【正文】 2023年 1月 25日星期三 上午 3時 21分 40秒 03:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 25日星期三 3時 21分 40秒 03:21:4025 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:4003:21Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 屬性 小戶型公寓酒店 90平方米戶型住宅 產(chǎn)權(quán) 40年 70年 客戶對象 投資客 ,城市青年 投資客 ,小白領(lǐng) ,新婚夫婦 服務(wù) 24小時酒店服務(wù) 小區(qū)物業(yè)管理 主流面積 4565平方米 8090平方米 產(chǎn)品屬性 小面積 ,低總價 總價一般 裝修方式 帶裝修 ,不帶裝修 一般不帶裝修 戶型特點 復(fù)式 ,躍式 ,平層 平層居多 經(jīng)營方式 直接出售 ,包租 直接出售 市場情景 1\快速去劃本項目體量 2\9號線直達市區(qū) ,吸引市區(qū)青年 ,單身白領(lǐng)等 3\本區(qū)域市場空白店 4\小面積低總價 ,投資成本低 / 價格抗性比較 (泗涇區(qū)域 ) 45平方米為例 , 建議單價 8000元 /平方米 (不含裝修 ) 總價 36萬 首付 (50%) 18萬 月貸款 (10年期 ):1912元 /月 90平方米為例 ,市場單價 7000元 /平方米 總價 63萬元 首付 (30% ) 月貸款 (20年期 ):2920元 /月 類比依據(jù) 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 ?單套主力面積控制在 50平方米內(nèi) ,控制總價 ,有效快速去化 . ?建議層高 ,”賣一層 ,得兩層”使用面積得到近 90平方米 . ?增加對大堂 ,公共部位裝修 ,提高對項目大氣和檔次。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級休閑一體 ,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場，庭院特點 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項目獨特廣場文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項目定位 品牌塑造 Part4 項目業(yè)態(tài)配比 項目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場業(yè)態(tài)配比 無大賣場業(yè)態(tài)配比 項目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項目名稱 大寧國際 景瑞生活廣場 大拇指廣場 萬達商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場 20％，娛樂 10％ 大賣場： 20％，家居大賣場 40%，餐飲娛樂： 30％，零售 10％ 大賣場 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂18％，其他 10％ 大賣場 11％，餐飲，零售27％，娛樂教育 15％，家居賣場 13％ 主力店 大賣場（大潤發(fā) 2萬平方米），CA 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場家樂福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 CA， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場以上的 45層，大賣場 23層，休閑娛樂在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂等設(shè)施。建筑總面積達 6萬平方米，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體， 真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費新生活， 加上其位于 9號線中心的優(yōu)越位置，和對周邊區(qū)域強勁的商業(yè)輻射力，該項目勢必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場 。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。商務(wù)市場比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。 美容飾品 化裝品，飾品 中低檔 街鋪 本地 幾乎沒有 賣場類 建材，家居，家電類 無 / 本地 無賣場，只有批發(fā)市場 文化設(shè)施 電影，書店，健身 少 / 本地 健身類，電影院幾乎缺乏 其他 中介，彩票 一般 街鋪 本地 位置差 ?松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 樓盤體量統(tǒng)計表 是一個被居住圍合商業(yè)盆地 是一個交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長復(fù)合 CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個被居住圍合商業(yè)盆地 是一個交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號地鐵 泗寶路 ? 本項目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時又有直達的軌道交通、公交樞鈕站。 ? 西北區(qū)近 10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。其供求比分別為 1:、 1:、 1:、 1:半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為 1:，閔行為 1:。 ? 未來 9號線開通，解決居民出入市區(qū)問題，對工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。 ? 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時泗陳公路有近 56輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點 (滬松線等 )。 ?消費水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 項目屬性 城市節(jié)點 新一輪的城市節(jié)點凸現(xiàn) 佘山 九亭 松江新城 莘莊 下一個城市重要節(jié)點 ?城市化進程不斷外延，商圈郊區(qū)化。 軌道交通 9號線 —— 城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群 —— 消費巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤 35年開發(fā) 項目屬性 城市節(jié)點 城市的發(fā)展主要節(jié)點 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購物中心 S項目優(yōu)勢 ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項目劣勢 ? 項目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費中間層缺乏 ? 區(qū)域的認知度比較差 項目屬性 SWOT 項目屬性 SWOT O項目機會 ? 軌道交通引入，板塊開始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級帶來商機 ? 區(qū)域首個啟動項目，價格空間大 ? 區(qū)域人口開始大量導(dǎo)入 T項目威脅 ? 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項目推出，區(qū)域消費稀釋 ? 商業(yè)運營不當(dāng)，會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級 ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購物環(huán)境 ,打造一站式休閑購物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強力填補并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入 ,消費力提升 ,進行業(yè)態(tài)升級 ,定位升級 利有優(yōu)勢 ,抓住機會 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進行泗涇升級 ,商圈升級 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶 搶占城市次中心位置 ,建立項目核心 項目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競爭對手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項目商業(yè)價值 先招商 ,后銷售 ,營商為王 統(tǒng)一經(jīng)營 ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢 ,化解威脅 項目屬性 盈利模式 ,主要進行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購物中心等 . ,部分出售 .目前市場常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場 , 景瑞生活廣場等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營 ,更 .看重未來商業(yè)物業(yè)價值 ,越來越少 .代表上海國際鞋城 ,五金機電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項目屬性 定位方向 區(qū)域升級 泗涇板塊屬性 價格洼地，商業(yè)空白點 城市節(jié)點 ,城市次中心 成長復(fù)合 CLD 概念升級 項目屬性 交通樞