【正文】 】 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 天津同行業(yè)人士深度訪談提要 需求深訪小結(jié) ?. 天津同行業(yè)人士深訪提要 第 27 頁(yè) 1.【需求深訪分析】 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 天津同行業(yè)人士深度訪談提要 需求深訪小結(jié) ?. 天津同行業(yè)人士深訪提要 ? 在建筑形態(tài)上一定是多種建筑形態(tài)的綜合體 ? 上千畝的土地，建筑形態(tài)應(yīng)該是一個(gè)綜合體，多種建筑形式的統(tǒng)一，而非單一的建筑形態(tài)。從區(qū)位來(lái)看，別墅等高端產(chǎn)品在向遠(yuǎn)處走，因?yàn)樗鼈儗?duì)環(huán)境的追求很高，客戶都有車(chē)，他們對(duì)距離的接受程度更大。 ? 目標(biāo)客戶群對(duì)嵌入式衣柜的認(rèn)可度最高，花園式觀景露臺(tái)次之，高于第三的步入式凸窗。 第 6 頁(yè) 本項(xiàng)目第二階段工作主要內(nèi)容 第 7 頁(yè) 1.【需求深訪分析】 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 天津同行業(yè)人士深度訪談提要 需求深訪小結(jié) ?. 需求深訪分析 一、需求深訪分析 1. 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 —— 消費(fèi)客戶深訪分析結(jié)果 2. 天津同行業(yè)人士深訪摘要 —— 天津同行的觀點(diǎn)匯總 3. 需求深訪小結(jié) 第 8 頁(yè) 1.【需求深訪分析】 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 天津同行業(yè)人士深度訪談提要 需求深訪小結(jié) ?. 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 調(diào)研說(shuō)明 ? 調(diào)研對(duì)象： 部分篩選自第一次需求問(wèn)卷中具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且對(duì)張家窩地區(qū)有較為強(qiáng)烈購(gòu)房意向者 ，以及部分周邊高收入者（工業(yè)園區(qū)管理人員、大學(xué)教授等） ? 調(diào)研時(shí)間： 4月 26日 5月 12日 ? 調(diào)查方式： 安排專(zhuān)人與訪談對(duì)象進(jìn)行面對(duì)面問(wèn)卷訪談 ? 問(wèn)卷數(shù)量： 30份（有效問(wèn)卷 25份） ? 調(diào)研目的： 旨在探測(cè)天津中高端購(gòu)房人群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知情況，以及一些對(duì)于產(chǎn)品的需求特征，調(diào)研結(jié)果僅供參考。 天津張家窩鎮(zhèn)項(xiàng)目 第二階段綜合分析及定位報(bào)告 2023/05/24 第 1 頁(yè) 第 2 頁(yè) 偉業(yè)顧問(wèn)在第二階段所做的綜合分析工作 … ? 包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司高層及項(xiàng)目工作團(tuán)對(duì)共同參加的項(xiàng)目動(dòng)腦會(huì) ? 客戶深訪問(wèn)卷調(diào)查及分析 ? 與天津當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)人士就項(xiàng)目進(jìn)行的深度訪談 ? 驗(yàn)證第一階段基本假設(shè)及初步定位 ? 通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)基本假設(shè)和定位進(jìn)行分析 ? 給出最終定位，包括綜合發(fā)展主題定位、客戶定位、價(jià)格定位等 偉業(yè)顧問(wèn)在第三階段所做的產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)建議工作 … ? 深化產(chǎn)品定位包括總體規(guī)劃建議、單體設(shè)計(jì)建議、園林景觀設(shè)計(jì)建議、指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議草圖 ? 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 第 3 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì) ?項(xiàng)目的規(guī)模巨大，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，從某種程度上易于創(chuàng)造主題，增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)知度； ? 由于天津城市整體規(guī)劃的確定，以及地鐵 3號(hào)線和京滬鐵路的規(guī)劃，張家窩鎮(zhèn)區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，城市化傾向及市場(chǎng)認(rèn)知度將逐步得到提升； ? 地塊具備一定的景觀條件； ? 第三高教區(qū)的發(fā)展，使區(qū)域具有較好的教育和文化氛圍； ?天津整體市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，未來(lái)仍有較大發(fā)展空間。 ? 房屋的建筑風(fēng)格類(lèi)型：對(duì)輕歐陸風(fēng)格較為接受，提及率為 36%,次之為 32%的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 ? 套內(nèi)面積：目標(biāo)客戶對(duì) 120— 130平米區(qū)間的三房提及比率約為 1/3，其次為兩房比率約為 20% 第 10 頁(yè) 1.【需求深訪分析】 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 天津同行業(yè)人士深度訪談提要 需求深訪小結(jié) ?. 深訪問(wèn)卷結(jié)果歸納研究 對(duì)本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向測(cè)試 ? 最高承受價(jià)格：集中在 4000左右。其中地鐵及大交通方便也較具吸引力。 ? 萬(wàn)科招商的起售價(jià)可能做到 4800，其產(chǎn)品形式主要以多層為主，建筑形式是假日風(fēng)景系列的翻版。 ?項(xiàng)目周邊大盤(pán)的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅（中北鎮(zhèn)地區(qū)萬(wàn)科項(xiàng)目、金廈西部新城） ?天津市場(chǎng)未來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，同檔次區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ?二手房高性價(jià)比以及良好交通條件的威脅 ?天津購(gòu)房者的需求特點(diǎn)比較保守，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受能力有待引導(dǎo) 第 33 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算目的 ? 根據(jù)基本假設(shè)，分別測(cè)算單一物業(yè)類(lèi)型的成本及收益水平，為確定項(xiàng)目定位提供依據(jù) 測(cè)算前提 容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 售價(jià)方案一 0 . 5 獨(dú)棟雙拼別墅 7000方案二 0 . 8 聯(lián)排疊拼別墅 5000方案三 1 . 0 花園洋房 4000方案四 1 . 3 多層板樓 3500? 基本假設(shè) 結(jié)合市場(chǎng)及地塊分析，考慮四種可能的產(chǎn)品類(lèi)型： 第 34 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算結(jié)果 ?方案一 獨(dú)棟雙拼別墅 FAR= 估算售價(jià)： 7000元 /平米 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 8142 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 25440 512 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 25440 7633 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 76893 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 25443 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 20353 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 28274 建安工程費(fèi) 1800 元 / 平米 141334 平米 254405 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 25440 3826 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 34324 5157 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 34839 697小計(jì) 482568 期間費(fèi)用 52808 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 34324 6868 . 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2 . 5 % 98934 24738 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 21205353698934兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入的 5 . 5 % 98934 5441399577 4 . 6 4 %4 0 . 3 9 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率 第 35 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 11582 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 36182 722 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 36182 10853 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 74173 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 36183 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 28953 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 361825 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 36182 5436 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 45299 6797 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 45979 920小計(jì) 596188 期間費(fèi)用 71258 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 45299 9068 . 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 339266743113067兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入的 5 . 5 % 113067 6219401066 0 . 0 9 %3 5 . 4 7 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案二 聯(lián)排 /疊拼別墅 FAR= 估算售價(jià)： 5000元 /平米 第 36 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 14472 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 45227 902 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 45227 13573 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 81413 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 45233 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 36183 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 22614 建安工程費(fèi) 1600 元 / 平米 141334 平米 452275 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 45227 6786 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 55493 8327 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 56326 1127小計(jì) 701728 期間費(fèi)用 81778 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 55493 11108 . 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2 . 5 % 113067 28278 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 424078349113067兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入的 5 . 5 % 113067 6219285003 6 . 3 8 %2 5 . 2 1 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案三 花園洋房 FAR= 估算售價(jià)： 4000元 /平米 第 37 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 30 萬(wàn)元 / 畝 424 畝 127202 前期費(fèi)用 16462 . 1 可研及顧問(wèn)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 0 . 2 % 51446 1032 . 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 3% 51446 15433 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 80733 . 1 大市政 取建安工程費(fèi)的 10% 51453 . 2 小市政 取建安工程費(fèi)的 8% 41163 . 3 園林綠化費(fèi) 按綠化面積， 200 元 / 平米 19794 建安工程費(fèi) 1400 元 / 平米 141334 平米 514465 建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi) 取建安工程費(fèi)的 1 . 5 % 51446 7726 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 5 項(xiàng)之和的 1 . 5 % 61937 9297 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 6 項(xiàng)之和的 2% 62866 1257小計(jì) 768438 期間費(fèi)用 99668 . 1 管理費(fèi)用 2 5 項(xiàng)之和的 2% 61937 12398 . 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2 . 5 % 128614 32158 . 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按建筑面積， 150 元 / 平米 551286809128614兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入的 5 . 5 % 128614 7074347314 0 . 0 1 %2 7 . 0 0 %成本合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）所得稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率測(cè)算結(jié)果 ?方案四 多層板樓 FAR= 估算售價(jià)： 3500元 /平米 第 38 頁(yè) 2.【 SWOT分析和綜合定位分析】 SWOT分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結(jié) ?. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 測(cè)算結(jié)果比較 利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率方案一 39957 7 4 . 6 4 %方案二 40106 6 0 . 0 9 %方案三 28500 3 6 . 3 8 %方案四 34731 4 0 . 0 1 %050001000015000202302500030000350004000045000方案一 方案二 方案三 方案四0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率? 單從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，以獨(dú)棟雙拼別墅類(lèi)產(chǎn)品最佳 ? 經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排疊拼別墅利潤(rùn)額與方案一基本持平，從市場(chǎng)角度有更好的適應(yīng)性