【正文】 民族南街商業(yè)項(xiàng)目 前期策劃提案 序 Part1 項(xiàng)目背景分析 Part2 項(xiàng)目屬性分析 Part3 項(xiàng)目市場定位 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 Part5 項(xiàng)目產(chǎn)品研判 Part6 項(xiàng)目案名與進(jìn)度計(jì)劃 Part1 項(xiàng)目背景分析 銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 興慶區(qū)房產(chǎn)與樓盤背景 項(xiàng)目區(qū)域交通背景 興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化 背景分析 銀川商業(yè)房產(chǎn) 飛速發(fā)展后的緩沖時(shí)期 04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展， 06年為高速發(fā)展期， 07年開始銷售面積與總銷金額 已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個(gè)緩沖階段 . 成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。 從套數(shù)和面積變化的幅度可以看出，小面積商鋪倍受青睞，主要集中在 2030平方米。 總體供應(yīng)泛濫，加上開發(fā)商前期沒有進(jìn)行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營管理，賣完賺錢走人后，造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重。現(xiàn)在，商鋪長年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。 今年上半年，部分遠(yuǎn)郊地區(qū)的市場數(shù)據(jù)來看，青浦、南匯、奉賢、崇明這 4個(gè)區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。其供求比分別為 1:、 1:、 1:、 1:半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為 1:，閔行為 1:。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減 %而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?1:不應(yīng)求 。 背景分析 上海商業(yè)房產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化 商業(yè)供需 ,結(jié)構(gòu)失衡 商業(yè)銷售 ,經(jīng)營兩重天 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 別墅公寓居住區(qū) 佘山高級 頂級別墅群 松江新城大學(xué)教育配套區(qū) 松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū) 松江出口工業(yè)區(qū) 九亭七寶 公寓主導(dǎo)區(qū) 泗涇區(qū)域 衛(wèi)星城 嘉松路 滬松路 泗陳路 滬杭路 莘轉(zhuǎn)路 相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認(rèn)知度不高 對比周邊板塊價(jià)格，泗涇區(qū)域價(jià)格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大 松江各大板塊定義圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 ? 從 2023年別墅興起，圍繞佘山等旅游環(huán)境資源，以及豐富的山水資源，形成一個(gè)特色的高檔，別墅區(qū)。 ? 西北區(qū)近 10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。 ? 泗涇板塊市場起步比較晚，目前公寓的價(jià)格在 60007000元 /平方米，加上交通不是很便利，對公寓客戶來說市場認(rèn)知度很低。 ? 2023年上半年，泗涇板塊市場供求不平衡，有四個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)，成交量基本在每月 30萬平方米，供求比例達(dá)到 1： 16。成交價(jià)格從年初 5800元 /平方米到 6月達(dá)到 7300元 /平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國）并且還有可能在上長。 ? 從客戶構(gòu)成來說，本區(qū)域?qū)λ山瓉碚f是相對比較晚區(qū)域，交通條件落后，出入市區(qū)困難，基本是當(dāng)?shù)乜蛻艉蛣舆w戶，對價(jià)格比較敏感。 ? 未來 9號線開通，解決居民出入市區(qū)問題，對工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。 價(jià)格洼地，潛力待爆 本案 山水四季 麗茵別墅 泗海 怡家 寬景 99 規(guī) 劃 商 業(yè)99 泗涇站 祥和 潤和苑 金港花園 華意貴都 圣塔路斯 佘山寶石別墅 佘山東郡 天安別墅 月湖山莊 高爾夫別墅 中凱佘山別墅 英郡雷丁 保利十二橡樹莊園 上海國際禮品城 磚材建材市場 別墅區(qū) 索菲特大酒店 大型住宅區(qū) 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃 區(qū) 大型住宅區(qū) 頤景園 東紫園 本商業(yè)項(xiàng)目 3公里 一輻射圈 青擰 9號線 山水四季 軌道交通 9號線 舍山莊園 大型住宅區(qū) 西南名苑 莘 潮 家 具城 新凱家園 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 區(qū)域 3公里樓盤分布圖 項(xiàng)目 總建筑面積 項(xiàng)目 總建筑面積 寬景 99 16萬平方米 英郡雷丁 20萬平方米 青檸 9號線 8萬平方米 月湖山莊 5萬平方米 金港花園 高爾夫別墅 8萬平方米 山水四季 83萬平方米 東紫園 15萬平方米 頤景園 佘山莊園 24萬平方米 泗海怡家 15萬平方米 佘山東郡 2萬平方米 祥和公寓 16萬平方米 天安別墅 11萬平方米 新凱家園 70萬平方米（ 1期 30萬平方米，近 3500戶） 圣塔路斯 25萬平方米 1期 15萬平方米 西南名苑 16萬平方米 華意貴都 15萬平方米 保利十二橡樹莊園 18萬平方米 麗茵別墅 21萬平方米 潤和園 20萬平方米 銀湖別墅 10萬平方米 云頂別墅 合計(jì) 合計(jì) 總建筑面積 479． 7萬平方米 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃用地 占地面積為 ，總建筑面積大約在上千萬平方米以上。 區(qū)域別墅市場 上萬畝別墅用地推出。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 樓盤體量統(tǒng)計(jì)表 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長復(fù)合 CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號地鐵 泗寶路 ? 本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時(shí)又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站。可謂四通八達(dá)。 ? 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項(xiàng)目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。距虹橋機(jī)場 10公里、市外環(huán)線 6公里、市中心環(huán)線 6公里、市中心人民廣場 27公里、距松江（杭州方向）入口 10公里、距南京方向高速公路入口約 12公里。 ? 水路交通有淀浦河和泗涇塘，通航能力在 300噸級，可直通黃浦江，距張華浜國際集裝箱碼頭約 45公里。 ? 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時(shí)泗陳公路有近 56輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(diǎn) (滬松線等 )。 ? 北面臨近軌道 9號線泗涇站出口，直達(dá)松江大學(xué)城，及徐家匯。 大交通優(yōu)勢明顯 商圈外延范圍廣 背景分析 商業(yè)，文化 大類項(xiàng) 具體業(yè)態(tài) 檔次 位置 輻射區(qū)域 備注 生活配套 郵局，醫(yī)院，銀行，學(xué)校 一般 街鋪 本地 / 零售商業(yè) 超市，百貨、服裝 中低檔 12層 本地 / 餐飲娛樂 KTV，浴場，飯店，咖啡吧 中低檔 23層，街鋪 本地 消費(fèi)主要針對流動客戶 電子設(shè)備 手機(jī)，電腦，配件 中低檔 12層 本地 主要是一些小專業(yè)店。 美容飾品 化裝品，飾品 中低檔 街鋪 本地 幾乎沒有 賣場類 建材，家居，家電類 無 / 本地 無賣場，只有批發(fā)市場 文化設(shè)施 電影，書店，健身 少 / 本地 健身類，電影院幾乎缺乏 其他 中介，彩票 一般 街鋪 本地 位置差 ?松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。 ?僅依靠的 9號軌道交通商業(yè)開始興起，其輻射的商圈半徑很小，各站點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯 ?行業(yè)性、市場交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場，上海國際小禮品城，但并未形成專業(yè)市場群人口導(dǎo)入性 非常明星，但商業(yè)氛圍與人流卻嚴(yán)重不足 泗涇商業(yè)各業(yè)態(tài)比例11%30%34%16%9%生活配套 零售商業(yè) 餐飲娛樂 電子設(shè)備 其它背景分析 商業(yè)，文化 ?泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一，以臨街為主，處于初級階段，唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。 ?商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足 ,商業(yè)人流比較散。 ?零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類、手機(jī)電腦配件類、娛樂休閑類，大型類生活超市主要滿足當(dāng)?shù)厝丝凇? ?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 ?江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。 ?租金水平比較低，商業(yè)集中帶沿街租金大約 35元 /天 /平方米，其余在 12元 /天 /平方米。商務(wù)市場比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。 商業(yè)模式空白點(diǎn) 步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低 大型集中商業(yè)空白 尤其大賣場空白 業(yè)態(tài)上空白點(diǎn) 中高檔（餐飲、服飾、娛樂）空白 休閑文化健身空白 家電、家具、建材、服飾等賣場空白 市場上空白點(diǎn) 住宅導(dǎo)入的中高等收入人群消費(fèi)存在盲點(diǎn) 別墅居住人群消費(fèi)水平?jīng)]有很好的釋放 背景分析 商業(yè)，文化 三個(gè)機(jī)會 泗陳公路 嘉松公路 滬松公路