開發(fā)項目前期投資分析(編輯修改稿)
2025-03-19 12:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中國人民 銀 行人民 幣貸 款利率表項 目 年利率（ %）1 短期借款6個月以下 6個月～ 1年（含 1年）2 中 長 期借款1～ 3年（含 3年） 3～ 5年（含 5年） 5年以上 序號 項 目 計 算依據(jù) 單 價 合 計一 開 發(fā) 成本 以下 1～ 8項 之和 1 土地使用 權(quán) 出 讓 金 占地面 積 2 土地征用與拆遷安置 補償費 占地面 積 或者 戶 數(shù) 3 前期工程 費 4 建安工程 費 建筑面 積 5 基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 占地面 積 6 公共配套 設(shè) 施 費 占地面 積 7 開 發(fā) 期 間 稅 費 按政府 規(guī) 定 8 不可 預(yù)見費 1～ 6項 之和的 3%～ 5% 二 開 發(fā)費 用 以下 1～ 3項 之和 1 管理 費 1～ 6項 之和的 3%～ 5% 2 銷 售 費 約為銷 售收入的 4%～6% 3 財務(wù)費 用 三 合 計 一 +二 開發(fā)投資額匯總序號 項 目 投 資 大概比重1 建安 約 40%～ 50%2 地價 約 20%～ 25%3 銀 行利息、推廣 費 約 20%～ 25%4 各種稅 費 約 15%～ 20%房地產(chǎn)經(jīng)營稅費房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費包含兩大部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)期間稅費房地產(chǎn)項目 經(jīng)營期間稅費其中，開發(fā)期間稅費是開發(fā)階段發(fā)生的，在開發(fā)投資部分計算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。經(jīng)營期間稅費 對于房地產(chǎn)項目而言，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費。它們不參與開發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。經(jīng)營期間稅費 包括兩部分：（ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（ 2）土地增值稅（ 3）企業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費營業(yè)稅：對在我國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。房地產(chǎn)項目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。城市維護建設(shè)稅：對在我國境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅。外資企業(yè)免征。教育費附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。外資企業(yè)免征。防洪工程維護費：為加強北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國家和人民生命財產(chǎn)安全而征收的一種稅。外資企業(yè)減半計征。交易印花稅：對經(jīng)濟活動中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。交易管理費：包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費與 轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn) 有關(guān)的稅 費 一 覽 表序號 類別 計 算依據(jù)1 營業(yè) 稅 銷 售收入 5%2 城市 維護 建 設(shè) 稅 營業(yè) 稅 7%3 教育 費 附加 營業(yè) 稅 3%4 防洪工程 維護費 銷 售收入 %5 印花稅 銷 售收入 %6 交易管理 費 銷 售收入 %合 計 銷 售收入 %與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)匯總?cè)缦拢和恋卦鲋刀愐赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級別墅、公寓、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，其增值額未超過扣除項目金額 20%的項目，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，免稅。因城市市政規(guī)劃、國家重點項目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中指銷售收入?？鄢椖拷痤~包括開發(fā)成本、開發(fā)費用（可按開發(fā)成本 10%計算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（銷售收入 %），財政部門規(guī)定的其他扣除項目（開發(fā)成本 20%）。土地增值
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