【文章內容簡介】 開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨于平衡。 （三） 區(qū)域內營銷環(huán)境的分析本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 起價 均價 建筑風格 目標客戶定位天恒城市花園 富水北路與延安東路交匯處 占地1萬平方米 3100元/M2 3208元/ M2 歐式風格 高收入人群鴻基都市花園 棗山路和延安西路交匯處 總建面3萬M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式風情花園 中高收入人群新進貴山苑 民生路貴山街 3幢高層，1幢多層組成 2680元/ M2 2910元/ M2 現(xiàn)代建筑風格 高收入人群海恒貴山苑 富水路與省府路交界處 占地： M2 總建面： 2830元/ M2 3030元/ M2 歐式風格 高收入人群新大陸廣場 中華南路 總建面： 2980元/ M2 3250元/ M2 現(xiàn)代建筑風格 高收入人群龍港國際中心 中華南路 25層的躍層商住樓，29層的平層組成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式風格 高收入人群時代名仕樓 中華中路 總建面： —— 3270元/ M2 現(xiàn)代風格 高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。我們的主要競爭對手是同內區(qū)的海恒貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質素和價格相符的同質樓盤。競爭對手推廣手法： 新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風格全新園林會所文化內涵全新智能化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構想。b. 裙樓15層設商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。2) 全新健康舒暢居住空間a. 。b. 全景落地窗與大凸窗。c. 觀景陽臺與生活融合。d. 帶獨立衛(wèi)生間的工人房。3) 全新演繹歐陸建筑風格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。b. 歐陸建筑符號點綴。c. 全新三段式立面格局（即轉換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。4) 全新園林會所文化內涵a. 中西園林藝術品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會所；c. 實行會員制，豪貴生活盡彰示。5) 全新智能化物管模式a. 樓宇管理執(zhí)行嚴密的ISO9002國際物業(yè)管理體系；b. 計算機管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動消防預警，廣播及滅火系統(tǒng)。時代名仕樓：時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達的交通網(wǎng)絡為家居辦公提供便利。本大廈高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。1. 時代名仕樓在推出市場時的形象是：享不盡的都市風情1） 總體規(guī)劃規(guī)劃設計首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。2） 小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級觀光會所；d. 24小時中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000多M2大型地下停車場。3） 物業(yè)管理a. 安全服務保安24小時巡邏，負責應接車庫泊車，交通疏導，消防及閉路監(jiān)控。b. 商務服務郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復印等。c. 維護服務；d. 清潔服務；e. 當用戶需要時，可與用戶簽訂服務合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務。2. 目標客戶群1) 在中華路做生意的大商家；2) 追捧在鬧市中生活的高級人仕；3) 用于辦公的企業(yè)或單位；4) 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結合。而它的戶型設計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推廣比較成功的。新進貴山苑：此項目是與本項目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會上亮相，現(xiàn)在價位暫定為起價2680元/ M2 ，均價大約在2910元/ M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。強調在現(xiàn)代繁華都市中營造出寧靜溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。目前已經處于發(fā)售階段，采用報紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計會在四月份有較大的推廣動作。此外，樓盤的多層也以2538元/ M2的起價開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內部規(guī)劃上強調小區(qū)的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。在戶型的設計上，聘請深圳的設計師為其設計，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標準層、錯層、復式三種戶型比例相當，突出住宅的觀景陽臺和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。在物業(yè)管理上設置了安防系統(tǒng)，物管部門開通服務熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費的收費較低，；每戶均設有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。在樓盤裝修方面，外墻用進口涂料和墻磚相結合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。 第二部分 項目分析一、 項目概況1. 位置：項目地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。2. 周邊設施：學校：十二幼、省府路小學、育英小學、二中、十九中、幼師醫(yī)院：省醫(yī)銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈