淺析項(xiàng)目前期策劃及開(kāi)發(fā)管理95p(編輯修改稿)
2025-02-10 21:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0018000資金籌集10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月前期籌集資金，資本金、銀行貸款支付地價(jià)款，資金大幅度支出持續(xù)性支出，在五月份達(dá)到最低點(diǎn)自六月份開(kāi)時(shí)進(jìn)入銷售期，8 月份為回款高峰，此時(shí)已具備還款條件償還貸款償還資本金，自本月起進(jìn)入利潤(rùn)回收期36 某項(xiàng)目融資額度分析 37 某項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)分析 38 某項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 39 項(xiàng)目月度現(xiàn)金流量分析（全部投資） 10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月地價(jià)支付建筑施工開(kāi)工建筑施工完工第一筆按揭款到帳住宅入伙完成按揭款保證金到帳住宅銷售期前期準(zhǔn)備40 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流量分析（全部投資） 10月11月12月2005年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月資金投入極點(diǎn)進(jìn)入資金回收期投資回收點(diǎn)41 某項(xiàng)目投資回收時(shí)間分析 (2023)020234000600080001000012023140001600018000202302202324000260002800030000320233400010月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2023年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月現(xiàn)金流入累計(jì) 現(xiàn)金流出累計(jì)投資回收點(diǎn)資金缺口最大42 某項(xiàng)目敏感性 分分析 1290682554412674626951632952184601000202330004000500060007000800010% 5% 5% 10%房?jī)r(jià)變動(dòng)成本變動(dòng)43 前期策劃中的市場(chǎng)要素 內(nèi)市場(chǎng)： 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資金平衡、企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的要求。 外市場(chǎng)： 消費(fèi)者心理、消費(fèi)者消費(fèi)能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 44 45 46 47 48 前期策劃中的技術(shù)要素 ? 內(nèi)部技術(shù)人才和外協(xié)技術(shù)人才 ? 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì) ? 綜合配套 ? 技術(shù)創(chuàng)新 49 上海實(shí)業(yè) —— 鄭州家和萬(wàn)世 建設(shè)部 2023年度中國(guó)建筑設(shè)計(jì)示范住宅 建設(shè)部“首屆全國(guó)新世紀(jì)人居綜合大獎(jiǎng)” 首創(chuàng)集合式 TOWNHOUSE， 運(yùn)用集合住宅的設(shè)計(jì)理念， 解決了高容積率、小面積單元的高品質(zhì)庭院住宅設(shè)計(jì)難題 50 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)空間關(guān)系 51 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)體量咬合關(guān)系 52 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)豎向交通關(guān)系 53 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)不計(jì)算面積的空間 54 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá) 設(shè)計(jì)師充分利用模數(shù)，通過(guò)均等網(wǎng)格中的錯(cuò)合幾傾斜方向上的各種復(fù)雜變化，創(chuàng)造出一種新的建筑秩序 右圖，借鑒了日本建筑中的做法與尺度 55 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá) 外樓梯可局部加頂，樓梯盡端可考慮設(shè)置花園，形成視覺(jué)焦點(diǎn) 56 57 58 59 三期實(shí)景 60 61 62 前期策劃能力是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn) 房地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)就是一個(gè)“系統(tǒng)集成商”， 是將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過(guò)廣告、營(yíng)銷、租賃等服務(wù)最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的市場(chǎng)價(jià)值。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要高效率地用最少的錢買到社會(huì)上最好的產(chǎn)品和服務(wù)，并且通過(guò)自己高效率的整合，用最少的費(fèi)用把自己的產(chǎn)品和服務(wù)賣到最高的價(jià)錢。 63 房地產(chǎn)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的兩大方面 ? 資源整合能力 ： ? 創(chuàng)新能力： 包括有形資源與無(wú)形資源的整合 ,無(wú)形資源的整合成為今天 企業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)因素 .對(duì)無(wú)形資源的整合水平成 為衡量今天企業(yè)適應(yīng)新市場(chǎng)能力的標(biāo)尺。 企業(yè)堅(jiān)持創(chuàng)新 ,就能最大限度的挖掘企業(yè)的潛力 ,最終能夠有 效地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)占有率 ,通過(guò)對(duì)業(yè)內(nèi)及其它行 業(yè)的學(xué)習(xí) ,可以保持市場(chǎng)中領(lǐng)先半步 ,引導(dǎo)市場(chǎng) ,獲取最大利潤(rùn) . 觀念是創(chuàng)新的基礎(chǔ) ,制度是創(chuàng)新的保證 。 64 房地產(chǎn)商核心競(jìng)爭(zhēng)力下的八大基本能力 社會(huì)資源整合能力 資金資本運(yùn)籌能力 市場(chǎng)洞察判斷能力 技術(shù)研發(fā)協(xié)調(diào)能力 成本控制能力 客戶挖掘吸附能力 工程監(jiān)督管理能力 客戶服務(wù)能力 65 前期策劃的時(shí)間管理 觀點(diǎn)一、與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)要求有直接的關(guān)系 觀點(diǎn)二、必須有充足的時(shí)間保障，是一個(gè)反復(fù)提升的過(guò)程，無(wú)法 一次達(dá)到完美 ； 觀點(diǎn)三、 必須綜合協(xié)調(diào)好資金、市場(chǎng)、技術(shù)和時(shí)間的綜合平衡 觀點(diǎn)四、作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要節(jié)點(diǎn)，以下問(wèn)題都會(huì)影響到時(shí)間： 外部資源整合問(wèn)題 內(nèi)部管理整合問(wèn)題 工作方法流程問(wèn)題 人才問(wèn)題 市場(chǎng)環(huán)境改變問(wèn)題 66 如何實(shí)現(xiàn)高效的前期策劃 市場(chǎng)、技術(shù)、資金三位一體，三位平衡 以復(fù)合型人才或復(fù)合型團(tuán)隊(duì)進(jìn)行系統(tǒng)控制和管理 有效整合外部資源 分步工作的充分細(xì)致 —— 螺旋式上升 決策的科學(xué)性 動(dòng)態(tài)中尋找平衡（大方向正確） —— 避免反復(fù)和無(wú)效勞動(dòng) 67 案例 依云水岸 總平面 68 69 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)模式 70 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略模式的探索 ： 土地儲(chǔ)備 快速開(kāi)發(fā)完 成的精品社區(qū) 再造一個(gè) 鯨山中心 土地規(guī)模不大； 周邊無(wú)大量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，未來(lái)土地升值速度較慢； 地塊內(nèi)無(wú)任何拆遷物，缺失延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的理由。 不利于品牌形象和區(qū)域業(yè)務(wù)的拓展。 在蘇州不是最佳用地； 回報(bào)周期長(zhǎng)，但可獲得最大品牌效益； 容積率偏低分?jǐn)偼恋爻杀具^(guò)高； 受蘇州園區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的限制， 本區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)租賃群體形成時(shí)間較長(zhǎng)。 具備市場(chǎng)需求空間； 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低； 具備精品社區(qū)開(kāi)發(fā)的土地基本條件； 具備精品社區(qū)開(kāi)發(fā)的技術(shù)指標(biāo)條件； 適合企業(yè)品牌與利潤(rùn)雙贏； 建議放棄
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