【正文】 引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國(guó)家星級(jí)酒庖服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意 +驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 讀卡器、車輛感應(yīng)器、 LCD感應(yīng)器、車牌自勱識(shí)別軟件、攝像機(jī)、控制卡等，采用遠(yuǎn)距離感應(yīng)及車牌自勱識(shí)別系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)丌停車通過社區(qū)出入口。 煤氣報(bào)警系統(tǒng)。 高科技系統(tǒng)的成本包括兩個(gè)部分：設(shè)備費(fèi)用和專利使用費(fèi)用；北京鋒尚國(guó)際公寓高科技系統(tǒng)的總成本約 800元 /㎡ ，南京朗詩(shī)國(guó)際的成本也約 800元 /㎡ 。 內(nèi)墻 住戶可以根據(jù)實(shí)際需求 ， 通過外窗 、 外遮陽(yáng)的組合使用來阻擋進(jìn)入室內(nèi)的光線與熱量 ， 使采暖制冷 、 新風(fēng)臵換的效果好 、 更舒適 。 高價(jià)值建筑 科技節(jié)能體系 保證住宅的舒適與經(jīng)濟(jì) 嚴(yán)密的保溫隔熱系統(tǒng) 解決普通住宅撒風(fēng)漏氣問題 舒適節(jié)能雙重價(jià)值 外墻 外墻的熱工性能直接關(guān)系到建筑的保溫隔熱 。 〃 從送風(fēng)口向室內(nèi)輸送溫度稍微低于室溫 （ 約 14~19度 ） 的新鮮空氣 ，在室內(nèi)形成新風(fēng)湖 ， 并利用新風(fēng)與舊空氣之間的氣壓差 ， 以及室內(nèi)所有熱源對(duì)空氣的加熱作用把舊空氣送到室外 。 恒濕恒溫是一句引起美好聯(lián)想的話語(yǔ) ， 從科技上理解 ， 是把室內(nèi)的熱環(huán)境控制在一個(gè)舒適的溫度區(qū)間和濕度區(qū)間 ， 使人感受平衡 、 舒適與健康 。 缺點(diǎn) 在西安冬天無法使用 視野受阻，物空間感。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 棋牌室 棋牌室配備自動(dòng)麻將桌，桌球，棋牌等休閑娛樂工具。 前臺(tái) 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 吧臺(tái) 操作間 A C 精品西餐 酒吧 咖啡店 抬高 B 衛(wèi)生間 操作間 吧臺(tái) 前臺(tái) 演藝臺(tái)或景觀布臵 演藝臺(tái) D 衛(wèi)生間 特色餐飲 4F特色 餐廳層功能布局示意 特色餐飲 主題餐廳 精品酒吧 精品咖啡廳 在針對(duì)本項(xiàng)目的客群及周邊現(xiàn)有人群，比較 有情調(diào)的精品餐飲 類業(yè)態(tài)會(huì)符合這類人群的消費(fèi)習(xí)慣，故將 4F規(guī)劃為精品餐飲層，放入酒吧，咖啡廳，西餐廳，料理，燒烤等業(yè)態(tài)。 攝影店 康體美容 spa 教育培訓(xùn) 親子中心 2F備選業(yè)態(tài)示意 2F業(yè)態(tài)示意 說明 ：可舉辦各類型宴會(huì)的大型品牌中餐廳一個(gè)。 重慶綠地翠谷香堡入戶大堂 成都譽(yù)峰入戶大堂 上海招商南橋一號(hào) 酒店式豪華入口大堂借鑒 公寓大堂建議 酒店式服務(wù)臺(tái) 公寓大堂建議 酒店級(jí)別吧臺(tái)，光線處理尤為重要，暖色調(diào)給人溫馨和舒適的感覺，同時(shí)石材和燈飾的運(yùn)用要曾強(qiáng)尊貴感。 綜上所述，本項(xiàng)目的商業(yè)建議定位為： 南二環(huán)樞紐中高檔區(qū)域型商業(yè)中心 萬(wàn)科新地城二期商場(chǎng)（凱德廣場(chǎng)）商業(yè)面積共 ㎡，地下一層設(shè)臵為超市及餐飲；地上一層為國(guó)際時(shí)尚服飾、茶秀、化妝品；地上二層為女裝、配飾、鞋包等；地上三層為男裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、數(shù)碼、圖書及 KTV等娛樂項(xiàng)目；地上四層為童裝、家居用品、美容 SPA；地上五層為影院、健身及餐飲等 不同質(zhì)、少而精 盡量不做萬(wàn)科凱德廣場(chǎng)同質(zhì)化的業(yè)態(tài) ，業(yè)態(tài)不宜繁雜，但是一定是精選業(yè)態(tài)。 配套建議 主力配套 —— 大型中餐廳、宴會(huì)廳 大型的餐飲中心，選擇品牌及檔次較高的餐飲店，要具備能承辦各種宴會(huì)，如婚宴、周邊公司年會(huì)等宴會(huì)的規(guī)模。香醍溪苑 116㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點(diǎn) ： ?南北通透、戶戶采光、全明戶型 ?布局合理、功能齊全，動(dòng)線清晰、無面積浪費(fèi)。 ?次臥開窗較小。 ?獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)。 ?廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)、功能性好 ?無面積浪費(fèi)。 獨(dú)立廚房及餐廳，小戶型也有家的感覺。 ?衛(wèi)浴明亮、步入臺(tái)階設(shè)計(jì)。 ?戶型方正，設(shè)計(jì)合理，布局精巧。 外立面材料價(jià)栺及成本 立面材料建議 ? 備選 立面效果 備選現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格 備選風(fēng)格建議 [公寓戶型配比建議 ] 周邊公寓戶型配比匯總 項(xiàng)目名稱 戶型 面積 占比 主角青年公社 一室 3348㎡ % 兩室 6878㎡ 43% 三室 92㎡ % 西荷豐潤(rùn)國(guó)際公寓 一室 3960㎡ 89% 二室 86㎡ 11% 朱雀七星國(guó)際公寓 一室 4759㎡ 75% 二室 7684㎡ 13% 復(fù)式 96130㎡ 12% 海星未來城 一室 4168㎡ % 二室 63107㎡ % 三室 97149 % 小寨金莎 一室 3462㎡ % 二室 73130㎡ % 新寶龍 MASA地鐵公寓 一室 4748㎡ % 二室 8388㎡ 25% 三室 116㎡ % 時(shí)代公寓 / 4578㎡ / 周邊公寓戶型以 3360㎡ 一室為絕對(duì)主力，占 5080%， 二室作為補(bǔ)充 戶型配比建議 戶型 面積（ M2) 面積占比 大致套數(shù) 1+1房 5065 50% 300套 2房 7085 30% 130套 3房 95110 20% 70套 合計(jì) —— 34481 M2 500套 公寓以 5065㎡ 1+1室戶型為主，占比 50%， 70110 ㎡ 二、三室占 50% 獨(dú)立廚衛(wèi)保證居家的實(shí)用性 局部面積贈(zèng)送，增添實(shí)惠 一房設(shè)計(jì)原則 面積段控制在 5065平方 一房產(chǎn)品 戶型值提升 ——（小面積舒適 型 ） 增加舒適度 區(qū)域 開間（ m) 進(jìn)深（ m) 面積（ m2) 備注 客廳 ≥ ≥ ≥11 客餐同廳 餐廳 ≥ ≥2 ≥3 主臥 ≥ ≥ ≥20 廚房 ≥ ≥ ≥6 主衛(wèi) ≥ ≥ ≥6 本案 一 室產(chǎn)品戶型尺寸建議 東尚 裝飾效果強(qiáng)。 備注：一般用在建筑的底下二到四層，主要是給建筑物增加厚重牢固的感覺，因其成本較高，產(chǎn)生的輻射會(huì)對(duì)人體形成不好的影響，同時(shí)自重也比較大，通常不用于整幢高層建筑。頂部線條上拉、垂直，退臺(tái)處理，現(xiàn)代與古典相結(jié)合， 立面效果 —門頭及頂部的處理 立面風(fēng)格建議 玻璃＋高級(jí)花崗巖 外立面采用淺棕紅的豪宅流行色，石材鑲邊，窗玻璃采用單向透光材料 全石材外立面外墻 ， 30mm厚天然花崗石，干掛石材幕墻，內(nèi)襯 25mm厚保溫板，外 窗采用大面積采用斷熱鋁合金 LowE鍍膜中空玻璃。 推薦風(fēng)格 ART DECO 新裝飾主義風(fēng)格，是經(jīng)久不衰的國(guó)際化建筑風(fēng)格，以豎向線條突出建筑的挺拔感和尊貴感，恒久價(jià)值 。 新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅的消費(fèi)階層所接受 ，因此有可能（或正在）成為當(dāng)今中國(guó)高端住宅市場(chǎng)最強(qiáng)勢(shì)的聲音。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 此標(biāo)準(zhǔn)下的裝修材料及品牌選擇： 入戶門： 高級(jí)鋼質(zhì)門，可選用盼盼； 室內(nèi)門： 選用優(yōu)質(zhì)復(fù)合門； 窗戶： 選用高級(jí)鋁合金雙層中空玻璃窗； 地面： 品牌地磚，配成品踢腳線、石材過門石； 墻面： 品牌乳膠漆，可選擇立邦或多樂士； 頂面： 局部石膏板吊頂，品牌乳膠漆； 燈具： 白臶燈； 廚房： 品牌墻磚、鋁扣板吊頂、品牌吸頂燈； 櫥柜： 可選擇美派或歐派整體櫥柜； 衛(wèi)生間： 品牌墻磚、鋁扣板吊頂、品牌換氣扇、品牌吸頂燈； 1衛(wèi)浴潔具： 可選用箭牌或 TOTO坐便器、洗面盆、淋浴花灑，帶面盆柜、化妝鏡、五金件； 1龍頭： 可選擇美標(biāo)品牌； 參考：萬(wàn)科系精裝標(biāo)準(zhǔn) 品牌選用 精裝樣板間風(fēng)格建議一：美式田園風(fēng)格 自然丌失尊貴、奢華但丌庸俗 精裝樣板間風(fēng)格建議二：歐式樣板間 奢華、尊貴充滿了生活格調(diào)不品質(zhì) 精裝樣板間風(fēng)格建議三：現(xiàn)代風(fēng)格 充滿現(xiàn)代感的樣板間是現(xiàn)代城市生活的完美展現(xiàn) 精裝樣板間風(fēng)格建議三：現(xiàn)代風(fēng)格 充滿現(xiàn)代感的樣板間是現(xiàn)代城市生活的完美展現(xiàn) 精裝樣板間風(fēng)格建議四： 西安萊安逸境樣板間 不帶家具家電的理由： 家具家電會(huì)在一定程度上抬高投資客的支付總價(jià)，降低投資回報(bào)吸引力； 家具家電的投資回報(bào)邊際效應(yīng)較低； 增大開發(fā)商成本，利潤(rùn)空間有限； 家具家電的檔次選擇與客戶個(gè)性化需求有差異。兩室約 82㎡，共 16套。 —— 陳女士 典型客戶描摹 公寓居住客戶： ? 來源主要為城南區(qū)域，輻射高新、城內(nèi)的客戶，以及周邊高校學(xué)生群體。 置業(yè)目的 本地置業(yè)的客戶主要為年輕及中層客戶， 購(gòu)買新房主要為自住需求，同時(shí)兼具投資價(jià)值。注重資產(chǎn)的投資回報(bào)率，看重地段。 自住以城南地緣型客戶為主，如周邊高校老師、企事業(yè)單位員工、 原周邊居民等。 客戶購(gòu)買點(diǎn)： 城南情結(jié)，區(qū)位，資產(chǎn)升值、交通方便、成熟配套 區(qū)域客群特征 自住型投資客戶 客戶來源：來自全市或全省其他區(qū)域 購(gòu)買特征：在意投資回報(bào)率，對(duì)物業(yè)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏 感，更看重總價(jià)低、回報(bào)率高的項(xiàng)目。 置業(yè)偏好 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)可能的多元化。 置業(yè)偏好 限于經(jīng)濟(jì)能力， 價(jià)格是購(gòu)置房屋時(shí)最重要的考慮因素 ，追求生活和上班的雙重便利，有一定的小資情結(jié)，通常選擇按揭的方式。 ? 主力年齡段在 2550 歲左右 ? 年輕、時(shí)尚、消費(fèi)理念超前 ? 購(gòu)買能力較強(qiáng)，有投資和保值意識(shí)。單層層高為 。 樣板房需帶家具家電，具有家庭溫馨感，吸引客戶購(gòu)買。 ? 融合。 ART DECO 裝飾主義 風(fēng)栺 —國(guó)際化風(fēng)栺 建筑風(fēng)格建議二 符號(hào)元素。 中建 ?麓山和苑 華麗家族 但 可作為石材線與玻璃幕墻搭配。 高級(jí)大理石 外立面應(yīng)用較少，少數(shù)使用與建筑基座的外部裝飾 價(jià)格：進(jìn)口： 150350每平米 國(guó)產(chǎn)石材： 50150每平米 加工價(jià)格：?jiǎn)芜?8元 /米，加厚邊（法式，斜邊，圓邊） 15元 /米。蜂鳥 ㎡戶型 東尚 ?明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。 ?開敞廚房、簡(jiǎn)餐、吧臺(tái)多變空間、入戶玄關(guān)系統(tǒng)。 廚房外的生活陽(yáng)臺(tái)。 丌足 ： ?私密性一般 一室一廳一廚一衛(wèi) 75㎡ 臨窗寫字臺(tái)，落地床休閑區(qū) 大開間臥室，舒適度高 臨窗衛(wèi)浴，浴室?guī)г「住? ?餐客一體，提升空間感。 舒適開間尺度，南向開窗采光 入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 餐客一體、空間感強(qiáng)、客廳南向飄窗 溫馨南向臥室，采光條件好 獨(dú)立廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 兩室戶型 優(yōu)點(diǎn) ： ?客廳、餐廳及主次臥室均大面積采光。 ?餐客一體、空間感強(qiáng)。 宴會(huì)廳、中餐廳 高級(jí)包間 配套建議 主力配套 —— 咖啡廳、精品餐飲、特色餐飲 本項(xiàng)目的業(yè)主屬于中高端客群、對(duì)生活品質(zhì)及情調(diào)有自己的追求，咖啡廳、精品餐飲店成為他們?nèi)粘９忸櫟膱?chǎng)所 精品餐飲店 咖啡廳 特色餐飲 配套建議 主力配套 —— 商務(wù)中心、 party吧 商務(wù)中心主要針對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)人士業(yè)主，集商務(wù)辦公會(huì)晤為一體的場(chǎng)所。 檔次高、形象好 匹配酒店式公寓的檔次、利用良好的昭示性打造中高端的整體外觀形象。 公園時(shí)光入口大堂 華麗的天花裝飾、內(nèi)部水景及大量的石材應(yīng)用 延續(xù)共享大堂宮殿式的建筑外觀，共享大堂設(shè)置 6m層高，可根據(jù)屋頂變化，形成內(nèi)部空間的變化。操作間設(shè)計(jì)在展示面較差的南側(cè)。 4F業(yè)態(tài)示意 4F特色 餐廳層示意 說明 ：健身中心、紅酒屋雪茄房等對(duì)外性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)放在沿街