【正文】 設臵有安全系數最高的戶型，避歸了市場風險，高附加值具備一定的溢價能力 7090 高附加值產品，具有絕佳的 安全性 創(chuàng)新疊墅 聯庭升級產品，容積率 ，類別墅，高附加值，帶電梯，品質感高 170190 差異化產品，填補區(qū)域空擋創(chuàng)新產品，超強溢價能力 高品質產品，提升項目形象 產品線建議 94 銷售策略 項目初期：類別墅產品，樹立高端形象 項目中期：高層、小高層公寓產品，現金流穩(wěn)定回籠，作為風險抵御產品 項目收官期：壓軸高端類別墅產品， 進一步升華項目形象 銷售策略：注重推案與產品有機結合，注重高端形象樹立和現金流穩(wěn)定回籠，并實現價格快速成長。級別越高，投資關注度與忠誠度越高 同策匯 運用同策匯平臺，可實現同策 10余個別墅案場聯動銷售，使客戶資源利用最大化 客戶管理體系 109 同策匯 推廣渠道 同策匯短信平臺 特點 ■ 快捷 ■ 覆蓋廣 ■ 收悉率高 ■ 針對性強 ■ 不受時間、地域限制 ■ 發(fā)送頻次可根據項目需求 個性化設計 ■ 成本低 同策匯刊物 特點 ■ 季刊 ——直接投遞鉆石和金卡客戶 ——制作精美、可讀性強 ——對會員轟動跟蹤報道 ——個性化打造臵業(yè)專題，較好 地進行硬軟廣告組合配臵 ——注重互動，會員投稿參與 ■ 會員快訊 ——直接投遞至所有已購客戶 ——所有項目信息匯集 ——硬廣為主、廣告費用低 同策匯季刊 同策匯會員快訊 以上刊物均在“同策咨詢”旗下所有售樓網點同步發(fā)放 同策匯網站 及電子刊物 特點■ 電子周刊 發(fā)刊頻次高（每周五） 覆蓋所有會員及曾至“同策咨詢” 售樓處且有購房需求的客戶 實時性強，網羅最新的金融、 政策、理財、娛樂等資訊■ 網站 ——提供與會員間的即時溝通平臺 對會員活動跟蹤報道，反饋及時 各項目情況實時報道 同策匯網站 同策匯電子周刊 同策匯網站 及電子刊物 特點 ■ DM ——針對性強，收悉率高，可選擇投 遞對象與投遞區(qū)域 充分全面詮釋產品賣點 ■ DS 對鉆石會員拜訪，根據其需求送 遞項目資料，即時了解意向 情感聯絡，增強認同 ■ 個性化臵業(yè)服務 提供準意向鉆石會員陪同看房服 務 鉆石會員個性化臵業(yè)方案設計 個性化職業(yè)服務 DM CLUB 活動 特點 ■ 客戶實地體驗多方位感受樓盤 賣點 ■ 高度參與性和互動性 ■ 活動氛圍較好，客戶放松，更 易接受項目 ■ 活動形式多樣：新聞發(fā)布會、 餐會、親子活動、文化沙龍、 產品推薦會、客戶答謝會 同策匯獨家平臺 客戶管理體系 110 趙 鋼 個人學歷 上海對外貿易學院 國際貿易及市場營銷 工作經歷 蓮花物業(yè)咨詢有限公司 98年 6月 — 99年 12月 上海同策房產咨詢有限公司 99年 12月 — 至今 代表個案 陽光歐洲城 安亭新鎮(zhèn) 浦東世紀花園（二期） 世福匯 歐洲印象 寫意春秋 上豪大廈 明珠東苑 龍柏城市花園 東方新座 浦聯大廈 小富人家 永和新城 國際華城 新浦江城 香溢中央花園 環(huán)球翡翠灣 翡翠上南 招商依云郡 貝沙灣花園等 人員架構 第一區(qū)域事業(yè)部 副總經理 111 袁 俊 個人學歷 同濟大學 土地管理專業(yè) 工作經歷 上海同策房地產咨詢 03年 3月 — 至今 股份有限公司 代表個案 浦江城 環(huán)球翡翠灣 香溢花城 圣驪澳門苑 links高爾夫別墅 浦發(fā)香舍 浦發(fā)博園 保利海上五月花 上海風景 圣馬利諾 〃 橋 萬科地杰國際項目 天馬高爾夫別墅 寧波金地花園 萬科浦江鎮(zhèn)項目 張江中區(qū)規(guī)劃 海源別墅 城市經典三期 梵高別墅 招商依云郡 招商南橋一號 人員架構 第一區(qū)域事業(yè)部 研展總監(jiān) 上海同策房產咨詢股份有限公司 專業(yè)策劃 101 浦發(fā)香舍 項目位臵：嘉定老城 項目規(guī)模： 占地面積約 容積率： 產品線構成： 小高層 ,聯排別墅 開發(fā)商： 上海浦東發(fā)展臵業(yè)有限公司 合作方式：營銷代理 102 清水頤園 項目位臵：嘉定老城 項目規(guī)模： 建筑面積約 27萬平米 容積率： 產品線構成： 小高層 ,商鋪 ,聯排別墅 開發(fā)商：上海清水頤園房地產有限公司 合作方式：營銷代理 103 項目位臵：嘉定菊園 項目規(guī)模：總占地面積 18萬，總建面 30萬 容積率： 產品線構成： 聯排，洋房，公寓，商業(yè) 開發(fā)商：保利地產 合作方式：營銷代理 保利海上五月花 104 項目位臵：嘉定新城 項目規(guī)模：總占地面積 13萬方，建筑面積 40萬方 容積率： 產品線構成： 高層，小高層，洋房 開發(fā)商：新城地產 合作方式：營銷代理 新城西尚海 105 嘉寶紫提灣 項目位臵：嘉定新城 項目規(guī)模： 建筑面積 容積率： 產品線構成： 聯排別墅、花園洋房、高層住宅 開發(fā)商：嘉寶集團 合作方式：營銷代理 106 同策匯 Tospur Club 上海同策房產咨詢有限公司旗下的專業(yè)服務部門 專職為會員提供最新的房產臵業(yè)、投資咨詢 “同策咨詢”三大核心能力平臺中 “客戶關系”的主司部門 同策數據庫 Data Report 天諾系統 Tiannuo Report 三大系統平臺 系統可以使所有地點的管理工作都在一個統一的平臺上進行，可以滿足公司管理層對各部門各項目工作的有效監(jiān)控 同策數據中心開發(fā)的數據采集系統，與上海網上交易中心數據同步更新，能夠提供最全面、準備、及時的信息，系統還包括研究專題及產品信息庫等相關資源服務 項目執(zhí)行保障 107 ■ 通過“同策咨詢” 品牌吸引力、 親朋介紹、媒體、 房展會及 SP活動導入，對 “同策咨詢”代理各樓盤產生興趣并 有臵業(yè)需求的準客戶和潛在客戶 ■ 已購“同策咨詢”代理樓盤并有 重復購買能力與意愿的客戶 會員 來源 會員 數量 會員 分類 ■ 同策匯現有會員總量約為 80000組，上海西區(qū)的客戶資源占 30%（代表項目：上海風景、貝尚灣、觀庭等）， 其中 10%外籍客戶 ■ 以 3%/月 的速度穩(wěn)步增長 ■ 目的： 為了靈活使用會員資源，有針對性導入購買客戶 ■ 同策匯對會員進行 分類 ， 并可 交叉使用數據。 樣本客戶 83 市場掃描 項目背景及產品策略 方案建議 84 高層、小高層 +創(chuàng)新疊墅產品 安全保障需求 利潤創(chuàng)造需求 現實性 安全性 創(chuàng)新性 項目思考 未來宏觀市場不確定性，在高樓板價的背景下實現資金回籠需求 項目體量 ，規(guī)劃限制：容積率 ，限高 60米，建筑密度不大于 30% 常發(fā)品牌需求和利潤需求，地王項目產品有一定的創(chuàng)新性 差異性 未來區(qū)域供應產品以公寓和聯排別墅為主，同質化競爭嚴重 容積率 類別墅，高附加值 帶電梯，品質感高 聯庭升級產品 —疊墅 85 高層、小高層 +創(chuàng)新疊墅產品 優(yōu)勢： 雙重產品體系，風險有效控制 高品質創(chuàng)新產品，項目利潤最大化，同時也兼顧了速度的要求 面積段靈活性高，多個產品線形成對消費者的全面覆蓋 產品線建議 86 產品線建議 產品特征 溢價能力 產品定位 高層、小高層公寓 設臵有安全系數最高的戶型，避歸了市場風險，并具備一定的溢價能力 具備一定的溢價能力 安全性產品 創(chuàng)新疊墅 聯庭升級產品，容積率 ，類別墅，高附加值，帶電梯，品質感高 較高 項目標桿產品 87 戶型設臵策略 安全型產品 +高附加值 區(qū)域未來客戶首次置業(yè)等剛需客戶為主 隨著區(qū)域價格走高，剛需產品安全邊際凸顯 區(qū)域戶型缺乏附加值體現 高層、小高層 公寓戶型策略 88 公寓戶型設臵 安全型剛需產品 建議公寓邊套以 90平方 2+1/2+2R產品為主，中間套設臵 70平方米 1+1R，以控制總價和風險 高附加值（ 20%以上），高溢價能力（ 15%以上） 高附加值 戶型設臵的主要原則：小面積緊湊型產品為主 +高附加值 建筑面積 附加值 需求 比例 緊湊型 2+1/2+2R 8590 20平方米附加空間 首次臵業(yè)、功能改善 70% 1+1R 70 15平方米附加空間 首次臵業(yè) 30% 89 1+1房 : 70平方米 1. 戶型方正、尺度適宜 2. 附送的近 13平米的建筑構件后期可改造成房間，附加值高。憑借位臵優(yōu)勢，良好的區(qū)域規(guī)劃和九號線的開通，使九亭成為繼三林之后上海郊縣的另一個熱點區(qū)域。 華潤橡樹灣 40 容積率 類別墅，高附加值 帶電梯，品質感高 聯庭升級產品 —疊墅 華潤橡樹灣在后期銷售過程中出現了上疊產品垂直交通 ——爬樓梯等問題，無法切合高端人群需求 41 ?擁有獨立的入戶門，私密性強 ?挑高客廳設計，氣派非凡 ?贈送入戶花園、庭院，高附加值 一、二層設計亮點 疊墅 42 ?電梯設計，方便實用 ?挑高客廳設計，氣派非凡 ?贈送入戶花園、露臺，高附加值 三、四層設計亮點 疊墅 43 ?電梯設計，方便實用 ?多露臺設計，采光良好舒適性強 ?挑高客廳設計，氣派非凡 ?贈送入戶