【文章內(nèi)容簡介】 / / / 約 6萬 （至少建筑面積 200萬平方米） 約 1萬 （至少建筑面積 100萬平方米） 3年后未來人口 周邊區(qū)域近上萬畝別墅用地 近 5萬富豪。 目標(biāo)市場人口統(tǒng)計 項目定位 目標(biāo)客戶群定位 有企業(yè)，住高級別墅億萬富翁 自己做點生意的千萬富翁 靠收房租過日子的百萬富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當(dāng)?shù)乇镜厝? 底層打工的外來人員 中間層的擴大 目標(biāo)客戶趨勢特征 目標(biāo)客戶消費特征 項目定位 目標(biāo)客戶群定位 城市富人 他們有錢 他們有需求，但非常強調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識強 工人 這里是一個驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場所 做點小生意和買賣 性價比是首選 目標(biāo)客戶消費特征 項目定位 目標(biāo)客戶群定位 外來高層白領(lǐng) 文化高 /素質(zhì)高 /品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn) 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點積蓄很想投資 中間階層大量導(dǎo)入，消費需求增加與提升 項目定位 目標(biāo)客戶群定位 周邊 3公里 半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近 1220萬人群，主要是滿足“一站式購物，一站式娛樂休閑”生活配套需求。 沿 9號線周邊 5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費和特色消費 上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。 目標(biāo)客戶區(qū)域定位 項目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點 ,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標(biāo)桿 打造成為上海最具有潛力 CLD中心的 CRD 集購物、娛樂餐飲，文化時尚特色項目，又是旅游休閑中樞站 產(chǎn)品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消費群體特性 品牌特性 以大賣場 ,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象 采用 STREET MALL設(shè)計規(guī)劃 是基于街區(qū)， MALL為一體復(fù)合體，匯集 MALL的聚集功能，同時又街區(qū)的導(dǎo)入功能。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級休閑一體 ,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場，庭院特點 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項目獨特廣場文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項目定位 品牌塑造 Part4 項目業(yè)態(tài)配比 項目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場業(yè)態(tài)配比 無大賣場業(yè)態(tài)配比 項目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項目名稱 大寧國際 景瑞生活廣場 大拇指廣場 萬達商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場 20％，娛樂 10％ 大賣場： 20％，家居大賣場 40%，餐飲娛樂： 30％，零售 10％ 大賣場 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂18％，其他 10％ 大賣場 11％，餐飲，零售27％，娛樂教育 15％，家居賣場 13％ 主力店 大賣場（大潤發(fā) 2萬平方米），CA 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場家樂福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 CA， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場以上的 45層，大賣場 23層，休閑娛樂在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂等設(shè)施。 地下為家樂福及停車場， 12層為餐飲及零售，休閑娛樂在 2層以上 地下為休閑購物街，一層為餐飲、零售，大賣場在 24層，休閑娛樂在 2層以上 同類項目業(yè)態(tài)配比圖 項目名稱 大寧國際 景瑞生活廣場 綠洲中環(huán)中心 大拇指廣場 萬達商業(yè)廣場 整體租售情況 寫字樓 整體出售 酒店及商業(yè) 只租不售 可售部分為： 1萬平方米寫字樓， 2萬平方米商鋪，占總量 20％左右 住宅、 LOFT寫字樓及酒店式公寓出售，占 30％，酒店及甲級寫字樓只租不售 酒店不售，商業(yè)部分 80％出售 商業(yè)只租不售，寫字樓整體出售 商業(yè)租售情況 單位面積 501000 50200 10000元 30000元/平方米 301000 租售價格 1215元 /平方米 售價 17000元 /平方米 1樓 815元 /平方米，售價 5000060000元 /平方米 底層 20元 /平方米左右 同類項目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大，大賣場作為主力 ,聚集人流 ,消化面積 ,盤活商業(yè) . 購物 ,聚集娛樂是必備聚集人氣拉動消費重要設(shè)施 ,一般在 2層以上。 部分商業(yè)項目引入主力店 ,專業(yè)賣場 ,增加關(guān)聯(lián)消費 . 大部分持有 。只租不售，或者先經(jīng)營后銷售 ,局部寫字樓對外銷售。 業(yè)態(tài)類型 消費適應(yīng)性 競爭激烈度 城市距離度 價值提升 大賣場 強 小 低 高 大型餐飲娛樂類 強 小 高 中 家居類 強 小 中 高 服飾、配件 強 中 高 小 家用電器類 強 中 中 高 運動休閑類 強 小 高 中 消費適應(yīng)性（適應(yīng)人群）：強，中，弱； 競爭激烈度：大、中、小。城市距離度（對公共交通要求）：高，中，低。價值取向（本項目價值提升）：大、中、小 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)趨向 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場主力店 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計 % % % % % % 14% 9% % 3976 2840 4544 3976 6816 21016 8804 4828 56800 業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場 7%5%9%7%12%37%14%9%大賣場主力店次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比建議 無大賣場 次主力店 餐飲美食 休閑娛樂 生活配套 服飾精品 酒店公寓 其它 合計 % % % % % % % % 3976 8520 4544 6816 20448 7952 4544 56800 7%15%8%12%36%14%8%次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 飾品類消費頻率高 吸引對象層面廣 租金承受能力高 可要求展示面大 大賣場關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)消費 常用消費 區(qū)域面積要求 區(qū)域內(nèi)比較缺乏 一站式消費 強有力引導(dǎo)人流帶動 2層 特色主題消費 1F 2F 3F 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 樓層分布原則 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場 無大賣場 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布 地下一層 大賣場 20230平方米 ,停車庫 20230平方米 20230平方米停車庫 1層 21000 大賣場入口 4000平方米 ,KFC店 200平方米 , 精品生活區(qū) (女性配飾飾品 ,生活配套 ,部分餐飲 ) 家電主力店 3000平方米 , KFC汽車旅館 600平方米 餐飲一條街 4000平方米 ,其余精品生活區(qū) (女性配飾飾品 ,生活配套 ,部分餐飲 ) 2層 21000 男女服飾精品區(qū) 男女服飾精品區(qū) 3層 6800 休閑娛樂餐飲區(qū) 休閑餐飲娛樂區(qū) 4層及以上 8000 / / 樓層分布建議 Part5 項目產(chǎn)品研判 項目產(chǎn)權(quán)商鋪價格研判 項目產(chǎn)權(quán)商鋪面積研判 項目公寓式酒店研判 項目體量配比建議 項目平面布局建議 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪價格 泗涇區(qū)域目前一層平均租金 23元 /平方米 ,按照 /平方米取值 ,8%投資回報率測算 則 1樓平均價格為 11406元 / 平方米 租金還原法 項目 開盤時間 均價 對應(yīng)時點中房 上海商辦指數(shù) 修正后 目前價格 臨街位置 潤和苑 06年 8月 30日 11000元 /平方米 1520 12200元 /平方米 街鋪 ,社區(qū)底商 金港花園 2期 07年 4月 3日 10000元 /平方米 1586 106000元 /平方米 街鋪 ,社區(qū)底商 九號商業(yè)廣場 07年 9月 2