【文章內(nèi)容簡介】 非常充分。市場機(jī)會甄別項目地塊發(fā)展方向研判項目物業(yè)發(fā)展方向可行性分析需求型住宅＋商業(yè)： 風(fēng)險最小，但項目地塊價值被完全被糟蹋，無論是從經(jīng)濟(jì)效益、品牌效應(yīng)，還是社會效應(yīng)的角度評判都是不負(fù)責(zé)任的決策，同時夾在雅氏中間，與雅氏形成鮮明的對比，開發(fā)商品牌經(jīng)受到很大的影響。綜合型商業(yè)＋住宅： 博愛路的屏障影響、雅氏南地塊的定位決定博愛路以南未來商業(yè)難成氣候，翠景道的商業(yè)也難以跨越博愛路；龍瑞片區(qū)的商業(yè)氛圍也很難照顧到本項目的商業(yè)，因為博愛路以南以及 105國道以西即將開發(fā)的項目眾多，即使有機(jī)會，這些項目肯定是近水樓臺先得月，幾乎不可能遺漏機(jī)會給本項目，同時大型的商業(yè)物業(yè)一旦前期銷售遇到困難，就極有可能造城投資資金回籠周期延長，投資風(fēng)險大大增加。公寓＋住宅＋商業(yè)： 公寓產(chǎn)品盡管在目前市場反映良好，但本項目所處的市場環(huán)境并不成熟，與西區(qū)存在一定的距離，而龍瑞公寓市場前景有待觀察，因此本項目開發(fā)公寓產(chǎn)品市場不確定性很大，意味著風(fēng)險也較大。中高檔住宅＋商業(yè)： 具有前瞻性，地塊條件支撐力足，未來供應(yīng)會現(xiàn)空缺，需求增長顯著，所在區(qū)域產(chǎn)品走向高檔化的趨勢明顯，但解決地塊區(qū)位概念上的尷尬需要很好的策略以及投入較高的推廣成本。地塊發(fā)展方向定位地塊發(fā)展方向確定 通過以上分析，四種發(fā)展方向具有市場可行性，同時都具有明顯的優(yōu)勢與劣勢，但從項目地塊要充分發(fā)揮他的經(jīng)濟(jì)價值，以及要盡量提升發(fā)展商評判的原則進(jìn)行評判，無疑以上四個方案中第四個方案是最佳的，因此本項目地塊發(fā)展方向定位為：高檔洋房住宅＋部分商業(yè) 高檔洋房住宅標(biāo)竿中山西區(qū)乃至中山全城豪宅的新高度，商業(yè)為社區(qū)配套商業(yè)，主要分布于博愛路以及與 105國道兩面。 這種定位需要更好地解決地塊區(qū)位概念上的尷尬性，因此要對本地快進(jìn)行最合理的規(guī)劃，同時需要有非常有力的市場競爭策略。地塊發(fā)展方向定位項目整體規(guī)劃理念項目整體規(guī)劃核心思路規(guī)劃核心思路： 建立中山中高檔住宅品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)充分滿足中高端消費群的價值訴求本項目地塊位于雅氏兩地塊之間，意味著本項目被推到了市場舞臺的前沿，這對本項目來說是難得的機(jī)會，但也必須承受雅氏這個主角帶來的壓力，本項目要么一舉成為明星，要么將被 “觀眾 ”喝倒彩趕下舞臺，沒有中間路可走，因為 “觀眾 ”永遠(yuǎn)不愿意為平庸或沉悶的表演買單，因此本項目盡管規(guī)模無法與雅氏相比，但品質(zhì)一定要超越雅氏，建立 中山高檔住宅品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)：園林環(huán)境中山之最 —— 不低于 70㎡ 的樓距，宏大的中心園景，戶戶對景，立體化園林，精細(xì)的施工，最大限度保證所有戶型對園林的均好性與共享性。產(chǎn)品戶型中山之最 —— 戶型在空間與功能上同時進(jìn)行創(chuàng)新，不求超大戶型，但戶型功能為目標(biāo)群量身定造，以此對抗雅氏一直以來對戶型的保守。功能配套中山之最 —— 豐富社區(qū)功能配套，采用最先進(jìn)的安防設(shè)施，安防做到每一家，采用當(dāng)前中山還沒出現(xiàn)的各種服務(wù)設(shè)施，提供各種特色鮮明的服務(wù)。地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設(shè)想總用地面積 107892㎡ 建筑密度 低于 30％總建筑面積 277282 ㎡ 住宅面積 225282 ㎡ 左右容積率 商業(yè)面積 52023 ㎡ 左右綠化率 40％以上 小汽車位 1850個項目整體規(guī)劃概念地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設(shè)想備選規(guī)劃概念方案 1地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設(shè)想備選規(guī)劃概念方案 2地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設(shè)想整體規(guī)劃要點闡述以上三個方案都為概念方案，對于本項目的發(fā)展規(guī)劃，無論采用什么樣的組團(tuán)方式，都要達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：第一， 保證園林空間宏大，空間設(shè)計采用立體化處理，園景主題清晰，分 3個主題進(jìn)行規(guī)劃，不同的組團(tuán)采用不同的風(fēng)格，其豐富度、規(guī)模、精細(xì)度足夠成為中山市場的樣板。第二， 建筑布局在滿足戶型朝向的同時，要充分保證戶型對園林的共享性與均好性，盡量做到戶戶對景，前后對景，提升物業(yè)產(chǎn)品的價值，打造中山舒適度最高的樓盤項目。第三， 盡量減少博愛路、 105國道等交通要道對生活的影響，通過盡量減少路邊建筑，或者對路邊戶型在功能分區(qū)上妥善處理以規(guī)避影響，戶型一梯兩戶為主，少量一梯三戶。第四， 出入口設(shè)置必須宏偉、氣派，了解翠景南路以及其他規(guī)劃路未來規(guī)劃，合理安排主出入口，如果翠景南路或其他規(guī)劃路不具備設(shè)立出入口的條件，地塊東西必須都要設(shè)置出入口。第五， 沿博愛路、 105國道方向設(shè) 2層商鋪，一是作為項目的形象展示，二是為未來社區(qū)的生活配套，三是規(guī)避兩道路對社區(qū)的生活影響，在沿博愛路東西兩端設(shè)置較大商業(yè)空間，作為未來的社區(qū)超市或其他綜合商業(yè)的場所，除了以上商業(yè)設(shè)置，盡量減少本項目的商業(yè)物業(yè)。第六， 建筑高度 18層為主，少量 12層，如果需要擴(kuò)大園林以滿足策劃的要求可以將部分樓王單位提升至 23~25層，戶型面積將在以后的章節(jié)專門闡述。地塊發(fā)展方向定位項目產(chǎn)品定位設(shè)想建筑風(fēng)格設(shè)想建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代，表現(xiàn)國際感，同時造型穩(wěn)重、氣派。不采用歐式風(fēng)格，主要是雅氏在中山習(xí)慣建這類建筑，而許多發(fā)展商也常常效仿雅氏，在項目所在的區(qū)域除了雅氏，還有將近 10余家發(fā)展商，因此避開雅氏，能夠更有效地突出自己的個性。現(xiàn)代簡約風(fēng)格在中山已得到市場認(rèn)可，如水云軒、豪逸華庭等高檔項目用的就是這類風(fēng)格，或是近似的風(fēng)格。地塊發(fā)展方向定位項目產(chǎn)品定位設(shè)想住宅產(chǎn)品戶型配比建議戶 型面 積 房型 戶 型比例8090㎡ 2房 2廳 5％左右110120㎡ 3房 2廳 15％左右120130㎡ 3房 2廳 33％左右130140㎡ 3房 2廳 4房 2廳 25％左右140150㎡ 4房 2廳 10％左右160180㎡ 5房 2廳 7％左右200260㎡ 頂層 復(fù)式 房型另定 5％左右戶型說明： 110~140 ㎡ 單位為本項目的主力戶型占 73％； 80~90㎡ 及、 110~120㎡ 主要安排在路邊以及一些比較尷尬的位置（如臨博愛路、 105國道方向等位置的單位）；復(fù)式單位將會與雅氏的別墅形成一定的競爭，因此建議盡量減少復(fù)式單位， 120㎡ 以上的做一梯兩戶，全部保證南北或南偏東低于 25度角度朝向； 120㎡ 以下的為一梯三戶，盡量保證南北朝向。 地塊發(fā)展方向定位項目產(chǎn)品定位設(shè)想住宅產(chǎn)品戶型創(chuàng)新建議雅氏在中山市場的產(chǎn)品戶型一直比較穩(wěn)定，多年來很少改變自己的戶型，而創(chuàng)新戶型已經(jīng)被中山制中高檔消費者所接受，像水云軒以前的 “三錯層 ” ；帝景東方的 “空中廊院 ”等等，都受到市場的追捧。不過戶型創(chuàng)新不能脫離竹山人的住居觀念以及住居習(xí)慣。本項目戶型創(chuàng)新可以從兩方面進(jìn)行：一是空間上的更新，如右圖所示；二是功能上的創(chuàng)新，考慮目標(biāo)客戶需求的細(xì)節(jié)，如專門安排柜式空調(diào)的擺放位置使空調(diào)不占用客廳空間等。地塊發(fā)展方向定位項目功能配套建議 功能設(shè)置與功能創(chuàng)新是本項目標(biāo)竿中山高檔項目的載體之一，對功能設(shè)置與功能創(chuàng)新我們提出以下建議：216。 雙泳池 —— 室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池（在某棟建筑架空一層）216。 24小時熱水供應(yīng) —— 省除每家都要安裝熱水器的麻煩，同時熱水器無論安裝在哪個位置都會影響空間效果，同時也容易帶來安全隱患。216。 智能化家庭安防系統(tǒng) —— 通過手機(jī)或 Intel網(wǎng)絡(luò)視頻監(jiān)測家里是否有非法入侵、火、煤氣等險情，同時出現(xiàn)以上情況會通過手機(jī)自動提示、報警。216。 智能化生活設(shè)施 —— 網(wǎng)絡(luò)、電視、手機(jī)聯(lián)網(wǎng)，可以實現(xiàn)與鄰居、管理處實現(xiàn)溝通；旅游、購物、訂餐、快遞、信息查詢等預(yù)定服務(wù)；電影收看、互動游戲等娛樂服務(wù)；與在學(xué)校或幼兒園的孩子視頻溝通等等各種功能。 關(guān)于智能化小區(qū)，已經(jīng)成為深圳、廣州乃至全國中大城市豪宅項目中常見的配套設(shè)施，中山道目前位置市場上還沒有這樣的項目。地塊發(fā)展方向定位項目園林及環(huán)境建設(shè) 本項目容積率小，園林發(fā)揮的空間大，因此的園林將成為本項目未來在本區(qū)域甚至整個中山市場最有力的競爭賣點之一，對于園林的建設(shè)，本案提出以下建議：空間宏大的的多個主題組團(tuán)設(shè)三個組團(tuán)，不僅有非常宏大的空間，同時施工精細(xì)，主題鮮明，建議每個組團(tuán)采用不同的風(fēng)格及主題，如西班牙、東南亞、地中海三種個性鮮明的風(fēng)情組合，以增強(qiáng)園林的特色以及看點。豐富的空間層次通過對地勢的處理，以及地下室建設(shè)所挖出的土方，制造一定的坡地、山丘、水潭等，以及通過高生、矮生植物的搭配建造一個立體化的園林。精心布置一草一木植物不一定名貴，但一定要豐富的，高生、矮生搭配，把握對建筑各個角度的修飾。加強(qiáng)水景的打造中山人尤其樂水，因為水能生財，因此在園林造景時要注重水景的設(shè)計，保證足夠的面積。增強(qiáng)園林的參與性在可接受的成本范圍內(nèi)盡量多用園林家具、雕塑、景墻、亭臺等園林元素，提高園林的品位。地塊發(fā)展方向定位項目交通動線組織建議本項目的交通動線的組織主要是在出入口的設(shè)置上存在較大的難度，由于博愛路屬于交通要道，車流繁忙，且中間有隔離待，因此從城區(qū)到項目須繞至博愛立交橋回旋處才能到達(dá)，給本項目未來的出進(jìn)帶來很大的不便，如果把出入口設(shè)在地塊的西面，地塊的區(qū)位概念將會發(fā)生改變，消費者會將其當(dāng)成沙溪樓盤，因此，必須在東西兩側(cè)都設(shè)出入口（如圖中標(biāo)識）。另外考察政府對翠景南路的規(guī)劃，如果翠景南路或其他規(guī)劃路具備設(shè)出入口的條件，建議盡量將主出入口設(shè)在地塊的東面。 社區(qū)內(nèi)的交通組織實行人車徹底分流。地塊發(fā)展方向定位項目定位價值歸納216。 園林價值空間、風(fēng)格、層次、規(guī)模、綠化等等綜合素質(zhì)成就樂中山的社區(qū)園林樣板。216。 產(chǎn)品價值一梯兩戶，在本區(qū)域具有較大的優(yōu)勢，空間、功能充分體現(xiàn)樂目標(biāo)性群的價值訴求。216。 超遠(yuǎn)距建筑間距保證建筑間距不低于 70米，通風(fēng)、采光效果一流，同時可以充分保證業(yè)主的私密性。216。 功能配套價值擁有多功能會所、雙泳池，特別是高科技、人性化的各種配套給到業(yè)主在其他樓盤無法享受到的超級享受。216。 立面與項目形象通過對沿博愛路與 105國道商鋪的設(shè)置、以及立面的處理，建立中山最最具品位與檔次的項目形象，項目地處交通要道口，展示面非常長，因此形象拔高不僅有利于項目形象的推廣，同時也能夠給到未來業(yè)主足夠的自豪感PART 4 客戶定位中山需求市場概況城區(qū)中、高檔洋房住宅客戶調(diào)查按照職業(yè)范圍分： 私營企業(yè)主、個體經(jīng)營者、政府及事業(yè)單位職員為主體，占 80％以上；企業(yè)公司中高層白領(lǐng)占 15％左右；其他包括港、澳、臺、外籍人士占 5％左右。按照區(qū)域范圍分： 主要集中在中山城區(qū)，東區(qū)、石歧區(qū)占 45％左右，其他各區(qū)約占 20％；周邊鎮(zhèn)區(qū)以及古鎮(zhèn)、小欖等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū) 15％；而來自中山以外地區(qū)或城市的置業(yè)者占到 20％，這個比率還一直在增大。按照置業(yè)目的分： 改善住居條件現(xiàn)狀，追求更好的社會環(huán)境者最多，占 65％左右，投資為目的者約占 20％，另外有 15％屬于置業(yè)目的不明確者。按照置業(yè)次數(shù)分： 一次置業(yè)者占 5％左右，二次置業(yè)者占 30％左右，三次置業(yè)者約占 40％，三次以上置業(yè)者占 25％左右。按照年齡層次分： 30歲以下非常少； 3035歲者占不到 35％； 3540歲者占 32％左右， 45歲以上者略超 15％。中山需求市場概況本項目目標(biāo)客戶研判與定位本項目將以高檔產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，滿足中山中高層或稍稍偏上一點的消費群體，因此，本項目的目標(biāo)消費群肯定存在于以下幾類人群中間。但本項目由于區(qū)位、產(chǎn)品特性、環(huán)境特性、功能特性等方方面面的原因，本項目的目標(biāo)消費群應(yīng)該有著明顯的需求特征以及群落特點。本項目產(chǎn)品追求創(chuàng)新、環(huán)境追求品位氣質(zhì)與恢弘氣勢，本項目功能上追求科技與人性化等