淺析項目前期策劃及開發(fā)管理95p(編輯修改稿)
2025-02-10 21:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0018000資金籌集10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月前期籌集資金，資本金、銀行貸款支付地價款，資金大幅度支出持續(xù)性支出，在五月份達到最低點自六月份開時進入銷售期，8 月份為回款高峰，此時已具備還款條件償還貸款償還資本金，自本月起進入利潤回收期36 某項目融資額度分析 37 某項目凈利潤分析 38 某項目經(jīng)濟指標(biāo)分析 39 項目月度現(xiàn)金流量分析（全部投資） 10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月地價支付建筑施工開工建筑施工完工第一筆按揭款到帳住宅入伙完成按揭款保證金到帳住宅銷售期前期準(zhǔn)備40 項目累計現(xiàn)金凈流量分析（全部投資） 10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月資金投入極點進入資金回收期投資回收點41 某項目投資回收時間分析 (2023)020234000600080001000012023140001600018000202302202324000260002800030000320233400010月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月現(xiàn)金流入累計 現(xiàn)金流出累計投資回收點資金缺口最大42 某項目敏感性 分分析 1290682554412674626951632952184601000202330004000500060007000800010% 5% 5% 10%房價變動成本變動43 前期策劃中的市場要素 內(nèi)市場： 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資金平衡、企業(yè)對項目的要求。 外市場： 消費者心理、消費者消費能力、競爭對手。 44 45 46 47 48 前期策劃中的技術(shù)要素 ? 內(nèi)部技術(shù)人才和外協(xié)技術(shù)人才 ? 規(guī)劃建筑設(shè)計和景觀設(shè)計 ? 綜合配套 ? 技術(shù)創(chuàng)新 49 上海實業(yè) —— 鄭州家和萬世 建設(shè)部 2023年度中國建筑設(shè)計示范住宅 建設(shè)部“首屆全國新世紀(jì)人居綜合大獎” 首創(chuàng)集合式 TOWNHOUSE， 運用集合住宅的設(shè)計理念， 解決了高容積率、小面積單元的高品質(zhì)庭院住宅設(shè)計難題 50 集合 TOWNHOUSE的概念表達空間關(guān)系 51 集合 TOWNHOUSE的概念表達體量咬合關(guān)系 52 集合 TOWNHOUSE的概念表達豎向交通關(guān)系 53 集合 TOWNHOUSE的概念表達不計算面積的空間 54 集合 TOWNHOUSE的概念表達 設(shè)計師充分利用模數(shù)，通過均等網(wǎng)格中的錯合幾傾斜方向上的各種復(fù)雜變化，創(chuàng)造出一種新的建筑秩序 右圖，借鑒了日本建筑中的做法與尺度 55 集合 TOWNHOUSE的概念表達 外樓梯可局部加頂，樓梯盡端可考慮設(shè)置花園，形成視覺焦點 56 57 58 59 三期實景 60 61 62 前期策劃能力是企業(yè)核心競爭力的重要體現(xiàn) 房地產(chǎn)商的核心競爭力 房地產(chǎn)開發(fā)商的本質(zhì)就是一個“系統(tǒng)集成商”， 是將資金、土地、設(shè)計、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過廣告、營銷、租賃等服務(wù)最大限度地實現(xiàn)自己的市場價值。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商需要高效率地用最少的錢買到社會上最好的產(chǎn)品和服務(wù)，并且通過自己高效率的整合，用最少的費用把自己的產(chǎn)品和服務(wù)賣到最高的價錢。 63 房地產(chǎn)商核心競爭力的兩大方面 ? 資源整合能力 ： ? 創(chuàng)新能力： 包括有形資源與無形資源的整合 ,無形資源的整合成為今天 企業(yè)打造核心競爭力的主導(dǎo)因素 .對無形資源的整合水平成 為衡量今天企業(yè)適應(yīng)新市場能力的標(biāo)尺。 企業(yè)堅持創(chuàng)新 ,就能最大限度的挖掘企業(yè)的潛力 ,最終能夠有 效地提高企業(yè)經(jīng)濟效益和市場占有率 ,通過對業(yè)內(nèi)及其它行 業(yè)的學(xué)習(xí) ,可以保持市場中領(lǐng)先半步 ,引導(dǎo)市場 ,獲取最大利潤 . 觀念是創(chuàng)新的基礎(chǔ) ,制度是創(chuàng)新的保證 。 64 房地產(chǎn)商核心競爭力下的八大基本能力 社會資源整合能力 資金資本運籌能力 市場洞察判斷能力 技術(shù)研發(fā)協(xié)調(diào)能力 成本控制能力 客戶挖掘吸附能力 工程監(jiān)督管理能力 客戶服務(wù)能力 65 前期策劃的時間管理 觀點一、與企業(yè)對項目的目標(biāo)要求有直接的關(guān)系 觀點二、必須有充足的時間保障，是一個反復(fù)提升的過程，無法 一次達到完美 ； 觀點三、 必須綜合協(xié)調(diào)好資金、市場、技術(shù)和時間的綜合平衡 觀點四、作為核心競爭力的重要節(jié)點，以下問題都會影響到時間： 外部資源整合問題 內(nèi)部管理整合問題 工作方法流程問題 人才問題 市場環(huán)境改變問題 66 如何實現(xiàn)高效的前期策劃 市場、技術(shù)、資金三位一體，三位平衡 以復(fù)合型人才或復(fù)合型團隊進行系統(tǒng)控制和管理 有效整合外部資源 分步工作的充分細致 —— 螺旋式上升 決策的科學(xué)性 動態(tài)中尋找平衡（大方向正確） —— 避免反復(fù)和無效勞動 67 案例 依云水岸 總平面 68 69 項目整體開發(fā)模式 70 項目開發(fā)戰(zhàn)略模式的探索 ： 土地儲備 快速開發(fā)完 成的精品社區(qū) 再造一個 鯨山中心 土地規(guī)模不大； 周邊無大量項目開發(fā)，未來土地升值速度較慢； 地塊內(nèi)無任何拆遷物，缺失延長開發(fā)的理由。 不利于品牌形象和區(qū)域業(yè)務(wù)的拓展。 在蘇州不是最佳用地； 回報周期長，但可獲得最大品牌效益； 容積率偏低分?jǐn)偼恋爻杀具^高； 受蘇州園區(qū)區(qū)域優(yōu)勢的限制， 本區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)租賃群體形成時間較長。 具備市場需求空間； 開發(fā)風(fēng)險低； 具備精品社區(qū)開發(fā)的土地基本條件； 具備精品社區(qū)開發(fā)的技術(shù)指標(biāo)條件； 適合企業(yè)品牌與利潤雙贏； 建議放棄
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