開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析-在線瀏覽
2025-04-02 12:26本頁面
【正文】 開 發(fā)費(fèi) 用 1+2+31 管理 費(fèi) 用2 銷 售 費(fèi) 用3 財(cái)務(wù)費(fèi) 用開 發(fā) 投 資 的 估 算土地使用權(quán)出讓金：國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。建議平時(shí)留意并收集土地拍賣資訊。按征用的土地面積計(jì)算，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定；拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩部分 ，指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置、補(bǔ)償所需的費(fèi)用。土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) 3%左右估算；可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi) 1%～3%估算；地質(zhì)勘察測繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) ～ %估算；三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費(fèi)的近似經(jīng)驗(yàn)估算值 ,僅供參考。1500以上100015005001000商場 /寫字樓8001000或以上600800400600住宅高檔中檔低檔室內(nèi)裝修在項(xiàng)目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時(shí)估算又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算或可建筑平方米或用地平方米造價(jià)估算。具體估算可參考 “建安工程費(fèi) ”的估算方法。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述費(fèi)用之和為基數(shù)，按 3%～ 5%估算。開發(fā)期間稅費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：用地面積 ≥2 萬㎡的商品房項(xiàng)目按建安工程費(fèi) % 計(jì)征；用地面積＜ 2萬㎡的商品房零星開發(fā)按建安工程費(fèi) 11% 計(jì)征；也可按照 “ 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ” 的計(jì)算基數(shù)計(jì)算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)：按建安工程費(fèi) % 計(jì)征；供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：住宅： /人， 600元 /噸；商業(yè)： /㎡， 600元 /噸；供電用電負(fù)荷費(fèi)：住宅： 4千瓦時(shí) /戶， 480元 /千瓦時(shí)；商業(yè)： 8千瓦時(shí) /100㎡， 1000元 /千瓦時(shí)；其他稅費(fèi)：包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的 ～ 1%估算。繳納 配套 設(shè) 施建 設(shè)費(fèi)計(jì) 算基數(shù)一 覽 表（元 / 建筑面 積 ㎡ ）建筑物工程 層數(shù)計(jì) 交基數(shù)建筑物工程 層數(shù)計(jì) 交基數(shù)9層 以下 1080 23層 247010層 1200 24層 253011層 1320 25層 259012層 1440 26層 298013層 1560 27層 305014層 1660 28層 312015層 1720 29層 319016層 1780 30層 326017層 1830 31層 333018層 2150 32層 340019層 2150 33層 347020層 2280 34層 34層 或以上： 70 層 數(shù) +120021層 2340 單層 廠房 84522層 2400 多 層 廠房 1030備注：寫字樓物業(yè)在以上基礎(chǔ)之上增加 8%計(jì)算企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。管理費(fèi)用廣告宣傳及市場推廣費(fèi)：一般約為銷售收入的 2%～ 5%；銷售代理費(fèi)：一般約為銷售收入的 %～ 2% ；其他銷售費(fèi)用：一般約為銷售收入的 %～ 1% ；銷售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8%開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。長期借款利息：每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額 50%） 年利率流動資金借款
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