開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析-文庫吧在線文庫
【正文】 督費(fèi)：按建安工程費(fèi) % 計(jì)征；供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：住宅： /人， 600元 /噸；商業(yè)： /㎡， 600元 /噸；供電用電負(fù)荷費(fèi)：住宅： 4千瓦時 /戶， 480元 /千瓦時；商業(yè)： 8千瓦時 /100㎡， 1000元 /千瓦時；其他稅費(fèi)：包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的 ～ 1%估算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。外資企業(yè)免征。房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算公式為：利潤總額 /總投資 100%投資利稅率 指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時間價值的條件下，以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時間。投資分析結(jié)論施工及銷售安排：施工進(jìn)度安排；銷售進(jìn)度安排。編寫投資分析說明假設(shè)前提：簡要介紹投資分析計(jì)算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒?、其他要說明的假設(shè)等。財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項(xiàng)目整個壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。計(jì)算公式為：土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。交易管理費(fèi)：包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。管理費(fèi)用廣告宣傳及市場推廣費(fèi)：一般約為銷售收入的 2%～ 5%；銷售代理費(fèi)：一般約為銷售收入的 %～ 2% ；其他銷售費(fèi)用：一般約為銷售收入的 %～ 1% ；銷售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8%開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。具體估算可參考 “建安工程費(fèi) ”的估算方法。土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) 3%左右估算；可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi) 1%～3%估算；地質(zhì)勘察測繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) ～ %估算；三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。投 資 分 析項(xiàng)目可行性研究目 錄本次演示以廣州的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項(xiàng)目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計(jì)算。一般可按用地面積 40～ 60元 /㎡估算（需要核對項(xiàng)目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算） ；前期費(fèi)用810810810煤氣80908090——玻璃幕墻508030502030消防510510510通訊300450300400——地下室費(fèi)用450480————空調(diào)150180100150——電梯220250120202300120一般水電安裝120020238001202350800土建工程9012070905070樁基礎(chǔ)高層（ ≥1
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