【正文】 域板塊戶型面積分析 五、區(qū)域板塊客源分析 廊坊市房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域版塊劃分 廣陽(yáng)東區(qū) 廣陽(yáng)西區(qū) 本案 Jan 2023 廊坊市區(qū)轄安次區(qū)和廣陽(yáng)區(qū)兩個(gè)行政區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的區(qū)域，在整個(gè)房地產(chǎn)板塊中也占有一席之位。 08年區(qū)域樓盤(pán)均價(jià) 5500元 /㎡ 左右。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等均領(lǐng)先于其他的區(qū)域，但整體品質(zhì)仍然需要改善，如戶型設(shè)計(jì)不理想，立面細(xì)節(jié)處理不佳等。 客源分析 Jan 2023 4000— 4500 4500— 5000 3800— 4200 廣陽(yáng)西區(qū)板塊 Jan 2023 廣陽(yáng)西區(qū)隨著第五大街到第八大街的開(kāi)發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高， 07年市場(chǎng)上可售項(xiàng)目的均價(jià)為 41004550元 /平方米，目前大部分項(xiàng)目均價(jià)已達(dá) 5000元 /㎡ 。 客源分析 Jan 2023 3500— 4000 4000—4500 安次區(qū)板塊 4000—4500 Jan 2023 由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價(jià)格在各板塊中處于末位；安次區(qū)樓盤(pán)價(jià)格差異較大，價(jià)格范圍區(qū)間在 35005000元不等，大部分樓盤(pán)均價(jià)在 4500元 /平米左右 【 價(jià)格處于城市末位 后市增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁 】 價(jià)格趨勢(shì)分析 Jan 2023 小高層板塔、多層板樓為主，容積率 － 馨語(yǔ)星苑 項(xiàng)目 容積率 建筑形態(tài) 馨語(yǔ)星苑 812層板樓、塔樓 金碧倫溫泉公寓 11層小高層，板樓，一梯兩 戶或一梯三戶 新新小鎮(zhèn) 6層板樓，一梯兩戶 藍(lán)波灣小區(qū)二期 12層小高層板樓 盛德花園 6層板樓， 11層塔樓 安泰家園 9層板式， 12層塔樓 銀豐小區(qū) 6層板樓 嘉多麗花園小區(qū) 6層板樓， 11層塔樓 永華小區(qū) 6層， 11層板樓 盛世豪庭 小高層，一梯 24戶 馨視界 小高層，一梯 24戶 君蘭苑 小高層，一梯 24戶 第九園 多層小高層 【 產(chǎn)品檔次低下 】 產(chǎn)品類型分析 Jan 2023 1居 2居 3居 其他 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 5880 % 63118 % 82155 % 190 % 以往供給以 90120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型； 案名 戶型比例 盛世豪庭 8889兩居占 70%， 121136三居占 30% 馨視界 7090平米兩室為主 君蘭苑 7791兩居占 70%， 90131三居占 30% 第九園 110160㎡ 三室兩廳占 80%，其他為 50㎡ 一室， 180㎡ 四室 潛在供給項(xiàng)目戶型明顯趨小，以 7090平米兩居為主； 戶型面積分析 Jan 2023 項(xiàng)目 1居 2居 3居 其他 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 藍(lán)波灣小區(qū)二期 510住宅樓 53－ 60 8 89－ 104 224 124－ 155 474 190 11 安泰家園怡景園 1 1 16號(hào)樓 75－ 92 128 96－ 126 170 安泰家園怡景園 4— 8號(hào)樓 88 24 97138 188 馨語(yǔ)星苑 11 7274 144 0 0 馨語(yǔ)星苑 6樓 0 0 118120 72 馨語(yǔ)星苑 7樓 88 20 89106 232 馨語(yǔ)星苑 8樓 7988 92 98 16 馨語(yǔ)星苑 4 85118 47 98139 181 馨語(yǔ)星苑 2樓 97109 92 永華小區(qū) 510樓 6392 110 100122 110 嘉多麗花園小區(qū) 58 24 77112 110 82141 207 新新小鎮(zhèn) 60— 78 22 80— 102 54 94— 133 130 146 10 金碧倫溫泉公寓 46— 58 55 75— 93 132 92138 176 總計(jì) ％ ％ ％ ％ 戶型面積分析 Jan 2023 ?下轄區(qū)縣購(gòu)房者占有相當(dāng)比例； ?安次區(qū)低廉的價(jià)格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多； ?對(duì)周邊下轄區(qū)縣購(gòu)房者較強(qiáng)的吸引力； ?自住為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居； ?整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。 【 別墅產(chǎn)品為當(dāng)前供應(yīng)主流 】 產(chǎn)品類型分析 Jan 2023 ? 塞納河谷一期取得了良好的銷售業(yè)績(jī)； ? 翠林洲產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后，銷售不暢； ? 艾力楓社具有絕佳的高爾夫資源，但單價(jià)過(guò)高，針對(duì)京津人士，但產(chǎn)品仍不具備典型豪宅標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)富階層消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于地段認(rèn)知仍有一定抗性。 代表項(xiàng)目 主力戶型（平米） 翠林洲 278 艾力楓社 510－ 1200 塞納河谷 150300 【 面積相對(duì)經(jīng)濟(jì)的類別墅產(chǎn)品受到追捧 】 戶型面積分析 Jan 2023 案名 報(bào)價(jià)（元 /平米） 翠林洲 9680 艾力楓社 1600030000 塞納河谷 8000 ?類別墅產(chǎn)品報(bào)價(jià)多在 7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價(jià)格則達(dá) 1600030000元 /平米； ?由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產(chǎn)品的帶動(dòng)下，目前二手房報(bào)價(jià)已達(dá)到 4000－ 6000元 /平米。 客源分析 Jan 2023 一、項(xiàng)目 SWOT分析 二、項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目解析與屬性界定 Jan 2023 本案整體開(kāi)發(fā)位置較好 —— 城市中心地塊 周邊主要依附道路及市政商業(yè)配套齊全 區(qū)域銷售價(jià)格已經(jīng)得到市場(chǎng)鞏固和接納 地塊位置依托諸多市政利好因素 優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 Jan 2023 劣勢(shì)分析 ?回遷量大，品質(zhì)口碑受牽連。 項(xiàng)目 SWOT分析 Jan 2023 目前主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，必將對(duì)項(xiàng)目投資決策產(chǎn)生影響 隨著對(duì)二手房貸款的收緊，未來(lái)是否還有針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施尚不得而知，政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在 周圍在建樓盤(pán)同質(zhì)化跟隨 威脅點(diǎn) 項(xiàng)目 SWOT分析 Jan 2023 機(jī)會(huì)點(diǎn) 區(qū)域度認(rèn)知成熟，占領(lǐng)推廣制高點(diǎn)較輕松。 Jan 2023 大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合配套易于成為發(fā)力方向 規(guī)模上 基地條件 地塊容積率較高 地塊臨近主干道，具有較高的商業(yè)價(jià)值 三線城市核心區(qū) 具備良好宜居環(huán)境的 中高容積率大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 核心區(qū)，配套設(shè)施齊備 項(xiàng)目位于廊坊市核心商圈輻射區(qū) 核心區(qū) 項(xiàng)目屬性初步界定 Jan 2023 一、產(chǎn)品層面 二、客戶層面 三、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 Jan 2023 市場(chǎng)整體規(guī)劃水平有限，同質(zhì)明顯，少數(shù)明星項(xiàng)目開(kāi)始在規(guī)劃上進(jìn)行新的嘗試。 ?市場(chǎng)階段影響下，規(guī)劃的市場(chǎng)價(jià)值還在逐步被認(rèn)知的階段，直接影響到各項(xiàng)目社區(qū)意向極為接近，項(xiàng)目個(gè)性多靠建筑風(fēng)格來(lái)體現(xiàn) 產(chǎn)品層面 Jan 2023 ?市場(chǎng)上的項(xiàng)目現(xiàn)在除了關(guān)注產(chǎn)品本身外，開(kāi)始注重內(nèi)部園林景觀的設(shè)計(jì)，但是整體園林景觀水平不高，園林景觀的實(shí)現(xiàn)度不理想 ?目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目中，園林中包含了微地形的處理，吸引客戶眼球。 產(chǎn)品層面 Jan 2023 客戶特征 ?年齡 ： 4055歲，有穩(wěn)定且豐厚的收入來(lái)源 ?職業(yè)特征 ：下縣私營(yíng)業(yè)主、大型私企老板、國(guó)企高層領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)力公務(wù)員 ?總承受能力： 100萬(wàn)元以上 ?行為特征 ：基本為多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有較多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，成功的事業(yè)經(jīng)歷帶來(lái)較高視野，講究生活品質(zhì)，注重產(chǎn)品與社會(huì)地位的貼合度 ?對(duì)核心地段等稀缺資源的占有 ?有較高的社區(qū)形象，身份感很重要，需要體現(xiàn)城市主人的感覺(jué) ?對(duì)于社區(qū)的自然和人文環(huán)境都有關(guān)注，希望社區(qū)的人群相對(duì)勻質(zhì)； ?強(qiáng)調(diào)社區(qū)安全性、私密性 ?要求好的物業(yè)管理 ?物業(yè)是否具備升值潛力，區(qū)域是否有發(fā)展利好 ?對(duì)生活配套要求不高，能滿足簡(jiǎn)單的生活需要即可 ?重視子女或第三代的教育 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 高端客戶多為多次置業(yè)的居住升級(jí)客戶，追求良好的居住環(huán)境和高尚的生活品質(zhì) 高端客戶 客戶層面 Jan 2023 中高端客戶，收入較高，相對(duì)穩(wěn)定，追求價(jià)格與品質(zhì)的平衡，表現(xiàn)為剛性的二次置業(yè)需求 中高端客戶 客戶特征 ?年齡 ： 35— 40歲左右，有較高的、穩(wěn)定的收入來(lái)源 ?職業(yè)特征 ：私營(yíng)業(yè)主、北京天津購(gòu)房者、個(gè)體生意人、企事業(yè)單位中層 ?總承受能力： 60— 80萬(wàn)元 ?行為特征 ：多為二次置業(yè)，已有單位集資房福利分房或者部分客戶購(gòu)買過(guò)早期的商品房，需要居住條件改善，住宅產(chǎn)品升級(jí)換代 ?社區(qū)園林環(huán)境 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?產(chǎn)品、戶型實(shí)用 ?物業(yè)管理 ?社區(qū)配套以及周邊教育、生活配套 ?總價(jià)控制，同時(shí)在價(jià)格和整體社區(qū)品質(zhì)之間平衡 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 客戶層面 Jan 2023 中端客戶主要為事業(yè)剛起步的私營(yíng)業(yè)主、最求地段和總價(jià)之間的平衡，多表現(xiàn)為首次置業(yè)，少量的二次置業(yè) 客戶特征 ?年齡 ： 30— 35歲左右，有穩(wěn)定的收入來(lái)源 ?職業(yè)特征 ：公務(wù)員階層、剛起步的個(gè)體老板、公務(wù)員階層、泛公務(wù)員階層、普通職員、拆遷戶 ?家庭特征： 部分為婚齡客戶，部分為 3口之家 ?行為特征 ：多為首次購(gòu)買商品房，購(gòu)買主要滿足居住功能，對(duì)未來(lái)生活有很多憧憬，易于被營(yíng)銷引導(dǎo) 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格較敏感，總結(jié)支付能力不強(qiáng) ?總價(jià)支付能力范圍內(nèi)，追求性價(jià)比 ?二居室或緊湊三居 ?教育、生活配套 ?現(xiàn)代感強(qiáng)，都市氣息濃 ?關(guān)注工作和生活的便利性，對(duì)城市生活依賴度高 中端客戶 客戶層面 Jan 2023 低端客戶，收入較低或收入不穩(wěn)定，極大多數(shù)為首次置業(yè)，選擇范圍受到收入影響，選擇范圍不大 客戶特征 ?年齡 ： 2535歲，參加工作時(shí)間不長(zhǎng) ?職業(yè)特征 ：普通工薪階層、較小個(gè)體工商戶、拆遷戶 ?行為特征 ：首次購(gòu)買商品房，受到總價(jià)控制較大 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格極為敏感 ?一居室或緊湊二居室 低端客戶 客戶層面 Jan 2023 客戶分類 總價(jià)承受力 臵業(yè)狀況 臵業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 高端客戶 ?下縣私營(yíng)業(yè)主 ?私營(yíng)企老板 ?政府權(quán)力公務(wù)員 ?企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo) 100萬(wàn)元以上 反復(fù)置業(yè) ?資產(chǎn)保值與增值 ?高品質(zhì)生活 ?身份與地位 ?高品質(zhì)的園林規(guī)劃 ?高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理 ?核心地段 中高端客戶 ?私營(yíng)企業(yè)主 ?北京和天津購(gòu)房者 ?個(gè)體生意人 ?企事業(yè)單位中層 6080萬(wàn)元 二次置業(yè) ?居住生活品質(zhì)改善 ?二次剛性換房需求 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用 ?總價(jià)控制 ?高品質(zhì)的園林規(guī)劃 ?便利的生活配套 ?核心地段 中低端客戶 ?婚齡客戶 ? 事業(yè)剛起步的個(gè)體老板 ?企事業(yè)單位普通職員 ?泛公務(wù)員 4060萬(wàn) 首次置業(yè) 二次置業(yè) ?自住 ?地段 ?總價(jià) ?戶型緊湊實(shí)用 ?生活配套 低端客戶 ?普通工薪階層 ?較小個(gè)體工商戶 40萬(wàn)以內(nèi) 首次置業(yè) ?自住 ?總價(jià) 客戶層面分析總結(jié) Jan 2023 第一，從目前全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，銷售趨淡的發(fā)展態(tài)勢(shì)較為明顯，供給量持續(xù)增加，銷售量下滑，短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，持幣待購(gòu)的苗頭初現(xiàn)端倪； 第二，由于本項(xiàng)目處于廊坊市較為核心的位臵，受到房地產(chǎn)具有稀缺性和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)影響，在市場(chǎng)趨好的情況下，本項(xiàng)目具有較大的升值潛力。 ? 多產(chǎn)品組合。 ? 前期在市場(chǎng)調(diào)整期，緊抓淡市下依然存在的剛性需求客戶，快速出貨，同時(shí)兼顧商務(wù)公寓客戶的需求，最大程度提升項(xiàng)目的消化速度。 營(yíng)銷回歸價(jià)值本身，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的性價(jià)比。 ? 營(yíng)銷主題以地段為核心，通過(guò)產(chǎn)品力、綜合配套放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略 Jan 2023 Action 1 多梯度產(chǎn)品線，緊湊實(shí)用型為主，主打高性價(jià)比 啟動(dòng)期主要提供滿足剛性客戶需求的住宅產(chǎn)品，同時(shí)提供滿足改善性客戶的產(chǎn)品，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目具備比較優(yōu)勢(shì)的資源價(jià)值，提升項(xiàng)目性價(jià)比！最大程度的吸引各類客戶并保證其購(gòu)買 Action 2 產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 產(chǎn)品升級(jí)以吸引廊坊市中高端和高端消費(fèi)者，通過(guò)項(xiàng)目核心的地理位置和其他主要買點(diǎn)的釋放，將項(xiàng)目推入市場(chǎng)的制高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 速度 對(duì)于剛性臵業(yè)客戶把握，以及對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房客戶的全面爭(zhēng)??！ 價(jià)值 市場(chǎng)