恒生大廈樓盤項目前期策劃的階段-展示頁
2025-08-06 20:36本頁面
【正文】 位集中報省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續(xù)。此外，從今年1月1日起，職工增量補貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。 （四）貴陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。對價格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報建的高層已超過１００萬平方米，“供大于求”是一定存在的事實。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。3．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。但我們都知道，土地是不可再生的。（僅供參考）高層整體市場走勢預(yù)測l任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽 成長 成熟 衰落 更新貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風(fēng)險實在太大?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。（二） 2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。 第一部分 市場分析 一、 貴陽宏觀市場分析(一) 2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析：2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。恒生大廈樓盤項目前期策劃的階段作者：日期：貴陽恒生大廈樓盤策劃一、項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1. 市場調(diào)查分析（1） 市場調(diào)查與分析（2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析（3） 項目概況分析（4） 項目區(qū)域人文歷史概況分析（5） 項目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機會分析(1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析(2) 策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定(3) 策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析(4) 策劃項目（樓盤）市場機會分析(5) 介入市場身份設(shè)定（二）項目市場定位與建筑策略分析1． 項目市場定位分析(1) 項目總體定位分析(2) 項目目標(biāo)客源定位分析(3) 項目價格定位分析(4) 項目檔次定位分析(5) 項目形象定位分析(6) 項目物業(yè)管理模式分析2． 項目建筑策略分析(1) 項目建筑風(fēng)格分析(2) 項目建筑功能分析(3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計(4) 項目架空層園林設(shè)計(5) 項目戶型優(yōu)化分析(6) 項目外立面設(shè)計建議（三）項目工地包裝模式設(shè)定1. 售樓部包裝模式設(shè)定2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4. 工地圍墻樣式推薦5. 售樓書設(shè)計6. 海報設(shè)計7. 宣傳單張設(shè)計8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計1． 項目品牌資源分析2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定3． 項目品牌VI設(shè)計建議4． 項目品牌推廣計劃編制（五）項目賣點分析1．項目概念塑造（1） 貴陽現(xiàn)推項目概念分析（2） 本項目概念形成分析（3） 本項目概念升華（4） 本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析2． 項目賣點分析（1） 項目社區(qū)主題概念分析（2） 項目規(guī)劃賣點分析（3） 項目戶型賣點分析（4） 項目外立面賣點分析（5） 項目園林概念賣點分析（6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析（7） 項目的配套設(shè)施賣點分析（8） 項目的物業(yè)管理模式賣點分析（9） 項目的營銷模式賣點分析（六）項目銷售策略決策1． 項目銷售目標(biāo)分析決策2． 項目銷售模式分析決策3． 項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析4． 項目公開期策略分析5． 項目銷售中期策略分析6． 銷售后期策略分析7． 廣告跟進策略分析決策8． 媒體組合分析建議9． 銷售組織與管理分析決策（七）項目的經(jīng)濟效益評估1． 項目銷售目標(biāo)分析2． 項目的廣告投入成本與銷售進度分析3． 項目投資收益與風(fēng)險分析（八）項目銷售實施全程建議1. 銷售前期準(zhǔn)備要案2. 銷售機構(gòu)設(shè)置安排3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其
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