【正文】 區(qū)間為 183410㎡；南區(qū)為 11層的 82182㎡生態(tài)小高層 。當(dāng)時(shí)廣州市場已經(jīng)再度進(jìn)入瘋狂時(shí)期，量價(jià)齊升，該項(xiàng)目取得開門紅，兩個(gè)月銷售 600套。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫29252。其中 10幅屬于廣州的白云區(qū)，面臨的競爭將相當(dāng)激烈。 廣州擁有一線江景資源的項(xiàng)目不多，預(yù)計(jì) 2023年可售一線江景資源項(xiàng)目不足 10萬㎡。 從成交情況來看， 140200㎡的三至五房符合市場需求 ，滿足改善型居 住或投資保值需求。方正實(shí)用，各功能分區(qū)合理252。中小戶型（ 6095㎡） ： 方正實(shí)用，緊湊布局， 90㎡以下能設(shè)計(jì)為三房則更好。對(duì)景觀資源的要求較高。05地塊：占地 ㎡，建筑 ㎡，樓高120米，共 838套。證采光面。保證采光充足，景觀面寬。接的過道空間。舒適度的提高。60凱德御金沙：規(guī)模大，分期開發(fā)，由于沒有江景，僅山景和園景資源，未來供應(yīng)產(chǎn)品以中小戶型和主流戶型為主。由于鄰近御景半島，恒大表示該項(xiàng)目將作為御景半島的延續(xù)，以江景豪宅的高度進(jìn)行開發(fā)。廣佛同城加速， 廣州客戶對(duì) 金沙洲板塊認(rèn)可度逐步提升 。69皇庭下的上層建筑 尊耀純墅私享會(huì)所，金光熠熠，挑高中空的歐式燈下，名流們匯聚于此，論 “ 股 ” 談“ 金 ” 。? 年齡更加年輕化，家庭結(jié)構(gòu)更加多元化， 傳統(tǒng)的三代同堂數(shù)量越來越少，他們的生活方式更加西化更加自我， 對(duì)產(chǎn)品的要求也越來越高 。3房 ★★★核心客戶重要客戶普通客戶洋房客戶需求細(xì)分目標(biāo)客戶定位75 2341 廣州市經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁企業(yè)高管、公務(wù)員、生意人。? 除本小區(qū)外， 恒大項(xiàng)目內(nèi)部也有 8500平米的商業(yè)街，較難吸引周邊居住區(qū)的生活消費(fèi) 。? 商鋪門前預(yù)留 10米以上進(jìn)深的廣場用于綠化、停車及步行。商鋪體量建議：? 體量方面主要為 12層街鋪為主，用于零售及生活配套店鋪使用。酒店式公寓適合在商務(wù)區(qū)興建，金沙洲規(guī)劃為居住區(qū)，商務(wù)氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。82住宅部分戶型配比 通過分析周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品和消化速度的關(guān)系，可知金沙洲板塊內(nèi)市場接受度最高的戶型及面積段情況，填補(bǔ)市場空白，并結(jié)合項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，從而準(zhǔn)確定位產(chǎn)品。852023年 1月 23日 修改二稿：規(guī)劃設(shè)計(jì)成果修改二稿 ：戶型配比及設(shè)計(jì)略有調(diào)整，但仍有許多細(xì)節(jié)需完善。提升保證別墅的私密性，同時(shí)令別墅有前后花園，高層洋房 有較大的園林活動(dòng)空間。90別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)研討方案四：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：同時(shí)規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與 洋房共享中心園景和江景。分期開發(fā)思考：在金沙洲板塊內(nèi)，參考各大開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度。 利用江景會(huì)所作為銷售中心，全景觀產(chǎn)品展示面不言而喻。103十一、 售價(jià)預(yù)測及建議104售價(jià)預(yù)測假設(shè)本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)具備銷售條件，依據(jù)競爭性分析及因素分析法推算客戶現(xiàn)時(shí)（ 2023年第一季度）可以接受約 2萬元的價(jià)格水平。 金沙洲江景項(xiàng)目成交客戶以二次置業(yè)或多次置業(yè)為主，尤其是改善型居住客戶。若不屬于此范圍內(nèi)即受影響程度極小。42% 60%35億33%億18%加推 二期開 盤 開始 陸續(xù) 加推 開 盤 期2023年 10月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 5月資金回籠計(jì)劃 本項(xiàng)目住宅部分銷售計(jì)劃109時(shí)間段 推貨量 推貨思路 預(yù)計(jì)消化 累計(jì)消化率20235 300 首次公開發(fā)售集中引爆的方式，先推 1316 240 18%202310 240 二批推 1112，一期別墅 190 33%20231 140 加推 910 100 40%20235 280 二期開盤， 58，園景別墅 250 59%202310 180 二批單位開盤， 34，沿江別墅 130 69%202312 180 樓王單位， 12樓 120 78%20235 —— 清貨 　 90%合計(jì) 1320 —— 　 　小結(jié)：預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期為兩年半，約 40個(gè)月，兩年實(shí)現(xiàn)銷售率 90%。 廣州土地供應(yīng)計(jì)劃一向量大，但實(shí)際成交量小。 佛山應(yīng)該不屬于限購范圍，但金沙洲板塊內(nèi)大部分成交客戶來自廣州，非本地戶籍若不能提供 1年社保證明和納稅證明無法購買。產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值 :根據(jù)購買者購買時(shí)，對(duì)各因素的側(cè)重及影響購買行為等作為重要衡量因素。項(xiàng)目分兩期分發(fā)，如左圖所示，紫色部分為一期，黃色部分為二期。100 基于項(xiàng)目總建約 30萬 /㎡ ,按每年約 10萬㎡的供應(yīng)面積計(jì)算，建議項(xiàng)目分三期開發(fā)，按組團(tuán)分批推售。91建筑風(fēng)格參考92封面資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考93資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考94資料來源：省設(shè)計(jì)院建筑風(fēng)格參考95“香港貝沙灣項(xiàng)目一直被公認(rèn)為香港豪宅項(xiàng)目的先驅(qū)及典范 ”? 發(fā)展項(xiàng)目名稱： 貝沙灣(Residence BelAir)? 區(qū)位 ：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于 “ 香港硅谷 ” 數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級(jí)發(fā) 數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）? 發(fā)展商 ：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司? 賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司? 地塊用途限制 ：私人住宅? 年期 ： 2023年 5月 22日起計(jì)50年? 交通 ：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)， 18分鐘至中環(huán)， 20分鐘到尖沙咀， 35分鐘到機(jī)場? 資源 ：背山面海， 700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期建筑風(fēng)格參考96別墅建筑風(fēng)格參考97別墅建筑風(fēng)格參考九瓏湖頤和高爾夫98九、 啟動(dòng)策略（開發(fā)周期及規(guī)劃）99分期開發(fā)建議宗地概況： 用地面積 78235㎡，容積率擬定 ，計(jì)容總建面為㎡。高層洋房與別墅均有一定的公共活動(dòng)空間，易于加強(qiáng)社區(qū)氛圍。缺點(diǎn)：缺少可二次拔高項(xiàng)目檔次的高端產(chǎn)品 —— 別墅，缺乏亮點(diǎn)。 由于金沙洲板塊的成交客戶 9成來自廣州，帶裝修發(fā)售是該板塊和廣州市場的主流。凱德御金沙項(xiàng)目即將入市，一、二期均規(guī)劃有雙拼 /疊加 /聯(lián)排別墅近 200套（但沒有江景）。80社區(qū)底商街鋪外形參考81物業(yè)類別 市場接受度 經(jīng)濟(jì)效益 規(guī)劃、開發(fā)綜合選擇獨(dú)棟別墅 ★★★★★ ★★★★ 別墅產(chǎn)品市場接受度高，施工期短，可快速投入市場，同時(shí)有助于拉升整體售價(jià)，加速銷售回款、提高樓盤檔次。? 由于 餐飲功能較多 ，必須考慮集中式煙道到塔樓頂及室外隔油池。78周邊社區(qū)商業(yè)情況售價(jià)水平：萬科金域藍(lán)灣 4000050000元 /㎡；中海金沙灣 3500045000元 /㎡；萬科四季花城 3000040000元 /㎡租賃水平：萬科金域藍(lán)灣 100150元 /㎡中海金沙灣 100120元 /㎡萬科四季花城 90120元 /㎡小結(jié)： 金沙洲商業(yè)仍以社區(qū)的底商為主，暫時(shí)未形成大型集中式綜合商業(yè)體。? 小區(qū) 周邊消費(fèi)配套不足，本商業(yè)可以為未來恒大及本項(xiàng)目住戶提供生活便利配套。廣州市區(qū)第一居所客戶。? 濱江片區(qū)的客戶成交不多，主要原因是金沙洲臨江帶現(xiàn)階段還沒有擁有成熟的居住氣氛，但從金沙洲臨江帶片區(qū)的發(fā)展來看， 未來的生活氛圍將與濱江非常相似，隨著這一區(qū)域配套逐漸成熟，獨(dú)特的國際濱海生活的氛圍和環(huán)境必然使濱江豪宅客戶進(jìn)一步增加。貝沙灣會(huì)所是全港最豪華和設(shè)備最齊全的會(huì)所，共設(shè)有 8大主題貝沙灣會(huì)所頂級(jí) 藝術(shù)館空中服務(wù)俱樂部名車、游艇俱樂部時(shí)尚娛樂城頂尖健身美容會(huì)所豪華宴會(huì)廳品酒館、雪茄館藝術(shù)少年宮搜羅了逾 300件來自全球拍賣行、藝術(shù)館及私人收藏家的藝術(shù)名作，住戶只需憑簽帳積分，即可將藝術(shù)品租借回家放置欣賞。項(xiàng)目屬性 ：三舊改造項(xiàng)目。 04地塊別墅以雙拼別墅和類獨(dú)棟為主。臥室可考慮采用落地玻璃設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀面。建議廚房與餐廳的空間布局對(duì)調(diào)。左下角處進(jìn)入。即般按左上右下設(shè)計(jì)。二批單位規(guī)劃有 100130㎡三房。大戶型中 大部分功能區(qū)間能享受多重景觀 ，包括江景、園景，或視野開闊，超寬樓距 。252。43江景洋房熱銷戶型個(gè)案恒大御景半島建筑面積： 178㎡戶型：四房二廳二衛(wèi)特點(diǎn)：252。中小戶型熱銷戶型個(gè)案39中海金沙灣9棟 02單位四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺(tái)建筑面積： 141㎡特點(diǎn)：主臥及鄰近次臥可打通設(shè)計(jì)為一帶書房的主套間，客廳出大陽臺(tái)，觀景效果好。 改善型居住則首選景觀優(yōu)秀，環(huán)境舒適的中大戶型；投資保值者選擇景觀稀缺的產(chǎn)品，對(duì)戶型、面積不是非常敏感。地區(qū) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 待開發(fā)建筑面積 (㎡ ) 主力戶型 推出時(shí)間廣州 金域藍(lán)灣三期 萬科 170000 　未定 2023年下半年恒大綠洲 恒大 230000 82182㎡ 3房， 260410㎡ 45房 在售保利西海岸 保利 70000 12 14 188㎡ 35房 在建在售佛山 中海金沙灣（含金沙熙岸） 中海 150000 15 17 200㎡ 35房 在售時(shí)代糖果三期 時(shí)代　 100000 77㎡ 2+1房、 115㎡ 3+1房 2023年下半年恒大御景半島 恒大 230000 125148㎡ 3房、 178200㎡ 4房 在建合計(jì) 　 　 990000 　 　金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫33區(qū)域 板塊 樓盤名稱建筑面積推貨時(shí)間產(chǎn)品類型 面積段 售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)總建面越秀 沿江 愛群薈景灣 6 20231 超高層 334㎡以上在售，成交價(jià)46589元 /㎡ 6000　 9天河 員村 佳潤臨江上品 2 20231 高層 42124㎡在售，單間 /㎡ ,住宅 /㎡6000 荔灣 芳村 中鐵地王 5 2023年 高層 未知 預(yù)計(jì) /㎡ 未知 白云金沙洲 保利 02地塊 9 未知 未知 未知 未知 未知 保利 05地塊 7 20235 超高層 122247 在售，成交價(jià) /㎡ 4000 　 里水中海金沙灣 5 2023 高層 157190 在售， /㎡ 3000 　恒大御景半島 15 20232023 高層 125200 未知 未知 23未售白云 恒大綠洲 10 2023 高層 260410在售，園景單位 /㎡ 300023未售　番禺 橋南海倫堡流金歲月 2023 純復(fù)式 500 在售， 2萬 /㎡起 毛坯 　小計(jì) —— —— 　 　 　 　 　 　廣州 13年一線江景供應(yīng)情況小結(jié)： 2023年與本案擁有一線江景資源的在售貨量約 45萬㎡，即預(yù)計(jì) 2023年（項(xiàng)目達(dá)可售條件時(shí)）在售一線江景資源貨量不足 10萬㎡。成交客戶情況：啟發(fā)： 從經(jīng)濟(jì)實(shí)力和戶型需求來看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是第二和第三類。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫28金沙洲板塊 2023年成交概況 2023年 111月，金沙洲新增 供應(yīng)面積約 ㎡，新增供應(yīng)套數(shù) 2382套 。目前在售的是 3132棟， 260㎡以上的園景單位為主，售價(jià)約 /㎡。另外一期認(rèn)購客戶未成功購得一期的房子，選購二期單位能再減 1萬元的房款。該項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品單一，專為廣州白領(lǐng)設(shè)計(jì)，適合畢業(yè)幾年計(jì)劃結(jié)婚置業(yè)的剛性需求一族。從成交樓層來看，目前基本剩下 3039層的高層單位和 124層有不吉利數(shù)字的樓層。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫23保利西海岸成交概況“ 攬江公館 ” （ 05地塊）由 5棟 38～ 40層的超高層洋房組成，主力戶型三種， 122㎡三房和 14 188㎡四、五房。 24月以自然消化為主，同時(shí)為 916棟蓄客， 5月 1日利用黃金周公開發(fā)售，售價(jià)比首批單位略高 400元 /㎡ ,相比周邊其他樓盤，性價(jià)比相當(dāng)高。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2020231， 14棟， 朝南 57㎡的兩房，朝花園（北）是 87㎡的四房單位，總共約 250套，均價(jià) 8500元 /㎡。前 8個(gè)月共成交 1132套，成交面積達(dá) 15萬㎡，均價(jià)約 7683元 /㎡。162023年 11月下旬 ， A1 16棟， 320余套 86123㎡的 3房，均價(jià) 8500元 /㎡；202338， A15棟 163套， 115131㎡的 3房，均價(jià) 65007500元 /㎡2023511，推 A A6棟部分單位，約 146套， 84140㎡的 24房，均價(jià) 70007100