某項目前期策劃報告(編輯修改稿)
2025-03-13 11:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 如車公廟的求是大廈、金潤大廈等，它們都是以寫字樓的形象來掩蓋商務(wù)公寓的真實身份。 商務(wù)公寓與寫字樓一樣 ,對于商務(wù)辦公氛圍依賴性是非常強 ,對于辦公硬件設(shè)施要求非常高。由于本項目周邊寫字樓比較少 ,不屬于寫字樓聚集區(qū)同時華強北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū) ,更強調(diào)的是商業(yè)功能 ,繁雜的商業(yè)環(huán)境對于寫字樓辦公沖擊力比較大，不易實現(xiàn)高的租金和售價同時華強北寫字樓市場受中心區(qū)的沖擊又比較大 ,進一步限制了其租金回報，因此 如果本項目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場風(fēng)險的。但由于片區(qū)內(nèi)存在一定的商務(wù)辦公群體 ,并且此部分群體的租金售價承受力比較高 ,因此 在不以純商務(wù)公寓為主體的前提下，在戶型、形象及物業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計上適當?shù)目紤]商務(wù)辦公人士的需求。關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服務(wù)公寓市場：是目前市場熱銷的產(chǎn)品類型酒店公寓偏向于享受型的居住，針對一些不需要自己烹飪、洗衣的高端商務(wù)人士。對園林等社區(qū)環(huán)境要求一般，強調(diào)的是為住戶提供酒店式細致、周全的家政與商務(wù)服務(wù)。酒店公寓更 易于包裝，且形象高檔，目前的價格走勢相當好，估計日后仍將有較大的上浮空間。本項目所處位置交通便捷，居住商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟， 更適合走酒店式公寓路線 。同時在戶型、形象及配套設(shè)施中適當?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本項目的發(fā)展方向酒店式服務(wù)公寓客戶定位周邊供應(yīng)項目客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研項目名 主力購買客戶群 所占比率東方時代 華強北商戶（含投資）商務(wù)辦公70%10%華強廣場 華強北電子商戶發(fā)展商關(guān)系戶90%10%新亞洲廣場 華強北電子商戶專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公70%10%10%燕南路 88號 周邊換房客周邊商戶老板專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公12%40%30%15%金茂禮都 投資客戶（區(qū)域內(nèi) +專業(yè)投資）福田區(qū)白領(lǐng)80%15%君悅閣 投資客戶 90%瑋鵬花園 周邊商戶福田區(qū)換房客福田區(qū)白領(lǐng)商務(wù)辦公30%15%20%15%本區(qū)域的客戶群體主要為 ——區(qū)域內(nèi)個體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士職業(yè)投資客其置業(yè)群體中投資比例達 80%左右。資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶工作來源22%45%17%10% 7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強北 福田 其他 關(guān)外 外銷比例客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析總結(jié)： 購房客戶群絕大多數(shù)為來自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級白領(lǐng)，他們的年齡一般在2545歲之間，年收入在 50萬以上。他們因事業(yè)比較成功而有了一筆可觀的積蓄，需要尋找投資機會。 投資是客戶購房的最要目的，另外還有一些個人或小公司購房用于辦公，純粹用于自住的比較少。不管是投資還是辦公，對商務(wù)會所和商務(wù)服務(wù)都有比較多的需求。 客戶分析 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福田高級白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購房、政府公務(wù)員核心客戶群分類型本項目客戶定位投資：自住=8： 2客戶對戶型的需求比例客戶群類別 戶型需求單房 一房 兩房 三房核心客戶（約 70%）216。區(qū)域內(nèi)個體商戶216。區(qū)域內(nèi)的多次置者216。區(qū)域內(nèi)公司老板216。區(qū)域內(nèi)的高收入階層216。區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士40%左右2535m245%左右3545m212%左右5070m23%左右90m2左右重要客戶（約 23%） 216。職業(yè)投資客戶60%左右2530m222%左右3040m215%左右5070m23%左右90m2左右次要客戶（約 7%）216。福田區(qū)白領(lǐng)216。公司購房216。政府公務(wù)員等游離客戶40%左右2535m248%左右3545m210%左右5070m22%左右90m2左右資源來源：深港研究中心市場調(diào)研單房 一房 二房 三房面積 2535 m2 3545m2 5070m2 90左右 m2比例 45% 40% 12% 3%戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征項目名稱 戶型 面積（ m2） 戶數(shù)（套） 比例華強廣場 單房 3638 128 17%一房 50左右 128 17%兩房 70左右 384 50%三房 80左右 128 16%新亞洲中心 單房 2841 782 84%兩房 5470 150 16%星河世紀 單房 3341 650 73%一房 4748 40 5%二房 6268 202 22%御景華城 單房 2735 992 28%一房一廳 3351 1082 30%二房一廳 4551 1096 31%三房兩廳 7982 405 11%佳兆業(yè)中心 小單房 1921 352 23%大單房 2850 792 53%兩房 5369 352 23%總統(tǒng)套房 120350 12 1%東方時代 單房 171 34%一房 76 16%兩房 209 42%三房 38 8%在售酒店式服務(wù)公寓的戶型主要為單房、一房和兩房戶型。單房的面積主要在 2030平方米之間，一房單位面積主要為 3543平方米之間，兩房面積則大部分在 4570平方米之間。三房所占的比例較少。深圳市酒店式公寓戶型分布特征說明 :作為本項目戶型定位的參考值 。接下來我們將主要從客戶需求和不同戶型的市場接受度兩個角度進行分析來調(diào)整項目的戶型定位單房 一房 二房 三房面積 2030 m2 3543m2 4568m2 80左右 m2比例 32% 40% 25% 3%戶型定位戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房 一房 二房 三房面積 2535 m2 3545m2 5070m2 90左右 m2比例 45% 40% 12% 3%客戶需求戶型比例面積單房 一房 二房 三房面積 2030 m2 3543m2 4568m2 80左右 m2比例 32% 40% 25% 3%單房由于總價低，需求量大比例增大、面積區(qū)間不變一房需求比例及面積比較適中比例、面積區(qū)間不變無論是從供應(yīng)還是從需求的角度分析，單房和一房均為主力戶型戶型定位深圳市酒店式公寓戶
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