【正文】 當(dāng)時(shí)錯(cuò)過了萬科，有點(diǎn)后悔，哈哈。為私營企業(yè)高管、個(gè)體戶、公務(wù)員等。 ? 社區(qū)生活形象 匯聚智慧與財(cái)富的名流時(shí)尚生活圈層 [項(xiàng)目客戶定位 ] —— 當(dāng)前區(qū)域置業(yè)客戶特征 項(xiàng)目客群預(yù)判 區(qū)域客戶特征： 自住型、投資型均有，投資型客戶比例稍高。 城南地緣 型客戶 客戶來源：周邊企事業(yè)單位高管、城市青年金領(lǐng) 購買特征：對(duì)城南有深厚感情，認(rèn)可區(qū)域地 段價(jià)值，追求上班和生活的便利，注重品質(zhì)及品 牌，兼有投資性質(zhì)。 典型客戶訪談?wù)? 客戶特征 南二環(huán)這個(gè)位置交通方便，周邊配套好，學(xué)校什么的也都比較高，人文素質(zhì)高，是個(gè)認(rèn)可度非常高的地方，現(xiàn)在附近的房子租金也相當(dāng)了得，公寓很搶手。雖然臨著二環(huán)會(huì)比較吵，但是過渡一下也未嘗不可，上班生活的什么的都方便嘛。 酒店服務(wù)公寓 +精裝酒店式公寓 酒庖服務(wù)公寓 酒庖式公寓 由酒庖服務(wù)公司統(tǒng)一運(yùn)營的投資型公寓。 選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。 比照羅馬建筑的風(fēng)格經(jīng)典元素，新古典主義在 檐口、柵花、線條 等方面都是世界建筑精華的集大成者，在建筑比例上嚴(yán)格符合了人本的黃金比例。新古典主義 是古曲與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用， 配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架 。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費(fèi)用。 材料建議 大理石 特點(diǎn) 大理石的質(zhì)感柔和美觀莊重，格調(diào)高雅，是裝飾豪華建筑的理想材料 ，但其產(chǎn)生的輻射會(huì)對(duì)人體形成不好的影響，而且造價(jià)高。若采用面磚搭配玻璃幕墻的形式，市場(chǎng)價(jià)在 150250元 /㎡之間，成本價(jià)=52861**200=5286100，較前者節(jié)省約 300萬。 ?功能分區(qū)合理，客廳臥室隨意設(shè)計(jì)。 ?小公寓，大客廳，一切皆有可能。 ?無面積浪費(fèi)。 ?無面積浪費(fèi)。 餐廚靠近，動(dòng)線合理。 廚衛(wèi)等功能區(qū)與臥室休息區(qū)分開 龍湖 MOCO80㎡戶型 兩室戶型 兩室戶型 兩室一廳一衛(wèi) 67㎡ 優(yōu)點(diǎn) ： ?客廳、及主次臥室均可采光。 ?功能分區(qū)、動(dòng)靜分離。 丌足 ： ?116㎡ 的三室在功能性齊全的情況下各開間尺寸無法做到十分舒適的尺度。 商務(wù)中心 Party吧 配套建議 建議配套 —— 紅酒吧 雪茄吧 紅酒屋 雪茄房 到此類場(chǎng)所消費(fèi)、休閑的人屬于特定人群，高端客戶較多。 ?業(yè)態(tài) ?品質(zhì) ?功能 凱德廣場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài) 商業(yè)整體同凱德廣場(chǎng)相輔相成，形成互補(bǔ)的高端區(qū)域商業(yè)中心形象 商業(yè)總體定位 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、品牌 銀行區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)、時(shí)尚品牌店 2F 3520㎡ 金融、商務(wù) 證券交易、保險(xiǎn) 3F 3780㎡ 高檔中餐廳 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲、休閑 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780 會(huì)所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案一 金融、通訊業(yè)態(tài)規(guī)模和等級(jí)較高，面積需求較大，大堂需要做挑空設(shè)計(jì)。注意整體風(fēng)栺和富有情調(diào)和特色的布局 候梯廳自然采光通風(fēng)，五星級(jí)酒店式豪華裝修，大量使用石材、木飾面、銅材等高檔材質(zhì)，幵配合原創(chuàng)油畫、家具等裝飾，為業(yè)主營造尊貴、舒適的入戶體驗(yàn)。 餐飲層 平面布局 3F 類型 面積 高檔中餐廳 3800㎡ 南 二 環(huán) 高檔中餐廳 操作間 操作間 3F布局建議 3F餐飲層布局建議 3F餐飲層可做大小包間 18個(gè)， 14個(gè)普通包間每個(gè)面積約 32㎡，三個(gè)中包間面積約 56㎡， 1個(gè)大包面積約 120㎡，包間開間在 4m~12m不等，中間設(shè)大廳面積約 1200㎡，操作區(qū)約 1000㎡，大堂面積約 300㎡，操作區(qū)沿南二環(huán)側(cè)設(shè)計(jì)臨窗卡座。 會(huì)所配套布局示意圖 5F 配套 類型 健身中心 紅酒、雪茄屋 棋牌桌球 商務(wù)中心 洗衣房 Party吧 商務(wù)間 /書吧 /互聯(lián)網(wǎng) 會(huì)所大堂/物管中心 面積 1500㎡ 400㎡ 300㎡ 500㎡ 150㎡ 200400㎡ 200平㎡ 400㎡ 南 二 環(huán) 棋牌 /桌球 健身中心 洗衣房 商務(wù)間 /書吧 /互聯(lián)網(wǎng) 商務(wù)中心 多功能房 Party吧 紅酒屋 /雪茄房 /茶秀 會(huì)所大堂 /物管中心 5F布局建議 商務(wù)中心 商務(wù)中心的設(shè)臵主要為滿足本項(xiàng)目的商業(yè)人士的需求，基本服務(wù)功能應(yīng)包括：復(fù)印、收發(fā)傳真、收發(fā)郵件、訂各種車票 、機(jī)票、打字上網(wǎng)、包車、制作會(huì)議用條幅 制作名片、會(huì)議臺(tái)簽、等商務(wù)方面的一切事物 。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 頂層泳池配套建議 酒店式公寓頂層做室內(nèi)泳池可大大提高項(xiàng)目的品質(zhì)和形象，同時(shí)也完善配套，整體面積 1500㎡內(nèi)，并在泳池旁做景觀休閑露臺(tái)?？刂苿t有：開關(guān)控制、遙控控制、斷電情況下應(yīng)急手搖、更具有安全保護(hù)裝臵，遇到障礙可自動(dòng)反彈，確保人或物不受到傷害。 〃 采暖：就像太陽以熱輻射方式將溫暖傳輸給地球一樣 ， 這套系統(tǒng)在冬天首先給樓板升溫 ， 然后向整個(gè)房間均勻輻射對(duì)人體健康有益的遠(yuǎn)紅外線 ， 加熱房間內(nèi)的所有物體 ， 使人們感到舒適 。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng) 健康保濕 〃 新風(fēng)系統(tǒng)在進(jìn)行空氣臵換時(shí) ， 對(duì)新鮮空氣進(jìn)行除塵 、 冷卻除濕 ， 再以高壓微噴霧加濕 ， 使新鮮空氣內(nèi)飽含潔凈 、 滋潤的水分子 。 〃 長窗根據(jù)朝向不同 ， 有直角 、 矩形與八角形三種 ，光線從不同方向進(jìn)入室內(nèi) ，被長窗切割成交織的光影 ，最獨(dú)特的八角形長窗朝南開 ， 光影隨太陽的行走在室內(nèi)移動(dòng) ， 優(yōu)雅拉長 。屋面總傳熱系數(shù)非常小 ， 大大降低了頂層住戶受室外冷熱環(huán)境影響的程度 ， 精細(xì)嚴(yán)密的防水工藝防止雨水滲漏 。內(nèi)隔墻的厚度可以保證隔聲效果 ， 但過厚則占用空間面積 ， 上第 MOMA的內(nèi)墻結(jié)構(gòu)非常扎實(shí) ， 但不會(huì)占用室內(nèi)面積 。竹木地板色澤天然 ， 結(jié)構(gòu)細(xì)密 ， 觸感細(xì)膩；踢腳線也加用竹木地板材料 ， 讓灰塵無處隱藏 。 智慧生活配置。 第二重：樓棟監(jiān)控系統(tǒng) 。 五重智能安防體系 安防體系建議 招商先行 項(xiàng)目成立招商組，在銷售的同時(shí)進(jìn)行招商工作。 物業(yè)管理建議 金鑰匙服務(wù)總代理 購樓者只需找金鑰匙，一切服務(wù)由金鑰匙安排、執(zhí)行、反饋、回訪，讓他們充分體驗(yàn)到金鑰匙服務(wù)帶來的便利與舒適。 招租優(yōu)惠 針對(duì)銀行、證券等機(jī)構(gòu)，以優(yōu)惠條件吸引其進(jìn)駐，以提高項(xiàng)目品質(zhì)和口碑。 第三重：可視對(duì)講系統(tǒng)。 最頂級(jí)家庭遠(yuǎn)程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。 〃 恒濕恒溫 ， 是把室內(nèi)的熱環(huán)境恒定控制在一個(gè)舒適的溫度區(qū)間和濕度區(qū)間 ， 讓全家人享受更舒適的生活 。在加厚樓板的基礎(chǔ)上 ， 高品質(zhì)和科學(xué)配比構(gòu)造的地面材料和做法 ， 起到消聲隔音的功效 ， 當(dāng)聲音在穿過地面時(shí) ， 會(huì)被材料層減弱 ， 聲波發(fā)生折射和衰減 ， 因此鄰里之間的噪聲可以很好地被阻隔 。 虹吸式雨水系統(tǒng)利用不同高度的勢(shì)能差 ， 使管道系統(tǒng)內(nèi)部局部產(chǎn)生真空 ， 通過虹吸作用快速排放雨水 。 嚴(yán)密的外窗系統(tǒng)同時(shí)具有高度隔音功效 ，能夠全面提高居住舒適度 ，保護(hù)家人健康 。 整合利用外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保護(hù)功能 ， 最大限度減少外部環(huán)境 （ 包括過冷 、過熱 、 風(fēng)沙 、 雨雪 、 冰雹 、 噪聲 、 強(qiáng)光 、 紫外線 、 污濁空氣等 ） 對(duì)室內(nèi)舒適度的影響 。 方法 〃 這套系統(tǒng)在夏季以 1821度左右的水制冷 ，冬天以 3235度左右的熱水采暖 ， 配合上第MOMA特有的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) ， 其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值 。 光纖入戶： 寬帶電信系統(tǒng)，基于光纖電纜并采用光電子將諸如電話三重播放、寬帶互聯(lián)網(wǎng)和電視等多重服務(wù)傳送給家庭，具有抗干擾性強(qiáng)、重量輕、容量大等優(yōu)點(diǎn)。 泳池 景觀露臺(tái) 露天泳池 室內(nèi)泳池 優(yōu)點(diǎn) 視野開闊，不壓抑。 會(huì)所各場(chǎng)所功能介紹 健身中心 健身中心做到標(biāo)準(zhǔn)化，基本功能區(qū)有：伸展區(qū)、心肺功能練習(xí)室（有氧訓(xùn)練）、體能秩序訓(xùn)練室（無氧訓(xùn)練）、啞鈴練習(xí)區(qū)、健康舞室與精神放松練習(xí)室、體能測(cè)試中心 。該餐飲店應(yīng)具備舉辦大型宴會(huì)的能力。 成都譽(yù)峰豪華轎廂內(nèi)飾 轎廂細(xì)部的紋樣裝飾 大尺度的電梯門 丏人電梯服務(wù) 酒店式豪華候梯廳 公寓大堂建議 1F商業(yè) 大堂建議 餐飲及會(huì)所大堂示意 二個(gè) 商業(yè)大堂： 其中： 3層餐飲大堂 80m2 45層商業(yè)大堂 50m2 銀行外觀示意 時(shí)尚品牌店內(nèi)部示意 時(shí)尚品牌外觀示意 銀行內(nèi)部示意 1F的商業(yè) 注重形象的塑造 ，要具有一定檔次，選擇銀行業(yè)態(tài)可很好的塑造數(shù)高端的形象。 2— 5F商業(yè)可通過兩側(cè)電梯進(jìn)入。 配套建議 商業(yè)定位建議 ? PART Ⅵ 商業(yè)總體定位 ?從項(xiàng)目 自身公寓配套 角度來說，本項(xiàng)目又有 社區(qū)型配套商業(yè) 性質(zhì) ?從項(xiàng)目 所處區(qū)位及周邊環(huán)境 來說，南二環(huán)邊，主干道旁，周邊辦公、商務(wù)、商業(yè)均較為成熟，所以本項(xiàng)目商業(yè)可作為區(qū)域 外向型臨街商業(yè)。通過一份北京市的酒店式公寓配套統(tǒng)計(jì)表可以看出酒店式公寓所需的配套項(xiàng)目 從酒店公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看“購物場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配臵，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；；“會(huì)議室”基本上不考慮。 衛(wèi)生間干濕分離 ， 北側(cè)有生活陽臺(tái) 。 ?功能分區(qū)、動(dòng)靜分離。 ?客廳、主臥、生活陽臺(tái)三面朝南，收獲 更多陽光。 臥室臨窗采光好，舒適開間 客廳保證舒適的開間和面積 入戶餐廚、充分利用面積 一室戶型 優(yōu)點(diǎn) ： ?大開間設(shè)計(jì)，采光性能好。 陽光臥室 客廳也帶大開窗 廚房衛(wèi)浴區(qū)、開敞式廚房、節(jié)省面積 一室戶型 一室一廳一廚一衛(wèi) 50㎡ 優(yōu)點(diǎn) ： ?戶型方正，布局合理，強(qiáng)調(diào)整體功能性。 ?設(shè)施完善，功能齊全。 ?廚房外帶花池，讓生活多一分自然的美麗。） 外墻磚 瓷磚、條形磚 是國內(nèi)普通住宅外墻最常用的建材。 備注：空氣中所含的酸性物質(zhì)和鹽類對(duì)大理石都有腐蝕作用，導(dǎo)致邊面失去光澤甚至破壞，因此，絕大部分大理石不適合作外立面材料。 在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領(lǐng)主流市場(chǎng)，成為發(fā)展趨勢(shì)。材質(zhì)樸實(shí)凝重的石材裝飾于柱頭、門頭柱、線角、墻身等部位，通過手工打磨的石材，在古典中透露現(xiàn)代。 在色彩上以 大面積線色為主 。 新古典主義的最早淵源是文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng)及其在建筑世界的反應(yīng)和延續(xù)。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 酒店 公寓選擇 選擇酒店式公寓的理由： 區(qū)域處南二環(huán)商務(wù)區(qū)域，商務(wù)氛圍較濃，有市場(chǎng)需求，有一定的市場(chǎng)支撐； 良好的物業(yè)管理、精致的裝修有利于提升項(xiàng)目的檔次，拔高形象； 對(duì)于投資客而言，酒店式公寓的投資回報(bào)率較好?？傆?jì)約360套。 —— 李女士 典型客戶訪談?wù)? 我的小孩在旁邊的音樂學(xué)院上學(xué)，我屬于陪讀的。