開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析(文件)
【正文】 （基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。靜態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1）＋（上一時(shí)間段累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）動(dòng)態(tài)投資回收期： 在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說明：各種產(chǎn)品的總體均價(jià)和各年（期）均價(jià)；費(fèi)用的測算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；地價(jià)與地塊的容積率說明；成本（項(xiàng)目投入明細(xì)）；利潤測算（核心指標(biāo)、參考指標(biāo)）。編寫投資分析說明序號 項(xiàng)目 計(jì)算式一 核心指標(biāo)1 稅后內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% 二 參考指標(biāo)1 單位面積凈利 項(xiàng)目凈利潤 /銷售面積2 銷售毛利率 項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100%3 資金峰值比例 資金峰值 /項(xiàng)目總投資指標(biāo)說明謝謝 謝謝。風(fēng)險(xiǎn)分析：盈虧平衡分析；敏感性分析；定性分析。以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都不是長期經(jīng)營項(xiàng)目，而且其投資回收的速度取決于項(xiàng)目營銷計(jì)劃和銷售價(jià)格，因此，分析計(jì)算其投資回收期無太大實(shí)際意義。EXCEL函數(shù)的引用投資回收期投資回收期： 項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。動(dòng)態(tài)盈利性評價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項(xiàng)目按部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)， FNPV≥0 時(shí)，項(xiàng)目的收益水平達(dá)到或超過了該行業(yè)應(yīng)達(dá)到的最低經(jīng)濟(jì)效益水平，項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0時(shí)，可以認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較低，不可行。靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值，如常用的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等；動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等靜態(tài)盈利性評價(jià)指標(biāo)總投資利潤率 一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。土地增值稅其計(jì)算實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。因城市市政規(guī)劃、國家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。交易印花稅：對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。教育費(fèi)附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。經(jīng)營期間稅費(fèi) 包括兩部分：（ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（ 2）土地增值稅（ 3）企業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)營業(yè)稅：對在我國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。財(cái)務(wù)費(fèi)用中國人民銀行人民幣貸款利率表項(xiàng)目 年利率（ %）1 短期借款6個(gè)月以下 6個(gè)月～ 1年（含 1年）2 中長期借款1～ 3年（含 3年） 3～ 5年（含 5年） 5年以上 序號 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 單價(jià) 合計(jì)一 開發(fā)成本 以下 1～ 8項(xiàng)之和 1 土地使用權(quán)出讓金 占地面積 2 土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占地面積或者戶數(shù)
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