【正文】 總成本 元 投資利稅率 % 成本利潤率 % 中型賣場租金收益 200萬 /年 ,2%遞增 1. 提升價(jià)格 , 3. 成本投入較大型賣場少 4．銷售周期較短，可以快速回籠資金 5．每年有一定穩(wěn)定收益， 方案 5 有大賣場 ,3層全部為商業(yè) 面積為 14800平方米 稅前總利潤 元（不含租金收益） 總成本 元 投資利稅率 % 成本利潤率 % 大賣場租金收益 500萬 /年 ,年 2%遞增 , ，抗性較大 ，長期收益高 方案 6 有大賣場 ,3層以上面積調(diào)整為 : 局部為小高層酒店公寓（面積同上） 其余局部 3層 :商業(yè)面積為 6800平方米 . 稅前總利潤 （不含租金收益） 總成本 投資利稅率 % 成本利潤率 % 大賣場租金收益 500萬 /年 ,年 2%遞增 1. 提升價(jià)格 , 3. 去劃速度快，資金回籠快 4. 每年穩(wěn)定租金收益，長期收益高 5，前期時(shí)間較長 產(chǎn)品研判 體量配比建議 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)說明 最低 低 中 中高 高 最高 類項(xiàng) 無大賣場 中型大賣場 (地下 8000平方米賣場 , 地上 1層 2023平方米入口 ) 大賣場 (地下 20230平方米賣場 , 地上 1層 4000平方米入口 ) 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 現(xiàn)時(shí)利潤高低 （高低） (不含賣場租金 ) 中 高 低 長期租金收益 低 中 高 成本高低（高低） 低 中 高 銷售速度（快慢） 低 低 中 快 中快 最快 招商難度（高低） 低 最低 中 中高 最高 高 最低 低 中 中快 快 最快 結(jié)論： 若不考慮招商難度，方案 6為首選，其次是方案 4。只租不售，或者先經(jīng)營后銷售 ,局部寫字樓對(duì)外銷售。 近 15萬以上常住人口， 3萬以上流動(dòng)人口。 上海最具成長型復(fù)合 CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號(hào)線 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊） 軌道交通 版塊定位 , 城市化進(jìn)程 商圈 置入 (城市節(jié)點(diǎn) ) 住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心） 3年周期 46年周期 2023 2023 2023 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn)營造周期 城市的重造 中心的創(chuàng)建 搶占 城市節(jié)點(diǎn)，城市副中心 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) ?以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項(xiàng)目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（ 9號(hào)線開通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費(fèi)人群）擴(kuò)張影響力。 ?九亭，親近市中心，享有市源優(yōu)勢(shì) ,逐漸被客戶認(rèn)可 。 ?商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足 ,商業(yè)人流比較散。距虹橋機(jī)場 10公里、市外環(huán)線 6公里、市中心環(huán)線 6公里、市中心人民廣場 27公里、距松江（杭州方向）入口 10公里、距南京方向高速公路入口約 12公里。成交價(jià)格從年初 5800元 /平方米到 6月達(dá)到 7300元 /平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國）并且還有可能在上長?，F(xiàn)在，商鋪長年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。 總體供應(yīng)泛濫，加上開發(fā)商前期沒有進(jìn)行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營管理，賣完賺錢走人后，造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重。 ? 2023年上半年，泗涇板塊市場供求不平衡，有四個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)，成交量基本在每月 30萬平方米，供求比例達(dá)到 1： 16。 ? 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項(xiàng)目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。 地鐵旺鋪 LOMO玩庫 松江老城區(qū)首個(gè)家庭一站式休閑廣場，集購物、休閑、娛樂、餐飲四大功能于一體 20230元 /平方米 總建筑面積 32023平方 .一樓時(shí)尚生活區(qū)、二樓居家用品區(qū)、三樓休閑美食區(qū)、四樓娛樂天地區(qū) LOMO玩庫 小戶型產(chǎn)權(quán)旺鋪 九久商業(yè)廣場 九亭站集大賣場 、酒店 、 公寓于一體的購物中心 / / 在建 佘山站商業(yè) 集中商業(yè) 、 酒店公寓于一體的購物中心 / / 概念規(guī)劃 周邊項(xiàng)目狀況 2023 本案 2023 2023 2023 9號(hào)商業(yè)廣場 九久商業(yè)廣場 佘山站商業(yè)廣場 強(qiáng)銷期 背景分析 區(qū)域競爭 時(shí)間競爭與互動(dòng) 未來軌道 9號(hào)線商業(yè)地塊不斷推出， 產(chǎn)權(quán)商鋪競爭越來越激烈 現(xiàn)在大型商業(yè)同質(zhì)化比較嚴(yán)重， 招商 ,銷售爭奪資源加劇 9號(hào)商業(yè)廣場 ,九久商業(yè)廣場兩端截流 , 中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競爭 Part2 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目城市節(jié)點(diǎn)屬性 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目 SWOT屬性 項(xiàng)目屬性定位方向 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 松江新城區(qū) 九亭七寶區(qū)域 泗涇 ?隨著松江城市的擴(kuò)大，學(xué)校人口不斷導(dǎo)入，區(qū)域樞紐中心加強(qiáng)，逐漸成為一個(gè)區(qū)域獨(dú)立體。 ?新的居住中心的誕生與擴(kuò)大。 項(xiàng)目外延 休閑文化 藝術(shù)營造， 廣場文化，小品與雕塑 樞紐核心 旅游集散 結(jié)合周邊旅游資源 ,公交樞紐為中轉(zhuǎn)總站， 9號(hào)線中心 ,兩端人流匯聚于此 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 人口 老居住區(qū) 交房 樓盤 在建樓盤 規(guī)劃用地 泗涇 洞涇 公寓 別墅 公寓 別墅 西南規(guī)劃里的公寓居住區(qū)。 部分商業(yè)項(xiàng)目引入主力店 ,專業(yè)賣場 ,增加關(guān)聯(lián)消費(fèi) . 大部分持有 。 公寓式酒店配比建議 產(chǎn)品研判 體量配比建議 條件 無大賣場 中型賣場 有大賣場 地下部分 20230平米 停車庫 20230平米停車 ,8000平米賣場 合計(jì)合計(jì) 28000平方米 20230平米賣場 ,20230平米停車合計(jì) 28000平方米 地上面積 合計(jì) 56806平方米 56806平方米 1層 21000平方米 21000平方米 (其中2023平米賣場入口 21000平方米 (其中 4000平米賣場入口 2層 21000平方米 21000平方米 21000平方米 3層或以上 方案 1,部分商業(yè) ,部分公寓酒店 方案 2,全部公寓酒店 方案 3,剩下面積全部為商業(yè) 方案 4,部分商業(yè) ,部分酒店公寓 方案 5,剩下面積全部為商業(yè) 方案 6,部分商業(yè) ,部分酒店公寓 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 占地面積為 : 容積率為： 建筑密度： 45% 配比建議方案 產(chǎn)品研判 方案評(píng)比 比較 說明 利潤于總成本 評(píng)級(jí) 方案 1 局部為小高層公寓酒店 : 主力面積 45平方米 ,總 180套 總面積為 8000平方米 其余局部 3層 :商業(yè)面積為 6800平方米 . 稅前總利潤 元 總成本 元 投資利稅率 % 成本利潤率 % ，品種豐富 ,公寓酒店抗型較小 3層的商業(yè)能夠快速去化，可以快速回籠資金 方案 2 12層全部商業(yè)， 3層以上 14800平方米 全部為公寓式酒店。 :21:4003:21:40January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :21:4003:21Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 21分 40秒 03:21:4025 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 21分 40秒 03:21:4025 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。價(jià)值取向（本項(xiàng)目價(jià)值提升）：大、中、小 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)趨向 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場主力店 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計(jì) % % % % % % 14% 9% % 3976 2840 4544 3976 6816 21016 8804 4828 56800 業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場 7%5%9%7%12%37%14%9%大賣場主力店次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比建議 無大賣場 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計(jì) % % % % % % % % 3976 8520 4544 6816 20448 7952 4544 56800 7%15%8%12%36%14