恒生大廈樓盤項(xiàng)目前期策劃的階段-在線瀏覽
2024-09-07 20:36本頁面
【正文】 是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時(shí)，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。（三）2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析貴陽市高層市場在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。為此，敝司通過了幾個月的時(shí)間，對貴陽的高層市場進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢搶占市場?，F(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。4．高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。5．“供大于求”使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會在今年上半年推出。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價(jià)促銷。這必將會導(dǎo)致整個市場價(jià)格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個人住房貸款l這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。職工持增量補(bǔ)貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。（二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場會以價(jià)格的變動來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動。通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會市場，高層客戶會越來越理性。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會在殘酷的競爭中趨于平衡。物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 起價(jià) 均價(jià) 建筑風(fēng)格 目標(biāo)客戶定位天恒城市花園 富水北路與延安東路交匯處 占地1萬平方米 3100元/M2 3208元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群鴻基都市花園 棗山路和延安西路交匯處 總建面3萬M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式風(fēng)情花園 中高收入人群新進(jìn)貴山苑 民生路貴山街 3幢高層，1幢多層組成 2680元/ M2 2910元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群海恒貴山苑 富水路與省府路交界處 占地： M2 總建面： 2830元/ M2 3030元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群新大陸廣場 中華南路 總建面： 2980元/ M2 3250元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群龍港國際中心 中華南路 25層的躍層商住樓，29層的平層組成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式風(fēng)格 高收入人群時(shí)代名仕樓 中華中路 總建面： —— 3270元/ M2 現(xiàn)代風(fēng)格 高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時(shí)代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項(xiàng)一步，因此在時(shí)間上與本項(xiàng)目不具可比性。競爭對手推廣手法： 新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。該項(xiàng)目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。b. 裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。2) 全新健康舒暢居住空間a. 。c. 觀景陽臺與生活融合。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。5) 全新智能化物管模式a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國際物業(yè)管理體系；b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。本大廈高140多米，共35層，凌于時(shí)代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。1. 時(shí)代名仕樓在推出市場時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情
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