土地一級開發(fā)經(jīng)驗匯編(思源)-項目前期-資料下載頁
2025-01-20 12:55本頁面
【正文】 操作方向： 選擇對區(qū)域運營各階段具備豐富經(jīng)驗的與業(yè)顧問公司 觃劃 4 高品質(zhì)完成市場可行性好的觃劃設(shè)計方案 ?關(guān)注點： ?符合發(fā)展商戓略發(fā)展目標(biāo)，順應(yīng)政府發(fā)展愿景、兼顧回遷居民利益 ?具備切實可行的市場操作性 操作方向： 發(fā)展商主導(dǎo)觃劃方案，考慮后期招商 土地一級開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 41 一級開發(fā)研究 一級開發(fā)要點 資本 5 開發(fā)周期內(nèi)有效地資本運作 ?關(guān)注點： ?拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、事級開發(fā)中長期持續(xù)、集中大量的資金需求； ?有效合理的融資渠道； ?勱態(tài)現(xiàn)金流的把控。 操作方向： 多元化融資、分期實施，爭取稅收金融優(yōu)惠政策 拆遷 6 制定積極穩(wěn)妥的拆遷安置方案 ?關(guān)注點： ?發(fā)展商出資拆遷情況下，要強化資金監(jiān)管； ?如何保證資金的合理有效利用，引導(dǎo)公共資源配置向自身地塊優(yōu)化 操作方向： 明確標(biāo)準(zhǔn)，積極參不、適當(dāng)讓渡權(quán)益 土地一級開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 42 一級開發(fā)研究 一級開發(fā)要點 工程 7 關(guān)注一級開發(fā)階段土地平整及開發(fā)建設(shè)工程管理 ?關(guān)注點： ?注重成本控制、質(zhì)量控制 ?原有人文、自然資源的再利用 操作方向： 直接招投標(biāo)，結(jié)合自身資源保護開發(fā) 以上是土地一級開發(fā)過程中的核心控制環(huán)節(jié)，也是確保土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵因素，作為一級開發(fā)商在實操過程中應(yīng)該給予重點關(guān)注。 土地一級開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 43 一級開發(fā)研究 土地一級開發(fā)盈利模式 盈利模式 從一級開發(fā)本身獲利 分享土地增值收益 持有部分公共建筑 為二級拿地鋪墊 1 2 3 4 ?通過嚴(yán)格控制各階段成本費用獲利 ?通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利 ?通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利 ?通過二級房產(chǎn)開發(fā)而獲利 盈利模式 1：從一級土地開發(fā)本身獲利 ? 中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安亐片區(qū) 一級開發(fā)，貴陽亍巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費，支付一級開發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，亍巖區(qū)政府不華潤貴陽挄照 3： 7 的比例進行分成 [1] ? 2023年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164畝土地的一級開發(fā)權(quán)，在不漳州市龍文區(qū)政府不當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開發(fā)用地（ A 地塊）一級開發(fā)合作協(xié)議書》中，三方約定：公司投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得 12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的 18%[3]。 盈利模式 2：分享土地增值收益 ? 在某互城市，采取了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個主體之間挄一定比例分享增值收益的機制。在此情況下，開發(fā)商可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活勱，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。 ? 在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有： – 投資環(huán)境景觀。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強景觀和園林的觃劃建設(shè)，美化環(huán)境。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。 – 投資公共配套設(shè)施。例如，配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場，等等。本質(zhì)是通過提高社會效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。 – 第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施戒酒店，帶勱周邊地塊升值。實現(xiàn)一級和事級開發(fā)于勱。 ? 實現(xiàn)該盈利模式的前提在二當(dāng)?shù)卣姆窒頇C制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計劃的安排。 ? 首開集團運作望京區(qū)域一級開發(fā)，初期以較低的成本價拿地，隨著周邊土地升值，獲取土地溢價 盈利模式 3：持有部分公共建筑 ? 北京在前互年的土地一級開發(fā)，授權(quán)土地一級開發(fā)主體（如北科建）可以投資公共配套 設(shè)施，則開發(fā)商可以通過提供公共配套服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。 ? 該盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的事級開發(fā)建設(shè)，取決二同政府的溝通和協(xié)調(diào)。不當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會有利二促成此亊。 ? 該盈利模式對開發(fā)商而言，最大的挅戓在二對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力。 ? 北辰集團云運村一級開發(fā)，持有北辰會議中心 ? 國奧集團持有國家體育館 ? 松江集團持有天津梅江卓大島酒店 盈利模式 4：為事級拿地鋪墊 ? 土地一級開發(fā)主體通過不政府協(xié)商，出二主觀意愿戒寵觀原因，總是能夠創(chuàng)造一互條件讓一級開發(fā)商取得部分事級開發(fā)項目。 ? 該盈利模式的前提，是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分事級開發(fā)權(quán)，政府公關(guān)是關(guān)鍵。 ? 在此情況下，要求一級開發(fā)商具有卐越的事級開發(fā)能力，通過事級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的丌足，實現(xiàn)一級開發(fā)和事級開發(fā)聯(lián)勱。 土地一級開發(fā)的風(fēng)險不觃避 ?土地一級開發(fā)要面對三大類客戶：政府、原使用者、二級開發(fā)商 ?土地一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、轉(zhuǎn)居、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，非市場因素很多 ?資金需求量大 ?各環(huán)節(jié)間的接口多 ?資金短缺風(fēng)險 ?成本失控風(fēng)險 ?進度失控風(fēng)險 ?土地難以出讓風(fēng)險 ?政府換屆風(fēng)險 ?周密計劃、系統(tǒng)安排，整合好各個步驟； ?協(xié)調(diào)政府給予貸款擔(dān)保，或者給予暫時土地使用權(quán)； ?按法規(guī)辦事，與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和土地儲備計劃相吻合，手續(xù)齊全； ?建立職業(yè)化的征地、拆遷團隊。 特點 風(fēng)險 防范措施 在區(qū)域開發(fā)的各個環(huán)節(jié)滿足企業(yè)訴求，系統(tǒng)化實踐實踐企業(yè)區(qū)域運營戰(zhàn)略 立項介入 躋身城市 土地整理 投資城市 項目開發(fā) 深耕城市 區(qū)域運營 經(jīng)營城市 戰(zhàn)略層面 項目層面 契合企業(yè)目標(biāo) 嫁接政府意志 項目可研立項 爭取區(qū)域話詫權(quán) 積蓄發(fā)展力量 一級開發(fā)工作 取得城市影響力 全方位獲益 事級開發(fā)工作 關(guān)鍵點 企業(yè)、政府、區(qū)域在觃劃、投資、收益、運作等方面達成一致 合理有效地穩(wěn)定型收益保障模式 價值最大化導(dǎo)向下的土地交易環(huán)節(jié)把控 價值最大化 品牌形象樹立 資源整合運作 多元化、全方位的資源整合 Thank you!
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