【正文】 懷化區(qū)域銅仁區(qū)域……政府官員：鳳凰縣旅游局鳳凰縣政府辦鳳凰縣國(guó)土局鳳凰縣招商局……專業(yè)人士：張家界金瑞旅游發(fā)展有限公司湖南師范大學(xué)旅游規(guī)劃研究院……參考性案例：八大關(guān) 青島泰晤士小鎮(zhèn) 上海耶荷鎮(zhèn) 法國(guó)豪斯登堡 日本華僑城 深圳班芙小鎮(zhèn) 加拿大上海新天地……現(xiàn)狀研究：鳳凰房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目本體條件分析城市規(guī)劃研究鳳凰區(qū)域資源盤(pán)點(diǎn)……針對(duì)性問(wèn)題研究：鳳凰旅游城發(fā)展研究以人文資源為驅(qū)動(dòng)的旅游城發(fā)展規(guī)律研究開(kāi)放區(qū)域規(guī)劃研究鳳凰旅游發(fā)展格局研究……我們從以下思路展開(kāi)本項(xiàng)目的研究182。為城市增添新的光彩216。?鳳凰已成為全國(guó)十大熱點(diǎn)旅游城市之一。自然資源： 沱江在鳳凰縣境長(zhǎng) ，流域面積為 。順?biāo)?，穿過(guò)虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫(huà)卷便展現(xiàn)于眼前 。?2023年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到 485萬(wàn)人次?？偟南M(fèi)人群有限居民消費(fèi)能力有限杭州 北京 上海樓盤(pán)均價(jià) 項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià)鳳凰翡翠城 / 2300元 /M2價(jià)格的巨大差距，激發(fā)想象空間《 2023年 7月 中國(guó) 城市 房?jī)r(jià) 排行榜 》 國(guó)內(nèi)大城市和鳳凰的房?jī)r(jià)對(duì)比也不符合各方主體的期望 —— 站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值n 高度決定影響力；n 項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；n 我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義 !項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于鳳凰的意義區(qū)域價(jià)值迅速提升鳳凰對(duì)湘西影響VISION期望一政府沱江對(duì)于古城的貢獻(xiàn)市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間城市賦予項(xiàng)目的使命項(xiàng)目特征沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地項(xiàng)目的期望鳳凰現(xiàn)狀216。站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？在項(xiàng)目過(guò)程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究。 尋找項(xiàng)目發(fā)展的主線182。 項(xiàng)目地塊解析182。星級(jí)飯店 11家 ,旅行社 8家、 9家旅行社分部。政府加快鳳凰古城核心景點(diǎn)區(qū)、舊城商貿(mào)娛樂(lè)區(qū)、紅旗行政生活區(qū)、堤溪文教體育區(qū)、城北旅游物流集散區(qū)、棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū) “六大城市功能區(qū) ”開(kāi)發(fā)建設(shè)。 優(yōu)美的傳說(shuō) 歷史人文資源啟示之二：從對(duì)人文資源的挖掘、整合、優(yōu)化城市的人文資源因子，保持城市旅游生命力。？隨著鳳凰的建設(shè)逐漸完善，游客數(shù)量、旅游收入、從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)在不斷攀升序號(hào) 項(xiàng)目 2023 20231 旅游總收入 2 門(mén)票 3 人數(shù) 4 外籍游客 5 旅行社 24個(gè) 38個(gè)6 從業(yè)人數(shù) 5萬(wàn)人 6萬(wàn)人p旅游收入年增長(zhǎng)：p年增長(zhǎng)率： 35%p游客年增長(zhǎng)： 5 p游客年增長(zhǎng)率：%但區(qū)域活力明顯不足普通客棧，淡季入住率低14星級(jí)酒店入住率遠(yuǎn)高于普通賓館2商業(yè)、娛樂(lè)、互動(dòng)體驗(yàn)的配置沒(méi)有優(yōu)化3“ 目前 6個(gè)月的淡季沒(méi)人來(lái)，是致命的 ……”訪談?dòng)屑铱蜅！?游客大都是在古城玩一天就走了，住的時(shí)間內(nèi)太短……”訪談金水橋經(jīng)理存在問(wèn)題 2：鳳凰有特色，但缺乏聚焦和興奮點(diǎn)年平均入住率 團(tuán)散比例 江月樓江月樓 20% 9。 景區(qū)與城市完全融合，為市民了提供一個(gè)完全開(kāi)敞的公共空間A道路別墅青島八大關(guān)有非常美麗的風(fēng)景、富有人文意義的建筑和大面積的開(kāi)放空間，很多年輕人都在這里拍攝婚紗照日本豪斯登堡是日本利用與荷蘭的文化淵源，學(xué)習(xí)荷蘭人的建國(guó)精神而打造的文化區(qū)Bp長(zhǎng)崎曾是日本少數(shù)能與海外通商的貿(mào)易港口之一，其貿(mào)易國(guó)也僅限于中國(guó)（明朝）與荷蘭，可見(jiàn)其與荷蘭文化淵源之深p1992年，在荷蘭政府與日本眾多大企業(yè)的支持下，以神近義邦先生為中心，集合了歷史學(xué)家、建筑家、海洋學(xué)者、環(huán)境學(xué)家等，在荷蘭與長(zhǎng)崎之間的歷史、文化背景的共識(shí)之下，展開(kāi)豪斯登堡宏偉的造城計(jì)劃，填海打造荷蘭風(fēng)格的主題園林 —— 豪斯登堡。泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的教堂、圣愛(ài)廣場(chǎng)和獨(dú)特的景觀街道、輔以現(xiàn)代都市的娛樂(lè)設(shè)施、酒店、餐廳、酒吧等，支撐起婚慶服務(wù)業(yè)的脈絡(luò)；216。 新天地街區(qū) ，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的 15個(gè)里弄，密布著 3萬(wàn)平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。鳳凰的城市文化淵源是什么？216。 我們選擇 湘西文化和愛(ài)情文化的 融和，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。背靠青龍山，面臨沱江水?？蛻羧后w 客戶特征 消費(fèi)特征鳳凰及外埠公務(wù)員教育、醫(yī)療、政府等單位文化素質(zhì)高年齡 30 50歲追求品質(zhì)，對(duì)新產(chǎn)品接受程度較強(qiáng)，愿意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi)。誰(shuí)會(huì)是我們的購(gòu)買(mǎi)者？推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以鳳凰外埠旅游度假型客流為主 。（ 4）注意處理酒店式公寓與東單元西戶之間的關(guān)系。充分利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部街區(qū)景觀資源，在小品，雕塑，文化墻上，體現(xiàn)出歷史文化內(nèi)涵 。沒(méi)有圍墻的空間，完全開(kāi)放216。項(xiàng)目?jī)?nèi)部通過(guò)藝術(shù)、建筑、酒等元素還原湘西風(fēng)情216。 03:57:4603:57:4603:57Monday, April 05, 2023n 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 03:57:4603:57:4603:574/5/2023 3:57:46 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 3:57:46 上午 3:57 上午 03:57:46四月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 213:57 上午 四月 2103:57April 05, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:57:4603:57:4603:57Monday, April 05, 2023n 1知人者智，自知者明。 05 四月 20233:57:46 上午 03:57:46四月 21n 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 四月 213:57 上午 四月 2103:57April 05, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。連續(xù)的公共開(kāi)放區(qū)域項(xiàng)目工作目的及工作階段劃分2023/09/01 2023/09/0812個(gè)日歷天 8個(gè)日歷天2023/09/102個(gè)日歷天第一階段市場(chǎng)調(diào)研第二階段整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第三階段研究成果深化工作目的評(píng)估項(xiàng)目整體狀況，研究成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素，挖掘價(jià)值資源研究城市、區(qū)域發(fā)展情況，尋找項(xiàng)目發(fā)展方向確定整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略，制定項(xiàng)目實(shí)施策略p 地塊查勘p 鳳凰旅游發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律p 國(guó)內(nèi)外類(lèi)似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？p 旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)律是什么？p 需要怎樣的整體定位來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略？p 如何定位才能提升區(qū)域價(jià)值并能夠提升整個(gè)城市的價(jià)值？p 功能定位、形象定位如何？p 功能分區(qū)及各區(qū)主題是什么？p 如何對(duì)定位進(jìn)行詮釋？p 區(qū)域開(kāi)發(fā)的效益如何？THE END十里沱江風(fēng)光帶騰飛的力量n 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。多重公共空間，便于活動(dòng)展開(kāi)216。城市功能 216。業(yè)態(tài)定位為純商業(yè)步行街?；剜l(xiāng)置業(yè)者，文化藝人項(xiàng)目規(guī)劃布局關(guān)系杜田大橋209國(guó)道二期度假酒店 3度假型公寓 1住宅8江景住宅 7江景住宅 6江景住宅 5江景住宅 9投資型公寓 商業(yè)街區(qū)親水平臺(tái)公寓住宅度假酒店點(diǎn)：多個(gè)主題節(jié)點(diǎn)線：以一條主線和若干條支線串起面：項(xiàng)目形成一個(gè)湘西文化的面關(guān)鍵詞一：開(kāi)放關(guān)鍵詞二：多元化關(guān)鍵詞三：文化交流湘西文化在項(xiàng)目上通過(guò)點(diǎn)、線和面來(lái)得到充分的表現(xiàn)：住宅部分設(shè)計(jì)完善意見(jiàn)（ 1） 5— 8樓已建成， 1— 2樓已施工，均不做變動(dòng)。大型企事業(yè)單位中高層人員中高收入者年齡 2845歲比較關(guān)注品質(zhì)和品位、交通、生活配套等，以第二居所