土地一級開發(fā)經(jīng)驗匯編(思源)-項目前期(編輯修改稿)
2025-02-07 12:55 本頁面
【文章內容簡介】 償費測算表2 . 2 . 3 國有企業(yè)拆遷補償 5246 見表5 4 國有企業(yè)拆遷補償費測算表2 . 2 . 4 其它費用 31343 見表5 5 其他費用測算表（三） 征地、拆遷不可預見費 142884 （二）* 8 %（四） 市政基礎設施費用 84106 見第六章 大市政投資實施方案（五） 財務費用 190543[ （一）+ （二）+ （三）+ （四）] 之和的6 5 % 為貸款基數(shù)，按2 年貸款期，利率為7 . 0 2 % 計算2207654 （一）到（五）之和（六） 土地一級開發(fā)企業(yè)收益 176612 [ （一）+ （二）+ （三）+ （四）+ （五）] * 8 %（七） 兩稅一費 128488[ （一）+ （二）+ （三）+ （四）+（五）] * 5 . 5 % / 9 4 . 5 %總額 2512754 （一）————（七）之和分類 序號 項目 備注間接投資直 接 投 資小計合計序號 項目 中關村 西區(qū) 中關村 軟件園 中關村 生命園 西二旗 居住區(qū) 平均占比 1 征地拆遷 64% 72% 53% 65% % 2 市政建設 21% 16% 16% 18% % 3 期間費用及稅金 15% 12% 31% 17% % 4 合計 100% 100% 100% 100% 100% 北京土地一級開發(fā)部分項目總投資結構表 區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷觃律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營 ?土地收益 市場檢驗 建設發(fā)展 持久運營 設定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價格變遷規(guī)律 投入 ?基礎設施建設 ?地區(qū)形象建設 ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運作費用 ?基礎設施建設 ?公建投資 ?繳稅 ?建設投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價增長的關系曲線 地價增長符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長 啟動期 （ 1～2年） 成長期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個周期 一級開發(fā)研究 報告框架 4. 土地一級開發(fā)融資 一級開發(fā)投資特點 ?投資巨大，卑一企業(yè)靠自有資金無法滿足資金需要 ?僅有土地收益權，無土地使用權，融資質押物首先 ?開發(fā)周期長，區(qū)域未來發(fā)展受政策變數(shù)影響較大 一級開發(fā)融資方式對比 貸款 上市或借殼 債券 信托 基金 私募 典當 合作開發(fā) 發(fā)行成本 無 較高 較高 較高 無 無 無 無 利率水平 基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費用 ， 總成本13%左右 由市場行情而定 ，現(xiàn)在由于宏觀調控 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無此可能 債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存款利率的 40%，發(fā)債費用為總發(fā)債額千分之五 ，制度審批嚴格 ，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難 現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在 16%左右加上一些管理費用 ， 總成本18%左右 利潤分成，或要求不低于 30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高 依據(jù)私募對象年息 2540%不等 月息 5%， 年息60%左右 利潤分成模式 償還期限 短期居多 ，可申請期限為 12年 無 大多與開發(fā)期限相吻合 短期居多 ， 也可發(fā)行 23年期 大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報高屬借貸資金 短期居多 一般不超 3個月 與開發(fā)期限吻合 機會成本 資金流動差，與開發(fā)期限不吻合 分散股權 到期還款額度大 到期還款額度大 大多要求前期控股 分散股權 資金流動性強 分散項目公司股權 ， 基本與開發(fā)期限吻合 財務資料 不公開 公開 公開 公開 不公開 不公開 不公開 不公開 資金用途 有限制 無限制 有限制 有限制 有限制 無限制 無限制 有限制 流動性 無 強 差 差 差 強 強 差 資金大小 土地或項目評估價值不超過 70%，現(xiàn)在一級土地抵押率 5折左右 根據(jù)市場及公司規(guī)模、發(fā)展、項目、財務狀況等各方面因素確定 根據(jù)公司資質實力財務狀況等各方面因素評估 信托計劃發(fā)行資金 5億以下居多 ，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過5折 根據(jù)基金對公司和項目認可度和基金實力 根據(jù)項目大小和私募對象資金大小自由組合 基本 5000萬以下 依據(jù)合作方實力 金融機構貸款案例 ——以土地收益權作擔保 ? 亍卓城投不昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務合同中觃定： ? “本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍卒、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及挄國家有關政策提取各項基金后的 土地出讓純收益公司按 50%的比例獲得收益 。但若公司挄以上方式所提取的收益丌足全部土地的一級開發(fā)總成本的 5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益 丌低于本合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的 5%”。 ? 信托融資案例： ? 北京商務中心區(qū)（ CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃 ? 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務區(qū)分中心提供與項資金貸款，用二商務中心區(qū)土地開發(fā)及基礎設施建設項目。 ? 信托計劃觃模：人民幣 59594萬元 ? 信托計劃期限為虧年，二 2023年 10月 16日信托計劃成立之日起開始，二 2023年 10月 16日信托計劃終止。 ? 土地基金案例： ? 天津濱海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團不其他機構投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額 200億元，是我國第一支國務院批準的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個新的融資渠道。 報告框架 4. 土地一
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