【文章內(nèi)容簡介】 適度低。 臥室臨窗采光好，舒適開間 客廳保證舒適的開間和面積 入戶餐廚、充分利用面積 一室戶型 優(yōu)點 ： ?大開間設(shè)計，采光性能好。 ?客廳臥室尺度舒適，臥室落地窗。 ?動靜分區(qū)，功能分區(qū) ?衛(wèi)生間帶浴缸、帶落地窗 ?獨立步入式衣帽間設(shè)計。 ?廚房帶生活陽臺、功能性好 ?無面積浪費。 丌足 ： ?私密性一般 一室一廳一廚一衛(wèi) 75㎡ 臨窗寫字臺，落地床休閑區(qū) 大開間臥室，舒適度高 臨窗衛(wèi)浴，浴室?guī)г「住? 洗衣機預(yù)留，步入式衣帽間。 餐廚靠近，動線合理。 客廳舒適開間尺度 一室戶型 把控面積段 ——面積段處亍適中階段 局部面積贈送，增添實惠 兩房設(shè)計原則 增加舒適度 二房產(chǎn)品 戶型值提升 ——（ 實用 舒適 型 ） 區(qū)域 開間（ m) 進深（ m) 面積（ m2) 備注 客廳 ≥ ≥ ≥18 客餐同廳 餐廳 ≥ ≥4 ≥14 主臥 ≥ ≥5 ≥19 次臥 ≥ ≥ ≥15 書房 廚房 ≥ ≥ ≥7 客 /主衛(wèi) ≥ ≥ ≥6 本案 二 室產(chǎn)品戶型尺寸建議 ?舒適兩室，風尚美宅。 ?客廳、主臥、生活陽臺三面朝南，收獲 更多陽光。 ?敞亮明廚，精致干濕分離衛(wèi)浴，極致空 間利用。 ?戶型設(shè)計合理，動靜分區(qū)，動線清晰。 ?獨立生活陽臺。 ?餐客一體，提升空間感。 存在面積浪費 戶型方正，兩個半面寬，功能齊全，動靜分區(qū)。 廚衛(wèi)等功能區(qū)與臥室休息區(qū)分開 龍湖 MOCO80㎡戶型 兩室戶型 兩室戶型 兩室一廳一衛(wèi) 67㎡ 優(yōu)點 ： ?客廳、及主次臥室均可采光。 ?布局合理、功能齊全。 ?功能分區(qū)、動靜分離。 ?主臥及客廳帶飄窗設(shè)計，廚房帶生活陽臺 ?餐客一體，空間感增強。 丌足 ： ?衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。 ?次臥開窗較小。 舒適開間尺度，南向開窗采光 入戶玄關(guān)設(shè)計 餐客一體、空間感強、客廳南向飄窗 溫馨南向臥室，采光條件好 獨立廚房帶生活陽臺 兩室戶型 優(yōu)點 ： ?客廳、餐廳及主次臥室均大面積采光。 ?功能齊全、時尚開敞式廚房，提升品位。 ?功能分區(qū)、動靜分離。 丌足 ： ?衛(wèi)生間為暗衛(wèi) ?無生活陽臺和洗衣機預(yù)留位臵 客廳采光面積大、餐客一體 時尚開敞式廚房、吧臺設(shè)計，彰顯品位 主臥室舒適空間尺度，雙側(cè)采光 衛(wèi)生間帶淋浴和盆浴 溫馨次臥，采光充足 兩室戶型 81㎡ 二室 46㎡ 一室 95㎡ 二室 兩室戶型 兩室戶型 把控面積段 ——面積段處亍適中階段 通過大面積贈送外部空間來達到景觀居住 三房設(shè)計原則 滿足功能型舒適度為主 三房產(chǎn)品 戶型值提升 ——（ 功能實用型 ） 區(qū)域 開間（ m) 進深（ m) 面積（ m2) 備注 客廳 3145 客餐同廳 餐廳 主臥 3036 套洗手間 次臥 配陽臺 書房 配陽臺 廚房 配工作陽臺 客衛(wèi) 主衛(wèi) 本案 三 室產(chǎn)品戶型尺寸建議 布局合理，全明設(shè)計，南北通透，三室朝南 布局緊湊合理 ， 全明設(shè)計 ， 南北通透 。 衛(wèi)生間干濕分離 ， 北側(cè)有生活陽臺 。 三室朝南采光，客廳封閉式陽臺，多功能設(shè)計。 萬科城 經(jīng)典 89㎡戶型 三室戶型 龍湖 香醍溪苑 116㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點 ： ?南北通透、戶戶采光、全明戶型 ?布局合理、功能齊全，動線清晰、無面積浪費。 ?餐客一體、空間感強。 ?客廳帶南向陽臺。 丌足 ： ?116㎡ 的三室在功能性齊全的情況下各開間尺寸無法做到十分舒適的尺度。 三室戶型 [公寓配套建議 ] 配套服務(wù)項目 百分比 配套服務(wù)項目 百分比 健身房 /健身中心 診所 游泳池 電影院 兒童活動室 /兒童游樂場 花園 餐飲 桑拿 超市 臺球室 咖啡 網(wǎng)球場 商務(wù)中心 高爾夫練習場 健康俱樂部 酒吧 銀行 購物中心 北京的酒店式公寓發(fā)展較早也較多。通過一份北京市的酒店式公寓配套統(tǒng)計表可以看出酒店式公寓所需的配套項目 從酒店公寓使用者對配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配臵，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；；“會議室”基本上不考慮。 酒店式公寓配套研究 適合本項目的配套 對亍本項目的配套還需考慮周邊凱德廣場的影響因素，一方面形成客流量的共享和互補，同時業(yè)態(tài)上形成差異化，避免直接競爭。 綜合公寓使用者對配套服務(wù)設(shè)施的需求和周邊項目配套競爭可得出本項目所需配套 ： ?健身中心 ?游泳池 ?洗衣房 ?棋牌室 ?西餐廳 ?咖啡廳 ?中餐廳 ?商務(wù)中心 ?茶秀 /紅酒 ?書吧 /網(wǎng)絡(luò) 本項目配套設(shè)施： 配套項目 所需面積 銀行 1500㎡ 品牌精品店（精品小超市） 1200㎡ 大型高檔中餐廳 3000㎡ 3500㎡ 健身房 1500㎡ 咖啡廳 200㎡ 精品餐飲、特色餐飲 1000㎡ 2023㎡ 棋牌室 300㎡ Pary吧（多功能廳） 200㎡ ~400㎡ 洗衣房 150㎡ 商務(wù)間 /書（網(wǎng)）吧 200㎡ 紅酒屋 /雪茄吧 /茶秀 400㎡ 商務(wù)中心 600㎡ 物管中心 500㎡ 全天候陽光天然溫泉游泳池（頂層） +溫泉水療纖體美容 SPA 2023㎡ — 3000㎡ 配套面積建議 健身房、游泳池、咖啡廳、書吧等示意 公寓配套建議 主力配套 —— 健身中心 在追求生活品質(zhì)和綠色健康的時代，健身中心已經(jīng)進成為必不可少的會所配套，并且講究品牌、規(guī)模及檔次。 配套建議 主力配套 —— 大型中餐廳、宴會廳 大型的餐飲中心，選擇品牌及檔次較高的餐飲店，要具備能承辦各種宴會，如婚宴、周邊公司年會等宴會的規(guī)模。 宴會廳、中餐廳 高級包間 配套建議 主力配套 —— 咖啡廳、精品餐飲、特色餐飲 本項目的業(yè)主屬于中高端客群、對生活品質(zhì)及情調(diào)有自己的追求，咖啡廳、精品餐飲店成為他們?nèi)粘９忸櫟膱鏊? 精品餐飲店 咖啡廳 特色餐飲 配套建議 主力配套 —— 商務(wù)中心、 party吧 商務(wù)中心主要針對本項目的商務(wù)人士業(yè)主，集商務(wù)辦公會晤為一體的場所。 公寓產(chǎn)品自身面積不大，設(shè)臵 party吧，則可解決平日業(yè)主想在家舉辦 party卻苦于地方小的問題，該場所功能應(yīng)包括娛樂，吧臺，臨時居住，烹飪等功能。 商務(wù)中心 Party吧 配套建議 建議配套 —— 紅酒吧 雪茄吧 紅酒屋 雪茄房 到此類場所消費、休閑的人屬于特定人群，高端客戶較多。 配套建議 建議配套 —— 自助洗衣房、書吧、棋牌室、精品酒吧 自助洗衣房 精品書吧 棋牌室 精品酒店 配套建議 溫泉水療纖體美容 SPA 全天候溫泉泳池 主力配套 —— 溫泉游泳、 SPA 溫泉泳池作為高檔住宅會所的必備配套深受業(yè)主的喜愛，為必須配臵，配合以溫泉水療纖體美容 SPA ，提高配套的完整性和檔次性。 配套建議 商業(yè)定位建議 ? PART Ⅵ 商業(yè)總體定位 ?從項目 自身公寓配套 角度來說，本項目又有 社區(qū)型配套商業(yè) 性質(zhì) ?從項目 所處區(qū)位及周邊環(huán)境 來說，南二環(huán)邊，主干道旁，周邊辦公、商務(wù)、商業(yè)均較為成熟，所以本項目商業(yè)可作為區(qū)域 外向型臨街商業(yè)。 ?從項目 交通環(huán)境 來說，項目北側(cè)有南二環(huán)，實際上是造成了一定的阻隔性，人流量受到一定限制。未來隨著凱德廣場的開業(yè)，人流肯能會被吸引過來，故本項目商業(yè)應(yīng)該定位為 中高檔次商業(yè)中心。 綜上所述，本項目的商業(yè)建議定位為： 南二環(huán)樞紐中高檔區(qū)域型商業(yè)中心 萬科新地城二期商場（凱德廣場）商業(yè)面積共 ㎡，地下一層設(shè)臵為超市及餐飲；地上一層為國際時尚服飾、茶秀、化妝品；地上二層為女裝、配飾、鞋包等；地上三層為男裝、運動休閑裝、數(shù)碼、圖書及 KTV等娛樂項目；地上四層為童裝、家居用品、美容 SPA；地上五層為影院、健身及餐飲等 不同質(zhì)、少而精 盡量不做萬科凱德廣場同質(zhì)化的業(yè)態(tài) ，業(yè)態(tài)不宜繁雜，但是一定是精選業(yè)態(tài)。 檔次高、形象好 匹配酒店式公寓的檔次、利用良好的昭示性打造中高端的整體外觀形象。 服務(wù)于公寓 吸引周邊高端消費 配套以更好的服務(wù)于公寓為宗旨同時能吸納周邊高端的消費群體。 ?業(yè)態(tài) ?品質(zhì) ?功能 凱德廣場規(guī)劃業(yè)態(tài) 商業(yè)整體同凱德廣場相輔相成，形成互補的高端區(qū)域商業(yè)中心形象 商業(yè)總體定位 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、品牌 銀行區(qū)域網(wǎng)點、時尚品牌店 2F 3520㎡ 金融、商務(wù) 證券交易、保險 3F 3780㎡ 高檔中餐廳 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲、休閑 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案一 金融、通訊業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較高，面積需求較大，大堂需要做挑空設(shè)計。 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、通訊 銀行區(qū)域網(wǎng)點、時尚品牌店 2F 3520㎡ 生活休閑 攝影店、親子中心、教育培訓 3F 3780㎡ 高檔餐飲 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780㎡ 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案二 金融、通訊等業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較低，面積需求小，大堂無需做挑空設(shè)計 商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案 功能 面積 時尚品牌區(qū) 10001500㎡ 銀行區(qū) 1500㎡ 公寓大堂 610㎡ 3F餐飲電梯大堂 80㎡ 4F 5F電梯大堂 50㎡ 說明 ：公寓大堂在正中可保證三個單元的公寓共用一個大堂，一層公寓大堂及銀行大堂有需要可做挑空。 2— 5F商業(yè)可通過兩側(cè)電梯進入。 公寓大堂空余部分面積可做一層休息吧，可為業(yè)主提供休息等待、相互交流的空間。 1F金融 、時尚品牌、公寓大堂層布局 1F布局建議 南 二 環(huán) 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時尚品牌區(qū) 可根據(jù)實際情況分割23個店面 銀行 地下車庫 出入口 餐飲大堂 3F 4F、 5F 大堂 公寓 大堂 公寓 服務(wù)中心 地下車庫 出入口 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時尚品牌區(qū) 可根據(jù)實際情況分割 23個店面 銀行 4F 5F 1F公寓 大堂建議 公寓大堂 服務(wù)臺及形象展示區(qū) 180㎡ 公寓電梯區(qū) 100㎡ 貴賓等候區(qū) 150㎡ 酒店式公寓電梯區(qū) 50㎡ 公寓服務(wù)中心 /小便利店 130㎡ 總計 610㎡ 公寓大堂各功能區(qū)域面積示意 公寓大堂示意 公寓大堂總面積： 610平米 包括：酒店服務(wù)公寓大堂