開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資分析(編輯修改稿)
2025-03-19 12:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 120021層 2340 單層廠房 84522層 2400 多層廠房 1030備注：寫字樓物業(yè)在以上基礎(chǔ)之上增加 8%計(jì)算企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。一般按開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中的土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算，如 3%。管理費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：一般約為銷售收入的 2%～ 5%；銷售代理費(fèi)：一般約為銷售收入的 %～ 2% ；其他銷售費(fèi)用：一般約為銷售收入的 %～ 1% ；銷售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8%開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。長(zhǎng)期借款利息：每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額 50%） 年利率流動(dòng)資金借款利息：按全年計(jì)息。財(cái)務(wù)費(fèi)用中國(guó)人民銀行人民幣貸款利率表項(xiàng)目 年利率（ %）1 短期借款6個(gè)月以下 6個(gè)月～ 1年（含 1年）2 中長(zhǎng)期借款1～ 3年（含 3年） 3～ 5年（含 5年） 5年以上 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 單價(jià) 合計(jì)一 開(kāi)發(fā)成本 以下 1～ 8項(xiàng)之和 1 土地使用權(quán)出讓金 占地面積 2 土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占地面積或者戶數(shù) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 建筑面積 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 占地面積 6 公共配套設(shè)施費(fèi) 占地面積 7 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 按政府規(guī)定 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1～ 6項(xiàng)之和的 3%～ 5% 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 以下 1～ 3項(xiàng)之和 1 管理費(fèi) 1～ 6項(xiàng)之和的 3%～ 5% 2 銷售費(fèi) 約為銷售收入的 4%～ 6% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三 合計(jì) 一 +二 開(kāi)發(fā)投資額匯總序號(hào) 項(xiàng)目 投資大概比重1 建安 約 40%～ 50%2 地價(jià) 約 20%～ 25%3 銀行利息、推廣費(fèi) 約 20%～ 25%4 各種稅費(fèi) 約 15%～ 20%房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)包含兩大部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi)其中，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的，在開(kāi)發(fā)投資部分計(jì)算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi) 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。它們不參與開(kāi)發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi) 包括兩部分：（ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（ 2）土地增值稅（ 3）企業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人所獲得營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。城市維護(hù)建設(shè)稅：對(duì)在我國(guó)境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。外資企業(yè)免征。教育費(fèi)附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源而征收的一種稅。外資企業(yè)免征。防洪工程維護(hù)費(fèi)：為加強(qiáng)北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國(guó)家和
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