【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 非常充分。市場(chǎng)機(jī)會(huì)甄別項(xiàng)目地塊發(fā)展方向研判項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向可行性分析需求型住宅＋商業(yè)： 風(fēng)險(xiǎn)最小，但項(xiàng)目地塊價(jià)值被完全被糟蹋，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)效益、品牌效應(yīng)，還是社會(huì)效應(yīng)的角度評(píng)判都是不負(fù)責(zé)任的決策，同時(shí)夾在雅氏中間，與雅氏形成鮮明的對(duì)比，開(kāi)發(fā)商品牌經(jīng)受到很大的影響。綜合型商業(yè)＋住宅： 博愛(ài)路的屏障影響、雅氏南地塊的定位決定博愛(ài)路以南未來(lái)商業(yè)難成氣候，翠景道的商業(yè)也難以跨越博愛(ài)路；龍瑞片區(qū)的商業(yè)氛圍也很難照顧到本項(xiàng)目的商業(yè)，因?yàn)椴?ài)路以南以及 105國(guó)道以西即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目眾多，即使有機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目肯定是近水樓臺(tái)先得月，幾乎不可能遺漏機(jī)會(huì)給本項(xiàng)目，同時(shí)大型的商業(yè)物業(yè)一旦前期銷(xiāo)售遇到困難，就極有可能造城投資資金回籠周期延長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。公寓＋住宅＋商業(yè)： 公寓產(chǎn)品盡管在目前市場(chǎng)反映良好，但本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境并不成熟，與西區(qū)存在一定的距離，而龍瑞公寓市場(chǎng)前景有待觀察，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品市場(chǎng)不確定性很大，意味著風(fēng)險(xiǎn)也較大。中高檔住宅＋商業(yè)： 具有前瞻性，地塊條件支撐力足，未來(lái)供應(yīng)會(huì)現(xiàn)空缺，需求增長(zhǎng)顯著，所在區(qū)域產(chǎn)品走向高檔化的趨勢(shì)明顯，但解決地塊區(qū)位概念上的尷尬需要很好的策略以及投入較高的推廣成本。地塊發(fā)展方向定位地塊發(fā)展方向確定 通過(guò)以上分析，四種發(fā)展方向具有市場(chǎng)可行性，同時(shí)都具有明顯的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，但從項(xiàng)目地塊要充分發(fā)揮他的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及要盡量提升發(fā)展商評(píng)判的原則進(jìn)行評(píng)判，無(wú)疑以上四個(gè)方案中第四個(gè)方案是最佳的，因此本項(xiàng)目地塊發(fā)展方向定位為：高檔洋房住宅＋部分商業(yè) 高檔洋房住宅標(biāo)竿中山西區(qū)乃至中山全城豪宅的新高度，商業(yè)為社區(qū)配套商業(yè)，主要分布于博愛(ài)路以及與 105國(guó)道兩面。 這種定位需要更好地解決地塊區(qū)位概念上的尷尬性，因此要對(duì)本地快進(jìn)行最合理的規(guī)劃，同時(shí)需要有非常有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目整體規(guī)劃理念項(xiàng)目整體規(guī)劃核心思路規(guī)劃核心思路： 建立中山中高檔住宅品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)充分滿足中高端消費(fèi)群的價(jià)值訴求本項(xiàng)目地塊位于雅氏兩地塊之間，意味著本項(xiàng)目被推到了市場(chǎng)舞臺(tái)的前沿，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是難得的機(jī)會(huì)，但也必須承受雅氏這個(gè)主角帶來(lái)的壓力，本項(xiàng)目要么一舉成為明星，要么將被 “觀眾 ”喝倒彩趕下舞臺(tái)，沒(méi)有中間路可走，因?yàn)?“觀眾 ”永遠(yuǎn)不愿意為平庸或沉悶的表演買(mǎi)單，因此本項(xiàng)目盡管規(guī)模無(wú)法與雅氏相比，但品質(zhì)一定要超越雅氏，建立 中山高檔住宅品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)：園林環(huán)境中山之最 —— 不低于 70㎡ 的樓距，宏大的中心園景，戶戶對(duì)景，立體化園林，精細(xì)的施工，最大限度保證所有戶型對(duì)園林的均好性與共享性。產(chǎn)品戶型中山之最 —— 戶型在空間與功能上同時(shí)進(jìn)行創(chuàng)新，不求超大戶型，但戶型功能為目標(biāo)群量身定造，以此對(duì)抗雅氏一直以來(lái)對(duì)戶型的保守。功能配套中山之最 —— 豐富社區(qū)功能配套，采用最先進(jìn)的安防設(shè)施，安防做到每一家，采用當(dāng)前中山還沒(méi)出現(xiàn)的各種服務(wù)設(shè)施，提供各種特色鮮明的服務(wù)。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目規(guī)劃定位設(shè)想總用地面積 107892㎡ 建筑密度 低于 30％總建筑面積 277282 ㎡ 住宅面積 225282 ㎡ 左右容積率 商業(yè)面積 52023 ㎡ 左右綠化率 40％以上 小汽車(chē)位 1850個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃概念地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目規(guī)劃定位設(shè)想備選規(guī)劃概念方案 1地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目規(guī)劃定位設(shè)想備選規(guī)劃概念方案 2地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目規(guī)劃定位設(shè)想整體規(guī)劃要點(diǎn)闡述以上三個(gè)方案都為概念方案，對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃，無(wú)論采用什么樣的組團(tuán)方式，都要達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：第一， 保證園林空間宏大，空間設(shè)計(jì)采用立體化處理，園景主題清晰，分 3個(gè)主題進(jìn)行規(guī)劃，不同的組團(tuán)采用不同的風(fēng)格，其豐富度、規(guī)模、精細(xì)度足夠成為中山市場(chǎng)的樣板。第二， 建筑布局在滿足戶型朝向的同時(shí)，要充分保證戶型對(duì)園林的共享性與均好性，盡量做到戶戶對(duì)景，前后對(duì)景，提升物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值，打造中山舒適度最高的樓盤(pán)項(xiàng)目。第三， 盡量減少博愛(ài)路、 105國(guó)道等交通要道對(duì)生活的影響，通過(guò)盡量減少路邊建筑，或者對(duì)路邊戶型在功能分區(qū)上妥善處理以規(guī)避影響，戶型一梯兩戶為主，少量一梯三戶。第四， 出入口設(shè)置必須宏偉、氣派，了解翠景南路以及其他規(guī)劃路未來(lái)規(guī)劃，合理安排主出入口，如果翠景南路或其他規(guī)劃路不具備設(shè)立出入口的條件，地塊東西必須都要設(shè)置出入口。第五， 沿博愛(ài)路、 105國(guó)道方向設(shè) 2層商鋪，一是作為項(xiàng)目的形象展示，二是為未來(lái)社區(qū)的生活配套，三是規(guī)避兩道路對(duì)社區(qū)的生活影響，在沿博愛(ài)路東西兩端設(shè)置較大商業(yè)空間，作為未來(lái)的社區(qū)超市或其他綜合商業(yè)的場(chǎng)所，除了以上商業(yè)設(shè)置，盡量減少本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)。第六， 建筑高度 18層為主，少量 12層，如果需要擴(kuò)大園林以滿足策劃的要求可以將部分樓王單位提升至 23~25層，戶型面積將在以后的章節(jié)專門(mén)闡述。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)想建筑風(fēng)格設(shè)想建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代，表現(xiàn)國(guó)際感，同時(shí)造型穩(wěn)重、氣派。不采用歐式風(fēng)格，主要是雅氏在中山習(xí)慣建這類建筑，而許多發(fā)展商也常常效仿雅氏，在項(xiàng)目所在的區(qū)域除了雅氏，還有將近 10余家發(fā)展商，因此避開(kāi)雅氏，能夠更有效地突出自己的個(gè)性?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格在中山已得到市場(chǎng)認(rèn)可，如水云軒、豪逸華庭等高檔項(xiàng)目用的就是這類風(fēng)格，或是近似的風(fēng)格。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)想住宅產(chǎn)品戶型配比建議戶 型面 積 房型 戶 型比例8090㎡ 2房 2廳 5％左右110120㎡ 3房 2廳 15％左右120130㎡ 3房 2廳 33％左右130140㎡ 3房 2廳 4房 2廳 25％左右140150㎡ 4房 2廳 10％左右160180㎡ 5房 2廳 7％左右200260㎡ 頂層 復(fù)式 房型另定 5％左右戶型說(shuō)明： 110~140 ㎡ 單位為本項(xiàng)目的主力戶型占 73％； 80~90㎡ 及、 110~120㎡ 主要安排在路邊以及一些比較尷尬的位置（如臨博愛(ài)路、 105國(guó)道方向等位置的單位）；復(fù)式單位將會(huì)與雅氏的別墅形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，因此建議盡量減少?gòu)?fù)式單位， 120㎡ 以上的做一梯兩戶，全部保證南北或南偏東低于 25度角度朝向； 120㎡ 以下的為一梯三戶，盡量保證南北朝向。 地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)想住宅產(chǎn)品戶型創(chuàng)新建議雅氏在中山市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型一直比較穩(wěn)定，多年來(lái)很少改變自己的戶型，而創(chuàng)新戶型已經(jīng)被中山制中高檔消費(fèi)者所接受，像水云軒以前的 “三錯(cuò)層 ” ；帝景東方的 “空中廊院 ”等等，都受到市場(chǎng)的追捧。不過(guò)戶型創(chuàng)新不能脫離竹山人的住居觀念以及住居習(xí)慣。本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新可以從兩方面進(jìn)行：一是空間上的更新，如右圖所示；二是功能上的創(chuàng)新，考慮目標(biāo)客戶需求的細(xì)節(jié)，如專門(mén)安排柜式空調(diào)的擺放位置使空調(diào)不占用客廳空間等。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目功能配套建議 功能設(shè)置與功能創(chuàng)新是本項(xiàng)目標(biāo)竿中山高檔項(xiàng)目的載體之一，對(duì)功能設(shè)置與功能創(chuàng)新我們提出以下建議：216。 雙泳池 —— 室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池（在某棟建筑架空一層）216。 24小時(shí)熱水供應(yīng) —— 省除每家都要安裝熱水器的麻煩，同時(shí)熱水器無(wú)論安裝在哪個(gè)位置都會(huì)影響空間效果，同時(shí)也容易帶來(lái)安全隱患。216。 智能化家庭安防系統(tǒng) —— 通過(guò)手機(jī)或 Intel網(wǎng)絡(luò)視頻監(jiān)測(cè)家里是否有非法入侵、火、煤氣等險(xiǎn)情，同時(shí)出現(xiàn)以上情況會(huì)通過(guò)手機(jī)自動(dòng)提示、報(bào)警。216。 智能化生活設(shè)施 —— 網(wǎng)絡(luò)、電視、手機(jī)聯(lián)網(wǎng)，可以實(shí)現(xiàn)與鄰居、管理處實(shí)現(xiàn)溝通；旅游、購(gòu)物、訂餐、快遞、信息查詢等預(yù)定服務(wù)；電影收看、互動(dòng)游戲等娛樂(lè)服務(wù)；與在學(xué)校或幼兒園的孩子視頻溝通等等各種功能。 關(guān)于智能化小區(qū)，已經(jīng)成為深圳、廣州乃至全國(guó)中大城市豪宅項(xiàng)目中常見(jiàn)的配套設(shè)施，中山道目前位置市場(chǎng)上還沒(méi)有這樣的項(xiàng)目。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目園林及環(huán)境建設(shè) 本項(xiàng)目容積率小，園林發(fā)揮的空間大，因此的園林將成為本項(xiàng)目未來(lái)在本區(qū)域甚至整個(gè)中山市場(chǎng)最有力的競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)之一，對(duì)于園林的建設(shè)，本案提出以下建議：空間宏大的的多個(gè)主題組團(tuán)設(shè)三個(gè)組團(tuán)，不僅有非常宏大的空間，同時(shí)施工精細(xì)，主題鮮明，建議每個(gè)組團(tuán)采用不同的風(fēng)格及主題，如西班牙、東南亞、地中海三種個(gè)性鮮明的風(fēng)情組合，以增強(qiáng)園林的特色以及看點(diǎn)。豐富的空間層次通過(guò)對(duì)地勢(shì)的處理，以及地下室建設(shè)所挖出的土方，制造一定的坡地、山丘、水潭等，以及通過(guò)高生、矮生植物的搭配建造一個(gè)立體化的園林。精心布置一草一木植物不一定名貴，但一定要豐富的，高生、矮生搭配，把握對(duì)建筑各個(gè)角度的修飾。加強(qiáng)水景的打造中山人尤其樂(lè)水，因?yàn)樗苌?cái)，因此在園林造景時(shí)要注重水景的設(shè)計(jì)，保證足夠的面積。增強(qiáng)園林的參與性在可接受的成本范圍內(nèi)盡量多用園林家具、雕塑、景墻、亭臺(tái)等園林元素，提高園林的品位。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目交通動(dòng)線組織建議本項(xiàng)目的交通動(dòng)線的組織主要是在出入口的設(shè)置上存在較大的難度，由于博愛(ài)路屬于交通要道，車(chē)流繁忙，且中間有隔離待，因此從城區(qū)到項(xiàng)目須繞至博愛(ài)立交橋回旋處才能到達(dá)，給本項(xiàng)目未來(lái)的出進(jìn)帶來(lái)很大的不便，如果把出入口設(shè)在地塊的西面，地塊的區(qū)位概念將會(huì)發(fā)生改變，消費(fèi)者會(huì)將其當(dāng)成沙溪樓盤(pán)，因此，必須在東西兩側(cè)都設(shè)出入口（如圖中標(biāo)識(shí)）。另外考察政府對(duì)翠景南路的規(guī)劃，如果翠景南路或其他規(guī)劃路具備設(shè)出入口的條件，建議盡量將主出入口設(shè)在地塊的東面。 社區(qū)內(nèi)的交通組織實(shí)行人車(chē)徹底分流。地塊發(fā)展方向定位項(xiàng)目定位價(jià)值歸納216。 園林價(jià)值空間、風(fēng)格、層次、規(guī)模、綠化等等綜合素質(zhì)成就樂(lè)中山的社區(qū)園林樣板。216。 產(chǎn)品價(jià)值一梯兩戶，在本區(qū)域具有較大的優(yōu)勢(shì)，空間、功能充分體現(xiàn)樂(lè)目標(biāo)性群的價(jià)值訴求。216。 超遠(yuǎn)距建筑間距保證建筑間距不低于 70米，通風(fēng)、采光效果一流，同時(shí)可以充分保證業(yè)主的私密性。216。 功能配套價(jià)值擁有多功能會(huì)所、雙泳池，特別是高科技、人性化的各種配套給到業(yè)主在其他樓盤(pán)無(wú)法享受到的超級(jí)享受。216。 立面與項(xiàng)目形象通過(guò)對(duì)沿博愛(ài)路與 105國(guó)道商鋪的設(shè)置、以及立面的處理，建立中山最最具品位與檔次的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目地處交通要道口，展示面非常長(zhǎng)，因此形象拔高不僅有利于項(xiàng)目形象的推廣，同時(shí)也能夠給到未來(lái)業(yè)主足夠的自豪感PART 4 客戶定位中山需求市場(chǎng)概況城區(qū)中、高檔洋房住宅客戶調(diào)查按照職業(yè)范圍分： 私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府及事業(yè)單位職員為主體，占 80％以上；企業(yè)公司中高層白領(lǐng)占 15％左右；其他包括港、澳、臺(tái)、外籍人士占 5％左右。按照區(qū)域范圍分： 主要集中在中山城區(qū)，東區(qū)、石歧區(qū)占 45％左右，其他各區(qū)約占 20％；周邊鎮(zhèn)區(qū)以及古鎮(zhèn)、小欖等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū) 15％；而來(lái)自中山以外地區(qū)或城市的置業(yè)者占到 20％，這個(gè)比率還一直在增大。按照置業(yè)目的分： 改善住居條件現(xiàn)狀，追求更好的社會(huì)環(huán)境者最多，占 65％左右，投資為目的者約占 20％，另外有 15％屬于置業(yè)目的不明確者。按照置業(yè)次數(shù)分： 一次置業(yè)者占 5％左右，二次置業(yè)者占 30％左右，三次置業(yè)者約占 40％，三次以上置業(yè)者占 25％左右。按照年齡層次分： 30歲以下非常少； 3035歲者占不到 35％； 3540歲者占 32％左右， 45歲以上者略超 15％。中山需求市場(chǎng)概況本項(xiàng)目目標(biāo)客戶研判與定位本項(xiàng)目將以高檔產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，滿足中山中高層或稍稍偏上一點(diǎn)的消費(fèi)群體，因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群肯定存在于以下幾類人群中間。但本項(xiàng)目由于區(qū)位、產(chǎn)品特性、環(huán)境特性、功能特性等方方面面的原因，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)該有著明顯的需求特征以及群落特點(diǎn)。本項(xiàng)目產(chǎn)品追求創(chuàng)新、環(huán)境追求品位氣質(zhì)與恢弘氣勢(shì)，本項(xiàng)目功能上追求科技與人性化等