【正文】 ? 產(chǎn)品定位 南座：酒店式管理公寓 南樓 6F9F采用酒店式布局，戶型以一室為主，其中一室約 55㎡，共 76套。將來(lái)小孩畢業(yè)了，租出去也好租，要是一時(shí)半會(huì)沒(méi)找到滿意的工作，也有個(gè)地方落腳。 —— 張先生 典型客戶描摹 區(qū)域地緣型客戶 ：對(duì)區(qū)域眷戀，追求品質(zhì)生活，以自住為目的 客戶特征 客戶背景 城南或高新工作的企業(yè)人士、白領(lǐng)精英、周邊的原住民，高校學(xué)生的陪讀家長(zhǎng)等。 置業(yè)目的 自住型 投資。 多數(shù)客戶兼具投資及自住性質(zhì) 。精裝修 及不限購(gòu)是投資客戶的二大吸引點(diǎn) ?？粗刭Y源、品牌、地段，看重是否能獲得持續(xù)的投資回報(bào)。 我本人就在附近的寫(xiě)字樓工作，對(duì)這邊情有獨(dú)鐘，離小寨、高新都很近，學(xué)校、高校也比較密集，人文素質(zhì)較高。 周邊 企事業(yè)單位高管層 +青年金領(lǐng)精英 +自住型 投資客 精英的典范的現(xiàn)代的 品牌的都市的引領(lǐng)的前沿的 主力客群特征 這些是他們的精神標(biāo)簽 活力 浪漫 積極 生活 品位 責(zé)任 希望 品味 壓力 運(yùn)動(dòng) 項(xiàng)目生活主角定位 —— 主力客戶群寫(xiě)真 [項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ] 以酒庖式服務(wù)為特色，兼具投資及自住功能的精裝公寓。 層高示意 3600 526層（每層 1583㎡） 戶型配比為一室 76套占 %、二室 16套占 %、無(wú)三室 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 10000 8200 8200 10000 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 1800 ? 產(chǎn)品定位 商業(yè)布局 具體分割布局應(yīng)待招商后根據(jù)商家實(shí)際需要進(jìn)行劃分 樓層 面積 1F 3520㎡ 2F 3520㎡ 3F 3780㎡ 4F 3780㎡ 5F 3780㎡ 1F 2F 3F 4F 5F 3F 2F 1F 4F 5F 5100 4500 4500 4500 4500 ?酒店服務(wù)式公寓 是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 室內(nèi)裝飾部分 建議裝修不帶家具家電（樣板房需帶家具家電） 新古典主義 ——低調(diào)的華麗 ? 集大成者。 當(dāng)今新古典主義建筑作品 超越了“歐陸風(fēng)”的生硬與“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”的粗糙 ，設(shè)計(jì)更加精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。 下層通常用 重塊石或畫(huà)出仿石砌的線條 ，中段用 古希臘、古羅馬的五種柱式 ，檐口及天花周邊用西洋線腳 裝飾，正面檐口或門(mén)柱上往往以 三角形山花 裝飾，與底層 重塊石 互相呼應(yīng)，有的還在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部位加 穹窿頂閣樓亭 。匯景天地 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 立面采用干掛石材和局部 高級(jí)防水涂料配以大面積 的落地窗，高貴而典雅 本項(xiàng)目立面建議 立面材料建議 LOWE玻璃 LowE玻璃的特點(diǎn)： 冬季，它對(duì)室內(nèi)暖氣及室內(nèi)物體散發(fā)的熱輻射，可以像一面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內(nèi)，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費(fèi)用。裝飾效果強(qiáng) 。 LOWE玻璃幕墻 LowE玻璃在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領(lǐng)辦公類產(chǎn)品外立面材料的主流市場(chǎng) 價(jià)格：約 200300元每平方米 成本 ：選擇玻璃幕墻和石材的外立面搭配市場(chǎng)價(jià)約為 200— 300元 /㎡之間，一般來(lái)說(shuō)，外墻面積 =建筑面積 *（ ~），本項(xiàng)目按最新稿 52861萬(wàn)方建面計(jì)算，外立面成本價(jià) =52861**300=7929150，近 800萬(wàn)。蜂鳥(niǎo) ㎡戶型 ?布局方正，合理，私密性強(qiáng)。 ?臥室飄窗引入無(wú)限風(fēng)光。 丌足 ： ?動(dòng)靜無(wú)法分區(qū)、私密性一般 臨窗的寫(xiě)字臺(tái) 一室戶型 50㎡ 一室一廳（南京中海 〃 凱旋門(mén)） 優(yōu)點(diǎn) ： ?布局合理、動(dòng)靜分區(qū) ?客廳臥室采光良好 ?主臥 ，較為舒適 ?獨(dú)立步入式衣帽間設(shè)計(jì)。 一室戶型 一室 二廳 戶型 68㎡ 一室（綠城水晶藍(lán)灣） 獨(dú)立衣帽間 臨窗寫(xiě)字臺(tái)，落地床休閑區(qū) 明亮衛(wèi)浴 優(yōu)點(diǎn) ： ?戶型方正，功能分區(qū)合理 ?臥室采光良好 ?主臥 ，較為舒適 ?獨(dú)立步入式衣帽間設(shè)計(jì)。 洗衣機(jī)預(yù)留，步入式衣帽間。 存在面積浪費(fèi) 戶型方正，兩個(gè)半面寬，功能齊全，動(dòng)靜分區(qū)。 ?功能齊全、時(shí)尚開(kāi)敞式廚房，提升品位。 ?客廳帶南向陽(yáng)臺(tái)。 公寓產(chǎn)品自身面積不大，設(shè)臵 party吧，則可解決平日業(yè)主想在家舉辦 party卻苦于地方小的問(wèn)題，該場(chǎng)所功能應(yīng)包括娛樂(lè)，吧臺(tái)，臨時(shí)居住，烹飪等功能。 服務(wù)于公寓 吸引周邊高端消費(fèi) 配套以更好的服務(wù)于公寓為宗旨同時(shí)能吸納周邊高端的消費(fèi)群體。根據(jù)承擔(dān)的不同功能有序布置平面功能，酒店式豪華設(shè)計(jì)，大量采用石材、水景吊燈、鏡面等材料，提供華貴、舒適的入戶體驗(yàn) 石材地面、豪華燈飾以及植物裝飾 公寓大堂建議 共享大堂 公寓大堂建議 休閑區(qū) 充分利用大堂給予的公共空間，以開(kāi)展熟絡(luò)感情活動(dòng)，尊貴的業(yè)主回家前或出門(mén)時(shí)在大堂有一個(gè)休息緩沖的地方，可以提供交流，休息，會(huì)客等功能，提供吧臺(tái)服務(wù)。中間的電梯井電梯不?？?。 公寓電梯可在 5F?？?。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 紅酒吧 /雪茄房 /茶秀 高端人群的休閑交流的社交場(chǎng)所，配臵有類高級(jí)紅酒，雪茄，高級(jí)茶飲等。 外窗外保溫： 電動(dòng)卷簾門(mén)外窗保溫，集裝飾、防護(hù)等諸多功能于一身，具有：保溫、隔音、防盜、抗雨雪、防風(fēng)沙等功能。 天棚柔和輻射制冷采暖系統(tǒng) 原理 〃 溫控系統(tǒng)采用更為舒適的低溫輻射 。 〃 這套系統(tǒng)根據(jù)戶型面積 、 房間數(shù)量不同來(lái)設(shè)臵送風(fēng)口與回風(fēng)口 ， 人均新風(fēng)量大大超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ， 送風(fēng)進(jìn)程約為 4米 ， 輕柔無(wú)風(fēng)感 ， 無(wú)氣流感 ， 無(wú)不適噪音 。 外窗 〃 長(zhǎng)方形窗具有更好的私密功能 ， 同時(shí)開(kāi)窗面積小了 ， 保溫隔熱功能更好 。屋面保溫隔熱和防水性能直接影響頂層住戶的室內(nèi)舒適度 。 霍尼韋爾量身定制智能溫控器。 仸何進(jìn)出 公寓 的人員需持有一卡通，進(jìn)行備案刷卡僅可進(jìn)入，沒(méi)有則丌能通行，需要通過(guò)大門(mén)不業(yè)主叏得聯(lián)系得到允許后才能進(jìn)入。 家居綜合布線及安保系統(tǒng)，燈光照明、中央空調(diào)等家庭機(jī)電設(shè)備控制的綜合系統(tǒng)，家庭不社區(qū)物業(yè)連通，實(shí)現(xiàn)煤氣、非法入室的物業(yè)報(bào)警聯(lián)勱。 “ Concierge” 一詞最早起源亍法國(guó)，指古代酒庖的守門(mén)人，負(fù)責(zé)迎來(lái)送往和酒庖的鑰匙，但隨著酒庖業(yè)的収展，其工作范圍在丌斷擴(kuò)大，在現(xiàn)代酒庖業(yè)中， Concierge已成為客人提供全方位“一條龍”服務(wù)的崗位，只要丌違反道德和法律，仸何事情 Concierge都盡力辦到，以滿足客人的要求。 金鑰匙物業(yè)顧問(wèn) 吸引一流水準(zhǔn)的物業(yè)顧問(wèn)公司，對(duì)公寓及商業(yè)統(tǒng)一實(shí)行酒庖式管理服務(wù)。 戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，外來(lái)人員在進(jìn)入樓棟時(shí)的身仹認(rèn)定，業(yè)主不安保管理人員可直接雙向?qū)υ捁δ堋? 社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門(mén)設(shè)有 4層安防系統(tǒng)。 〃 舒適度范圍參考了 ISO7730標(biāo)準(zhǔn)（ PMVPPD預(yù)計(jì)熱指標(biāo) 預(yù)計(jì)不滿意指標(biāo)），可以滿足 95%以上的人的舒適感受，即室內(nèi)溫度約 20~26度之間，冬季相對(duì)濕度不低于 30%；夏季相對(duì)濕度不高于 70%。 竹木地板 樓板與管道井 〃 樓板結(jié)構(gòu)是保證住宅室內(nèi)私密性和噪聲防護(hù)的關(guān)鍵 。 外遮陽(yáng) 〃 獨(dú)特的冰花玻璃外遮陽(yáng) ，制造出層層疊疊的 “ 墻中墻” 效果 ， 簡(jiǎn)約 、 純凈 、 低調(diào)奢華 、 明快而富于變化 ， 干凈利落 。 新型工藝和技術(shù)使建筑物更輕盈 、 更簡(jiǎn)約 ， 更具獨(dú)一無(wú)二的現(xiàn)代藝術(shù)價(jià)值 。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng) 在樓頂安裝新風(fēng)機(jī)組，在每一戶的客廳、起居室和臥室設(shè)臵送風(fēng)口，在廚房、衛(wèi)浴設(shè)臵回風(fēng)口，新風(fēng)機(jī)組內(nèi)部有精細(xì)的新風(fēng)處理系統(tǒng)，通過(guò)這一套系統(tǒng)為每家每戶輸送新風(fēng)，不用開(kāi)窗，通風(fēng)效果更好。 臵換式新風(fēng)系統(tǒng)： 整套中央新風(fēng)系統(tǒng)能在不開(kāi)窗的前提下， 1天 24小時(shí)、 1年 365天連續(xù)爲(wèi)整個(gè)房屋提供室外新鮮的自然空氣，達(dá)到國(guó)家對(duì)室內(nèi)空氣量的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還能排走室內(nèi)有毒有害氣體，如甲醛、揮發(fā)性氣體、氡氣等，改善房屋內(nèi)部的空氣質(zhì)量。易與周邊景觀設(shè)計(jì)搭配。最好選擇一個(gè)品牌的健身中心公司經(jīng)行專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)。如大香港鮑翅、真愛(ài)中餐館等高檔餐飲店。公寓大堂時(shí)尚品牌店的形象也要向高端塑造 1F商業(yè) 業(yè)態(tài)示意 金融 保險(xiǎn)平層布局 2F（方案一） 業(yè)態(tài) 面積 證券公司 1000~1500㎡ 保險(xiǎn)公司 1000~1500㎡ 南 二 環(huán) 規(guī)劃路 規(guī)劃路 證券公司 保險(xiǎn)公司 2F布局建議 證券公司 保險(xiǎn)公司 2F的商業(yè)注重檔次性，鑒于周邊辦公市場(chǎng)的聚集，業(yè)態(tài)選擇金融性質(zhì)的業(yè)態(tài)，如證劵類，保險(xiǎn)類公司，集辦公和業(yè)務(wù)兩用。 公寓大堂空余部分面積可做一層休息吧，可為業(yè)主提供休息等待、相互交流的空間。 ?從項(xiàng)目 交通環(huán)境 來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目北側(cè)有南二環(huán)，實(shí)際上是造成了一定的阻隔性，人流量受到一定限制。 酒店式公寓配套研究 適合本項(xiàng)目的配套 對(duì)亍本項(xiàng)目的配套還需考慮周邊凱德廣場(chǎng)的影響因素，一方面形成客流量的共享和互補(bǔ)，同時(shí)業(yè)態(tài)上形成差異化，避免直接競(jìng)爭(zhēng)。 三室朝南采光，客廳封閉式陽(yáng)臺(tái)，多功能設(shè)計(jì)。 ?主臥及客廳帶飄窗設(shè)計(jì)，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) ?餐客一體，空間感增強(qiáng)。 ?敞亮明廚，精致干濕分離衛(wèi)浴，極致空 間利用。 ?客廳臥室尺度舒適，臥室落地窗。 ?無(wú)面積浪費(fèi)。 一室戶型 50㎡ 一室（綠城水晶藍(lán)灣） 明亮衛(wèi)浴區(qū)臺(tái)階設(shè)計(jì) 全開(kāi)間臥室 會(huì)客廳 開(kāi)敞式廚房，簡(jiǎn)餐、吧臺(tái)百變區(qū)。 ?戶式中央空調(diào)，溫度均勻，感受更舒適。堅(jiān)固耐用，具備很好的耐久性和質(zhì)感，并在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，使用率最高。但目前市面上也有許多特殊的大理石材料適合做建筑外立面。 適用范圍： 商業(yè)樓、寫(xiě)字樓、公共建筑、高層住宅 費(fèi)用： 約 200300元每平方米 花崗巖 特點(diǎn) 花崗巖不易風(fēng)化，顏色美觀，在戶外使用能長(zhǎng)期保持光澤不變，大多數(shù)高檔建筑物的外墻都用花崗石裝飾，也是大廳地面和露天雕刻的首選之材。 立面效果 —優(yōu)雅 /現(xiàn)代 /暖色 /細(xì)部 立面風(fēng)格建議 高大的門(mén)頭，廊柱、山花武門(mén)廊，構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)，氣勢(shì)雄偉。 建筑風(fēng)格建議一 新古典主義風(fēng)栺 —簡(jiǎn)約 /時(shí)尚 /高端 /品質(zhì) 新古典主意建筑風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而簡(jiǎn)約的新風(fēng)貌，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，提升產(chǎn)品本身尊貴、大氣、豪華、高端感。 提倡復(fù)興古希臘和古羅馬的建筑藝術(shù)裝飾，在格式上與古典主義風(fēng)格相仿 ，追求構(gòu)圖規(guī)則和經(jīng)典而傳統(tǒng)的建筑符號(hào)。 裝修細(xì)節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié)彰顯國(guó)際化樓盤(pán)品質(zhì) 智能化系統(tǒng) : 全面提升家居生活品質(zhì) 品牌的提升 :廚衛(wèi)潔具品牌化提升 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 選擇精裝理由 選擇精裝的理由： 本項(xiàng)目針對(duì)投資客戶，精裝能省去投資客后期的裝修麻煩； 精裝可以使開(kāi)發(fā)商獲得額外的溢價(jià)空間； 精裝利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，樹(shù)立高品質(zhì)形象。 層高為 。這邊離學(xué)校近，就一站路，周邊住宅區(qū)多，買(mǎi)東西什么的都方便。我比較中意這里，