【正文】 ,銷(xiāo)售爭(zhēng)奪資源加劇 9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng) ,九久商業(yè)廣場(chǎng)兩端截流 , 中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) Part2 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目城市節(jié)點(diǎn)屬性 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目 SWOT屬性 項(xiàng)目屬性定位方向 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 松江新城區(qū) 九亭七寶區(qū)域 泗涇 ?隨著松江城市的擴(kuò)大，學(xué)校人口不斷導(dǎo)入，區(qū)域樞紐中心加強(qiáng)，逐漸成為一個(gè)區(qū)域獨(dú)立體。 ? 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項(xiàng)目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。 總體供應(yīng)泛濫，加上開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)有進(jìn)行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營(yíng)管理，賣(mài)完賺錢(qián)走人后，造成多數(shù)商鋪長(zhǎng)期空置的現(xiàn)象不斷加重。成交價(jià)格從年初 5800元 /平方米到 6月達(dá)到 7300元 /平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源易居中國(guó)）并且還有可能在上長(zhǎng)。 ?商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足 ,商業(yè)人流比較散。 上海最具成長(zhǎng)型復(fù)合 CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號(hào)線(xiàn) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊） 軌道交通 版塊定位 , 城市化進(jìn)程 商圈 置入 (城市節(jié)點(diǎn) ) 住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心） 3年周期 46年周期 2023 2023 2023 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn)營(yíng)造周期 城市的重造 中心的創(chuàng)建 搶占 城市節(jié)點(diǎn)，城市副中心 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) ?以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項(xiàng)目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（ 9號(hào)線(xiàn)開(kāi)通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費(fèi)人群）擴(kuò)張影響力。只租不售，或者先經(jīng)營(yíng)后銷(xiāo)售 ,局部寫(xiě)字樓對(duì)外銷(xiāo)售。 2023年 1月 25日星期三 上午 3時(shí) 21分 40秒 03:21: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 03:21:4003:21:4003:211/25/2023 3:21:40 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 03:21:4003:21:4003:21Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 上午 3時(shí) 21分 :21January 25, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。城市距離度（對(duì)公共交通要求）：高，中，低。 軌道交通 9號(hào)線(xiàn) —— 城市發(fā)展的主軸線(xiàn) 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群 —— 消費(fèi)巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤(pán) 35年開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市的發(fā)展主要節(jié)點(diǎn) 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購(gòu)物中心 S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號(hào)線(xiàn)，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來(lái)新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動(dòng)，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費(fèi)中間層缺乏 ? 區(qū)域的認(rèn)知度比較差 項(xiàng)目屬性 SWOT 項(xiàng)目屬性 SWOT O項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 軌道交通引入，板塊開(kāi)始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點(diǎn) ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級(jí)帶來(lái)商機(jī) ? 區(qū)域首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，價(jià)格空間大 ? 區(qū)域人口開(kāi)始大量導(dǎo)入 T項(xiàng)目威脅 ? 08年銷(xiāo)售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項(xiàng)目推出，區(qū)域消費(fèi)稀釋 ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項(xiàng)目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級(jí) ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購(gòu)物環(huán)境 ,打造一站式休閑購(gòu)物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強(qiáng)力填補(bǔ)并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入 ,消費(fèi)力提升 ,進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí) ,定位升級(jí) 利有優(yōu)勢(shì) ,抓住機(jī)會(huì) 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進(jìn)行泗涇升級(jí) ,商圈升級(jí) 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶(hù) 搶占城市次中心位置 ,建立項(xiàng)目核心 項(xiàng)目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢(shì)集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 先招商 ,后銷(xiāo)售 ,營(yíng)商為王 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢(shì) ,化解威脅 項(xiàng)目屬性 盈利模式 ,主要進(jìn)行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購(gòu)物中心等 . ,部分出售 .目前市場(chǎng)常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場(chǎng) , 景瑞生活廣場(chǎng)等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開(kāi)發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng) ,更 .看重未來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值 ,越來(lái)越少 .代表上海國(guó)際鞋城 ,五金機(jī)電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項(xiàng)目屬性 定位方向 區(qū)域升級(jí) 泗涇板塊屬性 價(jià)格洼地，商業(yè)空白點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn) ,城市次中心 成長(zhǎng)復(fù)合 CLD 概念升級(jí) 項(xiàng)目屬性 交通樞紐 旅游文化 商業(yè)地產(chǎn) CLD中心 CRD概念 定位方向 Part3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位 項(xiàng)目品牌塑造 項(xiàng)目定位 功能定位 集 生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)、文化旅游于一體 現(xiàn)代大型商業(yè)中心 滿(mǎn)足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求， 滿(mǎn)足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂(lè)需求。 ?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 ? 未來(lái) 9號(hào)線(xiàn)開(kāi)通，解決居民出入市區(qū)問(wèn)題，對(duì)工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 樓盤(pán)體量統(tǒng)計(jì)表 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長(zhǎng)復(fù)合 CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號(hào)地鐵 泗寶路 ? 本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時(shí)又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站。商務(wù)市場(chǎng)比較缺乏，幾乎很少有寫(xiě)字樓。建筑總面積達(dá) 6萬(wàn)平方米，集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體， 真正滿(mǎn)足“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活， 加上其位于 9號(hào)線(xiàn)中心的優(yōu)越位置，和對(duì)周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢(shì)必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購(gòu)物休閑廣場(chǎng) 。 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 屬性 小戶(hù)型公寓酒店 90平方米戶(hù)型住宅 產(chǎn)權(quán) 40年 70年 客戶(hù)對(duì)象 投資客 ,城市青年 投資客 ,小白領(lǐng) ,新婚夫婦 服務(wù) 24小時(shí)酒店服務(wù) 小區(qū)物業(yè)管理 主流面積 4565平方米 8090平方米 產(chǎn)品屬性 小面積 ,低總價(jià) 總價(jià)一般 裝修方式 帶裝修 ,不帶裝修 一般不帶裝修 戶(hù)型特點(diǎn) 復(fù)式 ,躍式 ,平層 平層居多 經(jīng)營(yíng)方式 直接出售 ,包租 直接出售 市場(chǎng)情景 1\快速去劃本項(xiàng)目體量 2\9號(hào)線(xiàn)直達(dá)市區(qū) ,吸引市區(qū)青年 ,單身白領(lǐng)等 3\本區(qū)域市場(chǎng)空白店 4\小面積低總價(jià) ,投資成本低 / 價(jià)格抗性比較 (泗涇區(qū)域 ) 45平方米為例 , 建議單價(jià) 8000元 /平方米 (不含裝修 ) 總價(jià) 36萬(wàn) 首付 (50%) 18萬(wàn) 月貸款 (10年期 ):1912元 /月 90平方米為例 ,市場(chǎng)單價(jià) 7000元 /平方米 總價(jià) 63萬(wàn)元 首付 (30% ) 月貸款 (20年期 ):2920元 /月 類(lèi)比依據(jù) 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 ?單套主力面積控制在 50平方米內(nèi) ,控制總價(jià) ,有效快速去化 . ?建議層高 ,”賣(mài)一層 ,得兩層”使用面積得到近 90平方米 . ?增加對(duì)大堂 ,公共部位裝修 ,提高對(duì)項(xiàng)目大氣和檔次。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 1月 25日星期三 上午 3時(shí) 21分 40秒 03:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 21分 40秒 03:21: