【正文】 2023年 1月 25日星期三 上午 3時(shí) 21分 40秒 03:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 21分 40秒 03:21:4025 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :21:4003:21Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 屬性 小戶型公寓酒店 90平方米戶型住宅 產(chǎn)權(quán) 40年 70年 客戶對(duì)象 投資客 ,城市青年 投資客 ,小白領(lǐng) ,新婚夫婦 服務(wù) 24小時(shí)酒店服務(wù) 小區(qū)物業(yè)管理 主流面積 4565平方米 8090平方米 產(chǎn)品屬性 小面積 ,低總價(jià) 總價(jià)一般 裝修方式 帶裝修 ,不帶裝修 一般不帶裝修 戶型特點(diǎn) 復(fù)式 ,躍式 ,平層 平層居多 經(jīng)營(yíng)方式 直接出售 ,包租 直接出售 市場(chǎng)情景 1\快速去劃本項(xiàng)目體量 2\9號(hào)線直達(dá)市區(qū) ,吸引市區(qū)青年 ,單身白領(lǐng)等 3\本區(qū)域市場(chǎng)空白店 4\小面積低總價(jià) ,投資成本低 / 價(jià)格抗性比較 (泗涇區(qū)域 ) 45平方米為例 , 建議單價(jià) 8000元 /平方米 (不含裝修 ) 總價(jià) 36萬(wàn) 首付 (50%) 18萬(wàn) 月貸款 (10年期 ):1912元 /月 90平方米為例 ,市場(chǎng)單價(jià) 7000元 /平方米 總價(jià) 63萬(wàn)元 首付 (30% ) 月貸款 (20年期 ):2920元 /月 類比依據(jù) 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 ?單套主力面積控制在 50平方米內(nèi) ,控制總價(jià) ,有效快速去化 . ?建議層高 ,”賣一層 ,得兩層”使用面積得到近 90平方米 . ?增加對(duì)大堂 ,公共部位裝修 ,提高對(duì)項(xiàng)目大氣和檔次。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲級(jí)休閑一體 ,通過(guò)設(shè)置大型百貨店，文化廣場(chǎng)，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長(zhǎng)廊，廣場(chǎng)，庭院特點(diǎn) 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項(xiàng)目獨(dú)特廣場(chǎng)文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實(shí)力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項(xiàng)目定位 品牌塑造 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 無(wú)大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目名稱 大寧國(guó)際 景瑞生活廣場(chǎng) 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場(chǎng) 20％，娛樂(lè) 10％ 大賣場(chǎng)： 20％，家居大賣場(chǎng) 40%，餐飲娛樂(lè)： 30％，零售 10％ 大賣場(chǎng) 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂(lè)18％，其他 10％ 大賣場(chǎng) 11％，餐飲，零售27％，娛樂(lè)教育 15％，家居賣場(chǎng) 13％ 主力店 大賣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā) 2萬(wàn)平方米），CA 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場(chǎng)家樂(lè)福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營(yíng) 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 CA， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場(chǎng)以上的 45層，大賣場(chǎng) 23層，休閑娛樂(lè)在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施。建筑總面積達(dá) 6萬(wàn)平方米，集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體， 真正滿足“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活， 加上其位于 9號(hào)線中心的優(yōu)越位置，和對(duì)周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢(shì)必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。商務(wù)市場(chǎng)比較缺乏，幾乎很少有寫(xiě)字樓。 美容飾品 化裝品，飾品 中低檔 街鋪 本地 幾乎沒(méi)有 賣場(chǎng)類 建材，家居，家電類 無(wú) / 本地 無(wú)賣場(chǎng)，只有批發(fā)市場(chǎng) 文化設(shè)施 電影，書(shū)店，健身 少 / 本地 健身類，電影院幾乎缺乏 其他 中介，彩票 一般 街鋪 本地 位置差 ?松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 樓盤(pán)體量統(tǒng)計(jì)表 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長(zhǎng)復(fù)合 CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號(hào)地鐵 泗寶路 ? 本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時(shí)又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站。 ? 西北區(qū)近 10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動(dòng)，將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。其供求比分別為 1:、 1:、 1:、 1:半年新盤(pán)商業(yè)物業(yè)的供求比為 1:，閔行為 1:。 ? 未來(lái) 9號(hào)線開(kāi)通，解決居民出入市區(qū)問(wèn)題，對(duì)工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。 ? 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時(shí)泗陳公路有近 56輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(diǎn) (滬松線等 )。 ?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 新一輪的城市節(jié)點(diǎn)凸現(xiàn) 佘山 九亭 松江新城 莘莊 下一個(gè)城市重要節(jié)點(diǎn) ?城市化進(jìn)程不斷外延，商圈郊區(qū)化。 軌道交通 9號(hào)線 —— 城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群 —— 消費(fèi)巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤(pán) 35年開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市的發(fā)展主要節(jié)點(diǎn) 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購(gòu)物中心 S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號(hào)線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來(lái)新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動(dòng)，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費(fèi)中間層缺乏 ? 區(qū)域的認(rèn)知度比較差 項(xiàng)目屬性 SWOT 項(xiàng)目屬性 SWOT O項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 軌道交通引入，板塊開(kāi)始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點(diǎn) ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級(jí)帶來(lái)商機(jī) ? 區(qū)域首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，價(jià)格空間大 ? 區(qū)域人口開(kāi)始大量導(dǎo)入 T項(xiàng)目威脅 ? 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項(xiàng)目推出，區(qū)域消費(fèi)稀釋 ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項(xiàng)目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級(jí) ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購(gòu)物環(huán)境 ,打造一站式休閑購(gòu)物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強(qiáng)力填補(bǔ)并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入 ,消費(fèi)力提升 ,進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí) ,定位升級(jí) 利有優(yōu)勢(shì) ,抓住機(jī)會(huì) 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進(jìn)行泗涇升級(jí) ,商圈升級(jí) 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶 搶占城市次中心位置 ,建立項(xiàng)目核心 項(xiàng)目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢(shì)集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 先招商 ,后銷售 ,營(yíng)商為王 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢(shì) ,化解威脅 項(xiàng)目屬性 盈利模式 ,主要進(jìn)行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購(gòu)物中心等 . ,部分出售 .目前市場(chǎng)常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場(chǎng) , 景瑞生活廣場(chǎng)等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開(kāi)發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng) ,更 .看重未來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值 ,越來(lái)越少 .代表上海國(guó)際鞋城 ,五金機(jī)電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項(xiàng)目屬性 定位方向 區(qū)域升級(jí) 泗涇板塊屬性 價(jià)格洼地，商業(yè)空白點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn) ,城市次中心 成長(zhǎng)復(fù)合 CLD 概念升級(jí) 項(xiàng)目屬性 交通樞