【正文】 20萬的則在 %。大荔是一個較有經(jīng)濟實力，并且善于改變生活狀態(tài)人群組合的縣城。n 大荔現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)富人社區(qū)。n 高層大盤是新推出市場的中央城和潤澤世景園，這兩個項目是我們要重點關(guān)注的，中央城借用萬科的現(xiàn)場包裝作用，以及開盤的較高性價比優(yōu)勢目前銷售很好，潤澤的工地包裝較好，但銷售部及銷售策略不到位，目前前期排號有 50人左右。③ 對商業(yè)地塊走業(yè)態(tài)錯位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務(wù)業(yè)態(tài)路線；走高端，競品道路；④ 加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)、多元化發(fā)展，滿足市場不同消費群體的需求；塑造良好市場形象，提高市場競爭力。n 消費習(xí)慣：四線城市的富人消費習(xí)慣是具有群帶關(guān)系的。? 接項目整體均價漲幅 3%計，銷售率 90%時，銷售凈收入可達到 60209萬元，稅前利潤為 7025萬元，開發(fā)商自有資金稅前投資回報率為 29%? 同時開發(fā)商固定資產(chǎn)沉淀有 19274平米住宅、 1700平米商業(yè)、 1000平米幼兒園、 65個車位。 四月 21四月 2103:58:0503:58:05April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2103:58:0503:58Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/4/5 3:58:0503:58:0505 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。區(qū)域市場區(qū)隔分析n 產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)有兩大商業(yè)體，但兩大商業(yè)群都沒有大的綜合商業(yè)體。n 大荔房地產(chǎn)還處于發(fā)展初期，市場空白點較多，應(yīng)掄占市場空白。 SWOTW 項目劣勢：① 項目周邊成熟性較弱；② 周邊成型商業(yè)競爭壓力。n 主要群體還是小業(yè)主、企業(yè)職工、投資者、教師等人群為主。大荔高檔樓盤風(fēng)格大荔對高檔樓盤的印象，更多關(guān)注在于現(xiàn)代風(fēng)格與中式風(fēng)格，傾向于在普通之中，看到不平凡的元素，所以某一個樓盤的高檔與否，對外形的關(guān)注對，并不是很高。所以，從現(xiàn)階段經(jīng)濟的發(fā)展緣故，大荔對車的選擇并不強烈，上班族也以簡單、便捷的電瓶車為主要交通工具。意愿房型高低占比調(diào)查分析顯示，小高層與多層無電梯對于一個小縣城來說，還是比較受人們歡迎的。 B、大荔縣購房群體邀請，座談會討論互動式進行訪問。這不是預(yù)測和猜想，而是時代與潮流。 三四線（地級）城市，尤其四線（縣級）城市的地產(chǎn)開發(fā)商，多數(shù)具備較強的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力，但缺乏對市場的理解、資金實力不夠雄厚，更缺乏商業(yè)運營能力，高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大。建高樓、騰空間、增綠地、造景觀，具有突出“ 亦動亦靜、宜商宜居 ” 特色。民營經(jīng)濟快速發(fā)展，以食品、紡織、機械電子等為主的中小企業(yè)達到 4200戶， 33戶邁入規(guī)模以上行列。房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期宏觀政策預(yù)判二、大荔社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展 大荔縣位于關(guān)中平原東部，是黃 、洛、渭三河匯流之地。政策十八大新聞中心舉辦的記者招待會上，十八大代表、住建部部長姜偉新說：樓市調(diào)控政策走向，長期來看，信貸、稅收等市場化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體，行政干預(yù)措施將逐漸退出，目前政策不會有松動。西安首次貸款利率基本上都是基準(zhǔn)利率，一線城市的變化并沒有影響西安樓市。11月 13日至 15日，萬科、保利 5家大開發(fā)商斥資 ，地價出現(xiàn)明顯上漲，短期內(nèi)房價不可能下調(diào)。對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。要求對購買首套住房建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。只有后來北京版調(diào)控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。一線城市可出讓土地愈來愈少，土地財政不可持續(xù)。市場2023年，萬科就成為首家年銷售業(yè)績千億的房企。人民日報 13日報道，對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準(zhǔn)備應(yīng)對。南界渭河與潼關(guān)、華陰、華縣為鄰，西繞洛河與蒲城、臨渭區(qū)毗連，北沿臺塬與澄城、合陽縣接壤，東瀕黃河與山西永濟相望。 2023年，全縣生產(chǎn)總值完成 ，農(nóng)民人均純收入5640元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，高于全省全市平均水平。 洛濱大道、商貿(mào)大道、沙苑大道和東環(huán)道北拓等 20多條城市道路，構(gòu)成了城市 “五縱五橫 ” 大交通大趨勢的理想格局。 三四線城市的商業(yè)環(huán)境不規(guī)范，缺乏有理念有實力的開發(fā)商和運營管理者。大荔房地產(chǎn)發(fā)展趨勢廣州房價在 3000元左右徘徊兩年后，用了三年時間房價漲到 8000元；西安 2023年到 2023年價格突破不了不 3500元，但 2023年房價已經(jīng)達到 6000元；咸陽 2023年到 2023年價格就 3000元左右， 2023年 5000元以上的房價就不少；房價 3000元左右是一個坎，在這里總在徘徊兩年；跨過 3000元后，將是一個快速發(fā)展期，無論是價格還是銷售速度都是這樣；大荔房地產(chǎn) 2023年已經(jīng)進入 3000元時代，2023年將在 3000元左右徘徊，銷售也將有大的浮動，2023年大荔房價將走出 3000元的束縛，無論價格還是銷售都將高速提升。 樣本量設(shè)計 原定計劃 100份問卷，實際執(zhí)行 120份問卷，有效問卷 115份。小高層提及率達到了 35%；多層無電梯提及率達到了 37%；多層帶電梯的則占比為 23%，高層僅為 5%。工作單位性質(zhì)從本次抽樣調(diào)查中，私營企業(yè)（個體小老板）占了很大比例，這一部分人群由于工作關(guān)系或者希望在一個良好的環(huán)境中發(fā)展，而選擇長期在城市中居住，所以他們對于購房或潛在的購房，有一定的占有性。定量市調(diào)結(jié)果綜述購房目的主要表現(xiàn)： “ 改善居住條件 ” 和 “ 解決基本的住房問題 ” ；對于環(huán)境、區(qū)域繁華程度、子女上學(xué)是比較看重的；價格、交通仍然是人們購買房屋的主要因素；消費者對房間的布局不是很重視；小高層產(chǎn)品已經(jīng)被消費者接受；消費者大多能接受的購房總價在 3040萬之間；對社區(qū)的運動及活動場所比較重視；相對來說大多數(shù)人還不需要車位；大荔的消費者多數(shù)是私營業(yè)主和自由職業(yè)者；消費者更多能接受的是現(xiàn)代風(fēng)格及中式風(fēng)格的建筑。三、大荔房地產(chǎn)競品分析繽紛國際格林小鎮(zhèn)幸福城九洲福鵬潤澤世景園學(xué)林雅苑三河明珠中央城財富廣場城市之光東府印象洛濱國際花園項目地址 商貿(mào)大道與花園路交匯開發(fā)商 潤澤房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料 占地面積： 146畝、總建面 37萬戶型 花園洋房 93305㎡價格區(qū)間 目前價格未定，可能在 3000左右產(chǎn)品類型 目前 8棟多層排號主推賣點 大盤、地中海建筑、戶型贈送面積客戶群 主要是改善性客戶促銷模式 戶外廣告潤澤世景園項目現(xiàn)場包裝及廣告形象較高銷售部整體不理想目前銷售部人氣不高，排號 50多個項目地址 大荔縣東府廣場東路開發(fā)商 陜西騰宇置業(yè)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)資料 占地面積： 40畝、綠化率 45%戶型 兩室 98103㎡三室 107147㎡價格區(qū)間 28002900㎡ /元產(chǎn)品類型 目前在售三棟為準(zhǔn)現(xiàn)房主推賣點 歐式園林客戶群 主要是縣城內(nèi)剛性客戶及農(nóng)村改善性客戶促銷模式 派單員派單，燈桿掛旗格林小鎮(zhèn)兩個銷售部都不理想直接影響銷售，目前銷售不好銷售部沒有人氣項目地址 同州路中段開發(fā)商 陜西鑫恒泰基礎(chǔ)資料 占地面積：戶型 兩室 80100㎡三室 11 134㎡價格區(qū)間 優(yōu)惠后 2750元產(chǎn)品類型 八棟高層，兩梯三戶、兩梯四戶，有贈送面積主推賣點 品質(zhì)、地理位置、周邊商業(yè)、園林客戶群 主要是縣城內(nèi)改善性客戶促銷模式 戶外廣告中央城銷售部及樣板區(qū)很好（學(xué)萬科、中海）銷售部人氣很高，性價比較高目前剛剛開盤，銷售很好項目地址 北新街與洛濱