某項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 11:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 如車公廟的求是大廈、金潤(rùn)大廈等，它們都是以寫字樓的形象來掩蓋商務(wù)公寓的真實(shí)身份。 商務(wù)公寓與寫字樓一樣 ,對(duì)于商務(wù)辦公氛圍依賴性是非常強(qiáng) ,對(duì)于辦公硬件設(shè)施要求非常高。由于本項(xiàng)目周邊寫字樓比較少 ,不屬于寫字樓聚集區(qū)同時(shí)華強(qiáng)北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū) ,更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)功能 ,繁雜的商業(yè)環(huán)境對(duì)于寫字樓辦公沖擊力比較大，不易實(shí)現(xiàn)高的租金和售價(jià)同時(shí)華強(qiáng)北寫字樓市場(chǎng)受中心區(qū)的沖擊又比較大 ,進(jìn)一步限制了其租金回報(bào)，因此 如果本項(xiàng)目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的。但由于片區(qū)內(nèi)存在一定的商務(wù)辦公群體 ,并且此部分群體的租金售價(jià)承受力比較高 ,因此 在不以純商務(wù)公寓為主體的前提下，在戶型、形象及物業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)辦公人士的需求。關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)：是目前市場(chǎng)熱銷的產(chǎn)品類型酒店公寓偏向于享受型的居住，針對(duì)一些不需要自己烹飪、洗衣的高端商務(wù)人士。對(duì)園林等社區(qū)環(huán)境要求一般，強(qiáng)調(diào)的是為住戶提供酒店式細(xì)致、周全的家政與商務(wù)服務(wù)。酒店公寓更 易于包裝，且形象高檔，目前的價(jià)格走勢(shì)相當(dāng)好，估計(jì)日后仍將有較大的上浮空間。本項(xiàng)目所處位置交通便捷，居住商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟， 更適合走酒店式公寓路線 。同時(shí)在戶型、形象及配套設(shè)施中適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本項(xiàng)目的發(fā)展方向酒店式服務(wù)公寓客戶定位周邊供應(yīng)項(xiàng)目客戶分析資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名 主力購(gòu)買客戶群 所占比率東方時(shí)代 華強(qiáng)北商戶（含投資）商務(wù)辦公70%10%華強(qiáng)廣場(chǎng) 華強(qiáng)北電子商戶發(fā)展商關(guān)系戶90%10%新亞洲廣場(chǎng) 華強(qiáng)北電子商戶專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公70%10%10%燕南路 88號(hào) 周邊換房客周邊商戶老板專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公12%40%30%15%金茂禮都 投資客戶（區(qū)域內(nèi) +專業(yè)投資）福田區(qū)白領(lǐng)80%15%君悅閣 投資客戶 90%瑋鵬花園 周邊商戶福田區(qū)換房客福田區(qū)白領(lǐng)商務(wù)辦公30%15%20%15%本區(qū)域的客戶群體主要為 ——區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士職業(yè)投資客其置業(yè)群體中投資比例達(dá) 80%左右。資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶工作來源22%45%17%10% 7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強(qiáng)北 福田 其他 關(guān)外 外銷比例客戶分析資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析總結(jié)： 購(gòu)房客戶群絕大多數(shù)為來自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級(jí)白領(lǐng)，他們的年齡一般在2545歲之間，年收入在 50萬以上。他們因事業(yè)比較成功而有了一筆可觀的積蓄，需要尋找投資機(jī)會(huì)。 投資是客戶購(gòu)房的最要目的，另外還有一些個(gè)人或小公司購(gòu)房用于辦公，純粹用于自住的比較少。不管是投資還是辦公，對(duì)商務(wù)會(huì)所和商務(wù)服務(wù)都有比較多的需求。 客戶分析 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福田高級(jí)白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購(gòu)房、政府公務(wù)員核心客戶群分類型本項(xiàng)目客戶定位投資：自住=8： 2客戶對(duì)戶型的需求比例客戶群類別 戶型需求單房 一房 兩房 三房核心客戶（約 70%）216。區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶216。區(qū)域內(nèi)的多次置者216。區(qū)域內(nèi)公司老板216。區(qū)域內(nèi)的高收入階層216。區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士40%左右2535m245%左右3545m212%左右5070m23%左右90m2左右重要客戶（約 23%） 216。職業(yè)投資客戶60%左右2530m222%左右3040m215%左右5070m23%左右90m2左右次要客戶（約 7%）216。福田區(qū)白領(lǐng)216。公司購(gòu)房216。政府公務(wù)員等游離客戶40%左右2535m248%左右3545m210%左右5070m22%左右90m2左右資源來源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研單房 一房 二房 三房面積 2535 m2 3545m2 5070m2 90左右 m2比例 45% 40% 12% 3%戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征項(xiàng)目名稱 戶型 面積（ m2） 戶數(shù)（套） 比例華強(qiáng)廣場(chǎng) 單房 3638 128 17%一房 50左右 128 17%兩房 70左右 384 50%三房 80左右 128 16%新亞洲中心 單房 2841 782 84%兩房 5470 150 16%星河世紀(jì) 單房 3341 650 73%一房 4748 40 5%二房 6268 202 22%御景華城 單房 2735 992 28%一房一廳 3351 1082 30%二房一廳 4551 1096 31%三房?jī)蓮d 7982 405 11%佳兆業(yè)中心 小單房 1921 352 23%大單房 2850 792 53%兩房 5369 352 23%總統(tǒng)套房 120350 12 1%東方時(shí)代 單房 171 34%一房 76 16%兩房 209 42%三房 38 8%在售酒店式服務(wù)公寓的戶型主要為單房、一房和兩房戶型。單房的面積主要在 2030平方米之間，一房單位面積主要為 3543平方米之間，兩房面積則大部分在 4570平方米之間。三房所占的比例較少。深圳市酒店式公寓戶型分布特征說明 :作為本項(xiàng)目戶型定位的參考值 。接下來我們將主要從客戶需求和不同戶型的市場(chǎng)接受度兩個(gè)角度進(jìn)行分析來調(diào)整項(xiàng)目的戶型定位單房 一房 二房 三房面積 2030 m2 3543m2 4568m2 80左右 m2比例 32% 40% 25% 3%戶型定位戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房 一房 二房 三房面積 2535 m2 3545m2 5070m2 90左右 m2比例 45% 40% 12% 3%客戶需求戶型比例面積單房 一房 二房 三房面積 2030 m2 3543m2 4568m2 80左右 m2比例 32% 40% 25% 3%單房由于總價(jià)低，需求量大比例增大、面積區(qū)間不變一房需求比例及面積比較適中比例、面積區(qū)間不變無論是從供應(yīng)還是從需求的角度分析，單房和一房均為主力戶型戶型定位深圳市酒店式公寓戶
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1