，預(yù)熱盤有泉山美墅，未來將有漢府雅園別墅、浙江同創(chuàng)(規(guī)模較大)上市。以下為新區(qū)別墅的分析，結(jié)合實際情況，采集數(shù)據(jù)的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅。套數(shù)比例 主力面積（㎡）單價（RMB/㎡） 主力總價疊加160 %185200 170032萬聯(lián)排 300 %2302200290060萬 雙拼 88 %28031032003700 100萬 獨棟 50 % 290338039005600110170萬 合計598 100%注：分析所用價格為優(yōu)惠后價格。物業(yè)類型分析 新區(qū)板塊別墅市場中：以聯(lián)排和疊加為主要產(chǎn)品，占到77%；雙拼和獨棟所規(guī)劃的數(shù)量也占一定比例。規(guī)劃面積分析新區(qū)別墅規(guī)劃面積大致如下：疊加面積在180200㎡、聯(lián)排面積在230㎡、雙拼面積在280310㎡、獨棟面積在290310㎡（久隆）和380㎡（嘉匯園）。久隆鳳凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點較小，主要反映在獨棟的面積上。以上數(shù)據(jù)并結(jié)合市場反映情況可以看出：新區(qū)板塊別墅面積規(guī)劃較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅或低總價別墅是市場的主流產(chǎn)品。價格分布分析通過分析可以得出新區(qū)別墅總價：疊加32萬、聯(lián)排60萬、雙拼100萬、獨棟110170萬。無論是久隆鳳凰城的小面積規(guī)劃，還是嘉匯園的低單價，最后反映的總價不高，從而能為市場所接受。個案分析久隆鳳凰城1）基本資料216。 項目地址：銅山新區(qū)湘江路、近嵩山路（11路終點站對面）216。 銷售電話：05163539503539203539728216。 開發(fā)商：久隆集團(tuán)216。 企劃營銷：久隆集團(tuán)下屬營銷公司216。 總建規(guī)模：50萬㎡216。 占地面積：1500㎡216。 容積率：216。 綠化率：60%216。 物業(yè)類型:別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層、花園洋房、商業(yè)街216。 規(guī)劃：別墅共分四期開發(fā)，每期均有獨棟、雙拼、聯(lián)排三種物業(yè)形態(tài)。一期規(guī)劃300余套、二期規(guī)劃200余套（聯(lián)排200套、雙拼16套、獨棟20套）、三期及四期預(yù)計規(guī)劃均有200余套。216。 工程進(jìn)度：一期準(zhǔn)現(xiàn)房、二期結(jié)構(gòu)封頂、三期及四期處于地塊狀況216。 入市時點：一期03年底、二期04年6月、三期目前內(nèi)部認(rèn)購216。 交房時間：一期04年底、二期05年7月216。 銷售進(jìn)度：一期剩余三套獨棟、二期熱銷中（60%）、三期內(nèi)部認(rèn)購（40套）216。 面積范圍：二期：聯(lián)排230290㎡、雙拼250290㎡、獨棟250310㎡216。 單價范圍：二期：聯(lián)排22802780RMB/㎡、雙拼36003800RMB/㎡、獨棟44005800RMB/㎡216。 總價（二期）：聯(lián)排：主力總價55萬70萬，均價在60萬左右；雙拼：總價范圍90110萬，均價在100萬左右；獨棟：110萬180萬216。 優(yōu)惠度：一次性付款4%，按揭3%； 216。 客源：公務(wù)員、私營企業(yè)主、礦大及師大老師216。 物業(yè)管理：久隆集團(tuán)216。 會所：別墅區(qū)、花園洋房、小高層均配有會所；會所擁有游泳池、健身房、棋牌室等。216。 小區(qū)配套：總建面積3萬㎡商業(yè)街、商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)為歐式風(fēng)情酒吧和歐洲日用品216。 賣點提煉：開發(fā)商品牌、超大社區(qū)、高品質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)景觀、依山伴水更突出別墅的原味、完善的配套、200畝活水源、面積落點小、單價低等均是本案賣點。216。 營銷主題：歐典山水高檔社區(qū)、財富領(lǐng)袖時尚生活2）交通 本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對面為11終點站，小區(qū)將來有免費(fèi)班車直達(dá)市區(qū)。3）淺析 久隆鳳凰城作為徐州在售體量最大的樓盤，自去年年底上市以來，銷售情況順利，一期比二期在價格上漲了500至1000元不等。本案有以下幾點值得關(guān)注：u 案名：“久隆鳳凰城”將開發(fā)商品牌與項目所處的區(qū)位有機(jī)的結(jié)合起來,既體現(xiàn)開發(fā)商品牌,又挖掘項目所在地鳳凰山的效應(yīng).u 規(guī)劃:1500畝的超級大盤規(guī)劃至關(guān)重要,整體規(guī)劃既體現(xiàn)樓盤品質(zhì)又符合市場需求。本案做足了200畝的賽納河和鳳凰山的文章,景觀房的概念使樓盤升值不少.u 房型、價格本案無論是聯(lián)排、雙拼、獨棟規(guī)劃的面積均比市場上同類產(chǎn)品要小,而在價格上也有一定優(yōu)勢,做成了經(jīng)濟(jì)性別墅,從而占有市場先機(jī),這對后期開發(fā)帶來便利.u 營銷 本案無論是案場管理、售樓處包裝、業(yè)務(wù)員形象及素質(zhì)、廣告宣傳、板區(qū)的精心雕琢都體現(xiàn)了樓盤的檔次,而銷售過程采取的逼迫式營銷手段也值得借鑒.泉山美墅1）基本資料216。 項目地址：南三環(huán)、泉山森林公園東側(cè)（風(fēng)華園斜對面）216。 銷售電話：05163999000 3999111216。 開發(fā)商：徐州山水人家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 企劃營銷：新景祥216。 總建規(guī)模：㎡(不含公建)216。 占地面積:216。 綠化率：40%216。 物業(yè)類型:多層公寓。雙拼、聯(lián)體、疊加別墅216。 規(guī)劃：一期100畝規(guī)劃為多層公寓。二期100畝規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排、疊加別墅(共計30余棟、其中：疊加有20幾棟約100套、聯(lián)排4至6棟約20套、其余為雙拼約12套)216。 工程進(jìn)度：七通一平階段216。 入市時點：一期公寓預(yù)計年底推出、二期別墅05年下半年推出216。 交房時間：二期別墅06年底交房216。 面積范圍：疊加185200㎡、聯(lián)排230㎡、雙拼280㎡216。 單價范圍：未定216。 均價：未定216。 主力總價：不詳216。 優(yōu)惠度：未定216。 物業(yè)管理：未定216。 會所：1000多平方米(位于別墅區(qū))216。 賣點提煉：本案以泉山森林公園為最大賣點，項目東側(cè)（近別墅區(qū)）有十幾萬方的規(guī)劃湖也成為其宣傳的重點。216。 營銷主題：山湖林海間、國際公園城2）交通本案緊鄰南三環(huán),、369,可到達(dá)市區(qū)各處.距市中心15分鐘車程。3）淺析本案一期規(guī)劃為多層，雖然拉低了別墅的檔次，但一期先占有市場的做法，值得借鑒；小區(qū)周邊有大型的成熟社區(qū)（風(fēng)華園）以及大學(xué)城，這將為本案提供各種不同層次的客源，在小區(qū)本身定位也是針對不同層次的客戶；另外小區(qū)緊鄰三環(huán)線，在出行方便的同時，也較為嘈雜。嘉慧園1）基本資料216。 項目地址：銅山新區(qū)黃河路、圭山路(中醫(yī)院西20米)216。 銷售電話：05163423003423006216。 開發(fā)商：徐州港彭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 總建規(guī)模：16萬平方米216。 占地面積:200余畝216。 綠化率：40%左右216。 物業(yè)類型:別墅(獨棟、雙拼、聯(lián)體、躍層)、多層216。 規(guī)劃：本案200多畝地,大約一半規(guī)劃為別墅、其余為多層。疊加60戶左右、聯(lián)排84戶、雙拼30幢60戶、獨棟30幢.216。 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂216。 入市時點：04年4月216。 交房時間：預(yù)計明年7月216。 面積范圍：疊加190㎡、聯(lián)排225㎡、雙拼310㎡、獨棟380㎡