【正文】 由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。（四）貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)利好政策：房改以后，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是貴陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過(guò)１００萬(wàn)平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開(kāi)發(fā)的地段特性所造成的。3．市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的條件。商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭(zhēng)購(gòu)的熱點(diǎn)。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開(kāi)發(fā)的土地又少。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。目前，“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。但我們都知道，土地是不可再生的。（僅供參考）高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)l任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò)：萌芽 　成長(zhǎng) 　成熟 　衰落　　　更新貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)：1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)真是“又愛(ài)又恨”，“愛(ài)”的是開(kāi)發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大?？v觀2000年的高層樓盤市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。2000年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。他們開(kāi)始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。（二） 2000年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐。市民也會(huì)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析(一) 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析：2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃陜西福田廣告公司策劃總監(jiān) 200426 一、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段（一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1. 市場(chǎng)調(diào)查分析（1） 市場(chǎng)調(diào)查與分析（2） 市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析（3） 項(xiàng)目概況分析（4） 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析（5） 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1) 市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析(2) 策劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)定(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(4) 策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(5) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析1． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析(1) 項(xiàng)目總體定位分析(2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析(3) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析(4) 項(xiàng)目檔次定位分析(5) 項(xiàng)目形象定位分析(6) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析2． 項(xiàng)目建筑策略分析(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析(2) 項(xiàng)目建筑功能分析(3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)(4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)(5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析(6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定1. 售樓部包裝模式設(shè)定2. 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4. 工地圍墻樣式推薦5. 售樓書(shū)設(shè)計(jì)6. 海報(bào)設(shè)計(jì)7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)1． 項(xiàng)目品牌資源分析2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定3． 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1．項(xiàng)目概念塑造（1） 貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2） 本項(xiàng)目概念形成分析（3） 本項(xiàng)目概念升華（4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析2． 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析（2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析（3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析（4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析（5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析（6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析（7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析（9） 項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)分析（六）項(xiàng)目銷售策略決策1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策3． 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4． 項(xiàng)目公開(kāi)期策略分析5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析6． 銷售后期策略分析7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策8． 媒體組合分析建議9． 銷售組織與管理分析決策（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析2． 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3． 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析（八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議1. 銷售前期準(zhǔn)備要案2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測(cè)試市場(chǎng)階段主要以問(wèn)卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項(xiàng)目策劃方案決策階段根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住