【正文】 20萬的則在 %。大荔是一個(gè)較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且善于改變生活狀態(tài)人群組合的縣城。n 大荔現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)富人社區(qū)。n 高層大盤是新推出市場(chǎng)的中央城和潤澤世景園，這兩個(gè)項(xiàng)目是我們要重點(diǎn)關(guān)注的，中央城借用萬科的現(xiàn)場(chǎng)包裝作用，以及開盤的較高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)目前銷售很好，潤澤的工地包裝較好，但銷售部及銷售策略不到位，目前前期排號(hào)有 50人左右。③ 對(duì)商業(yè)地塊走業(yè)態(tài)錯(cuò)位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務(wù)業(yè)態(tài)路線；走高端，競(jìng)品道路；④ 加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)、多元化發(fā)展，滿足市場(chǎng)不同消費(fèi)群體的需求；塑造良好市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。n 消費(fèi)習(xí)慣：四線城市的富人消費(fèi)習(xí)慣是具有群帶關(guān)系的。? 接項(xiàng)目整體均價(jià)漲幅 3%計(jì)，銷售率 90%時(shí)，銷售凈收入可達(dá)到 60209萬元，稅前利潤為 7025萬元，開發(fā)商自有資金稅前投資回報(bào)率為 29%? 同時(shí)開發(fā)商固定資產(chǎn)沉淀有 19274平米住宅、 1700平米商業(yè)、 1000平米幼兒園、 65個(gè)車位。 四月 21四月 2103:58:0503:58:05April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2103:58:0503:58Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)隔分析n 產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)有兩大商業(yè)體，但兩大商業(yè)群都沒有大的綜合商業(yè)體。n 大荔房地產(chǎn)還處于發(fā)展初期，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，應(yīng)掄占市場(chǎng)空白。 SWOTW 項(xiàng)目劣勢(shì)：① 項(xiàng)目周邊成熟性較弱；② 周邊成型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。n 主要群體還是小業(yè)主、企業(yè)職工、投資者、教師等人群為主。大荔高檔樓盤風(fēng)格大荔對(duì)高檔樓盤的印象，更多關(guān)注在于現(xiàn)代風(fēng)格與中式風(fēng)格，傾向于在普通之中，看到不平凡的元素，所以某一個(gè)樓盤的高檔與否，對(duì)外形的關(guān)注對(duì)，并不是很高。所以，從現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緣故，大荔對(duì)車的選擇并不強(qiáng)烈，上班族也以簡(jiǎn)單、便捷的電瓶車為主要交通工具。意愿房型高低占比調(diào)查分析顯示，小高層與多層無電梯對(duì)于一個(gè)小縣城來說，還是比較受人們歡迎的。 B、大荔縣購房群體邀請(qǐng)，座談會(huì)討論互動(dòng)式進(jìn)行訪問。這不是預(yù)測(cè)和猜想，而是時(shí)代與潮流。 三四線（地級(jí)）城市，尤其四線（縣級(jí)）城市的地產(chǎn)開發(fā)商，多數(shù)具備較強(qiáng)的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力，但缺乏對(duì)市場(chǎng)的理解、資金實(shí)力不夠雄厚，更缺乏商業(yè)運(yùn)營能力，高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大。建高樓、騰空間、增綠地、造景觀，具有突出“ 亦動(dòng)亦靜、宜商宜居 ” 特色。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以食品、紡織、機(jī)械電子等為主的中小企業(yè)達(dá)到 4200戶， 33戶邁入規(guī)模以上行列。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期宏觀政策預(yù)判二、大荔社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展 大荔縣位于關(guān)中平原東部，是黃 、洛、渭三河匯流之地。政策十八大新聞中心舉辦的記者招待會(huì)上，十八大代表、住建部部長姜偉新說：樓市調(diào)控政策走向，長期來看，信貸、稅收等市場(chǎng)化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體，行政干預(yù)措施將逐漸退出，目前政策不會(huì)有松動(dòng)。西安首次貸款利率基本上都是基準(zhǔn)利率，一線城市的變化并沒有影響西安樓市。11月 13日至 15日，萬科、保利 5家大開發(fā)商斥資 ，地價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，短期內(nèi)房價(jià)不可能下調(diào)。對(duì)于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。要求對(duì)購買首套住房建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。一線城市可出讓土地愈來愈少，土地財(cái)政不可持續(xù)。市場(chǎng)2023年，萬科就成為首家年銷售業(yè)績千億的房企。人民日?qǐng)?bào) 13日?qǐng)?bào)道，對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。南界渭河與潼關(guān)、華陰、華縣為鄰，西繞洛河與蒲城、臨渭區(qū)毗連，北沿臺(tái)塬與澄城、合陽縣接壤，東瀕黃河與山西永濟(jì)相望。 2023年，全縣生產(chǎn)總值完成 ，農(nóng)民人均純收入5640元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，高于全省全市平均水平。 洛濱大道、商貿(mào)大道、沙苑大道和東環(huán)道北拓等 20多條城市道路，構(gòu)成了城市 “五縱五橫 ” 大交通大趨勢(shì)的理想格局。 三四線城市的商業(yè)環(huán)境不規(guī)范，缺乏有理念有實(shí)力的開發(fā)商和運(yùn)營管理者。大荔房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)廣州房價(jià)在 3000元左右徘徊兩年后，用了三年時(shí)間房價(jià)漲到 8000元；西安 2023年到 2023年價(jià)格突破不了不 3500元，但 2023年房價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6000元；咸陽 2023年到 2023年價(jià)格就 3000元左右， 2023年 5000元以上的房價(jià)就不少；房價(jià) 3000元左右是一個(gè)坎，在這里總在徘徊兩年；跨過 3000元后，將是一個(gè)快速發(fā)展期，無論是價(jià)格還是銷售速度都是這樣；大荔房地產(chǎn) 2023年已經(jīng)進(jìn)入 3000元時(shí)代，2023年將在 3000元左右徘徊，銷售也將有大的浮動(dòng)，2023年大荔房價(jià)將走出 3000元的束縛，無論價(jià)格還是銷售都將高速提升。 樣本量設(shè)計(jì) 原定計(jì)劃 100份問卷，實(shí)際執(zhí)行 120份問卷，有效問卷 115份。小高層提及率達(dá)到了 35%；多層無電梯提及率達(dá)到了 37%；多層帶電梯的則占比為 23%，高層僅為 5%。工作單位性質(zhì)從本次抽樣調(diào)查中，私營企業(yè)（個(gè)體小老板）占了很大比例，這一部分人群由于工作關(guān)系或者希望在一個(gè)良好的環(huán)境中發(fā)展，而選擇長期在城市中居住，所以他們對(duì)于購房或潛在的購房，有一定的占有性。定量市調(diào)結(jié)果綜述購房目的主要表現(xiàn)： “ 改善居住條件 ” 和 “ 解決基本的住房問題 ” ；對(duì)于環(huán)境、區(qū)域繁華程度、子女上學(xué)是比較看重的；價(jià)格、交通仍然是人們購買房屋的主要因素；消費(fèi)者對(duì)房間的布局不是很重視；小高層產(chǎn)品已經(jīng)被消費(fèi)者接受；消費(fèi)者大多能接受的購房總價(jià)在 3040萬之間；對(duì)社區(qū)的運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)場(chǎng)所比較重視；相對(duì)來說大多數(shù)人還不需要車位；大荔的消費(fèi)者多數(shù)是私營業(yè)主和自由職業(yè)者；消費(fèi)者更多能接受的是現(xiàn)代風(fēng)格及中式風(fēng)格的建筑。三、大荔房地產(chǎn)競(jìng)品分析繽紛國際格林小鎮(zhèn)幸福城九洲福鵬潤澤世景園學(xué)林雅苑三河明珠中央城財(cái)富廣場(chǎng)城市之光東府印象洛濱國際花園項(xiàng)目地址 商貿(mào)大道與花園路交匯開發(fā)商 潤澤房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料 占地面積： 146畝、總建面 37萬戶型 花園洋房 93305㎡價(jià)格區(qū)間 目前價(jià)格未定，可能在 3000左右產(chǎn)品類型 目前 8棟多層排號(hào)主推賣點(diǎn) 大盤、地中海建筑、戶型贈(zèng)送面積客戶群 主要是改善性客戶促銷模式 戶外廣告潤澤世景園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告形象較高銷售部整體不理想目前銷售部人氣不高，排號(hào) 50多個(gè)項(xiàng)目地址 大荔縣東府廣場(chǎng)東路開發(fā)商 陜西騰宇置業(yè)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)資料 占地面積： 40畝、綠化率 45%戶型 兩室 98103㎡三室 107147㎡價(jià)格區(qū)間 28002900㎡ /元產(chǎn)品類型 目前在售三棟為準(zhǔn)現(xiàn)房主推賣點(diǎn) 歐式園林客戶群 主要是縣城內(nèi)剛性客戶及農(nóng)村改善性客戶促銷模式 派單員派單，燈桿掛旗格林小鎮(zhèn)兩個(gè)銷售部都不理想直接影響銷售，目前銷售不好銷售部沒有人氣項(xiàng)目地址 同州路中段開發(fā)商 陜西鑫恒泰基礎(chǔ)資料 占地面積：戶型 兩室 80100㎡三室 11 134㎡價(jià)格區(qū)間 優(yōu)惠后 2750元產(chǎn)品類型 八棟高層，兩梯三戶、兩梯四戶，有贈(zèng)送面積主推賣點(diǎn) 品質(zhì)、地理位置、周邊商業(yè)、園林客戶群 主要是縣城內(nèi)改善性客戶促銷模式 戶外廣告中央城銷售部及樣板區(qū)很好（學(xué)萬科、中海）銷售部人氣很高，性價(jià)比較高目前剛剛開盤，銷售很好項(xiàng)目地址 北新街與洛濱