【正文】 賣點(diǎn) 9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng) 以 “時(shí)尚消費(fèi) ”為主題，融合時(shí)尚購物廣場(chǎng)、餐娛中心、家居、運(yùn)動(dòng)健身中心為一身 17000元 /平方米 總建筑面積近 方米，分地上 4層、地下 1層。 ?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 ?僅依靠的 9號(hào)軌道交通商業(yè)開始興起，其輻射的商圈半徑很小，各站點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯 ?行業(yè)性、市場(chǎng)交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場(chǎng)，上海國際小禮品城，但并未形成專業(yè)市場(chǎng)群人口導(dǎo)入性 非常明星，但商業(yè)氛圍與人流卻嚴(yán)重不足 泗涇商業(yè)各業(yè)態(tài)比例11%30%34%16%9%生活配套 零售商業(yè) 餐飲娛樂 電子設(shè)備 其它背景分析 商業(yè)，文化 ?泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一，以臨街為主，處于初級(jí)階段，唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市。 ? 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時(shí)泗陳公路有近 56輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(diǎn) (滬松線等 )?？芍^四通八達(dá)。 ? 未來 9號(hào)線開通，解決居民出入市區(qū)問題，對(duì)工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。 ? 泗涇板塊市場(chǎng)起步比較晚，目前公寓的價(jià)格在 60007000元 /平方米，加上交通不是很便利，對(duì)公寓客戶來說市場(chǎng)認(rèn)知度很低。其供求比分別為 1:、 1:、 1:、 1:半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為 1:，閔行為 1:。 從套數(shù)和面積變化的幅度可以看出，小面積商鋪倍受青睞，主要集中在 2030平方米。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。 今年上半年，部分遠(yuǎn)郊地區(qū)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，青浦、南匯、奉賢、崇明這 4個(gè)區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。 ? 西北區(qū)近 10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動(dòng)，將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。 ? 從客戶構(gòu)成來說，本區(qū)域?qū)λ山瓉碚f是相對(duì)比較晚區(qū)域，交通條件落后，出入市區(qū)困難，基本是當(dāng)?shù)乜蛻艉蛣?dòng)遷戶，對(duì)價(jià)格比較敏感。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 樓盤體量統(tǒng)計(jì)表 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長復(fù)合 CLD中心（中央人口居住區(qū)） 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)樞紐 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 背景分析 區(qū)域交通 本案 滬青平 滬松公路 滬杭高速 嘉松公路 泗陳公路 橫港路 鼓浪路 9號(hào)地鐵 泗寶路 ? 本項(xiàng)目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時(shí)又有直達(dá)的軌道交通、公交樞鈕站。 ? 水路交通有淀浦河和泗涇塘，通航能力在 300噸級(jí)，可直通黃浦江，距張華浜國際集裝箱碼頭約 45公里。 美容飾品 化裝品，飾品 中低檔 街鋪 本地 幾乎沒有 賣場(chǎng)類 建材，家居，家電類 無 / 本地 無賣場(chǎng)，只有批發(fā)市場(chǎng) 文化設(shè)施 電影，書店，健身 少 / 本地 健身類，電影院幾乎缺乏 其他 中介，彩票 一般 街鋪 本地 位置差 ?松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。 ?零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類、手機(jī)電腦配件類、娛樂休閑類，大型類生活超市主要滿足當(dāng)?shù)厝丝?。商?wù)市場(chǎng)比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。 ?泗涇依靠自身發(fā)展，更為孤立。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。 ?商業(yè)牌的打造，城市新中心的創(chuàng)建，聯(lián)動(dòng)佘山、洞涇、泗涇、趙巷為泛城區(qū)，成為一體。建筑總面積達(dá) 6萬平方米，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體， 真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)新生活， 加上其位于 9號(hào)線中心的優(yōu)越位置，和對(duì)周邊區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，該項(xiàng)目勢(shì)必成為 —— 上海大型居住中心區(qū)域 標(biāo)志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場(chǎng) 。 常住人口 5萬 3. 5萬 約 5萬 （建筑面積185萬平方米 約 建筑面積185萬平方米） / / 流動(dòng)人口 2萬 1萬 / / / 23 內(nèi)年常住人口 / / / / 約 6萬 （至少建筑面積 200萬平方米） 約 1萬 （至少建筑面積 100萬平方米） 3年后未來人口 周邊區(qū)域近上萬畝別墅用地 近 5萬富豪。 商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級(jí)休閑一體 ,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場(chǎng)，休閑餐飲一站式服務(wù) 覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場(chǎng)，庭院特點(diǎn) 佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng) ,打造旅游文化 項(xiàng)目獨(dú)特廣場(chǎng)文化 (特色文化節(jié) ,旅游節(jié) ),與品牌文化相一致 有品位的 ,有思想的 ,有實(shí)力的 ,有較高素質(zhì)的 ,有一定地位的 項(xiàng)目定位 品牌塑造 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比依據(jù) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 無大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目樓層配比建議 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 項(xiàng)目名稱 大寧國際 景瑞生活廣場(chǎng) 大拇指廣場(chǎng) 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)構(gòu)成 餐飲 30％，服飾及零售： 35％，家居家電 5％，大賣場(chǎng) 20％，娛樂 10％ 大賣場(chǎng)： 20％，家居大賣場(chǎng) 40%，餐飲娛樂： 30％，零售 10％ 大賣場(chǎng) 38％，零售 11%,餐飲 23％，娛樂18％，其他 10％ 大賣場(chǎng) 11％，餐飲，零售27％，娛樂教育 15％，家居賣場(chǎng) 13％ 主力店 大賣場(chǎng)（大潤發(fā) 2萬平方米），CA 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場(chǎng)家樂福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 CA， pizzahot，珠寶城，第一食品商店等 功能布局 零售在 12層，餐飲 13層，部分在大賣場(chǎng)以上的 45層，大賣場(chǎng) 23層，休閑娛樂在 3層以上 地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂等設(shè)施。 業(yè)態(tài)類型 消費(fèi)適應(yīng)性 競(jìng)爭(zhēng)激烈度 城市距離度 價(jià)值提升 大賣場(chǎng) 強(qiáng) 小 低 高 大型餐飲娛樂類 強(qiáng) 小 高 中 家居類 強(qiáng) 小 中 高 服飾、配件 強(qiáng) 中 高 小 家用電器類 強(qiáng) 中 中 高 運(yùn)動(dòng)休閑類 強(qiáng) 小 高 中 消費(fèi)適應(yīng)性（適應(yīng)人群）：強(qiáng)，中，弱； 競(jìng)爭(zhēng)激烈度：大、中、小。 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 屬性 小戶型公寓酒店 90平方米戶型住宅 產(chǎn)權(quán) 40年 70年 客戶對(duì)象 投資客 ,城市青年 投資客 ,小白領(lǐng) ,新婚夫婦 服務(wù) 24小時(shí)酒店服務(wù) 小區(qū)物業(yè)管理 主流面積 4565平方米 8090平方米 產(chǎn)品屬性 小面積 ,低總價(jià) 總價(jià)一般 裝修方式 帶裝修 ,不帶裝修 一般不帶裝修 戶型特點(diǎn) 復(fù)式 ,躍式 ,平層 平層居多 經(jīng)營方式 直接出售 ,包租 直接出售 市場(chǎng)情景 1\快速去劃本項(xiàng)目體量 2\9號(hào)線直達(dá)市區(qū) ,吸引市區(qū)青年 ,單身白領(lǐng)等 3\本區(qū)域市場(chǎng)空白店 4\小面積低總價(jià) ,投資成本低 / 價(jià)格抗性比較 (泗涇區(qū)域 ) 45平方米為例 , 建議單價(jià) 8000元 /平方米 (不含裝修 ) 總價(jià) 36萬 首付 (50%) 18萬 月貸款 (10年期 ):1912元 /月 90平方米為例 ,市場(chǎng)單價(jià) 7000元 /平方米 總價(jià) 63萬元 首付 (30% ) 月貸款 (20年期 ):2920元 /月 類比依據(jù) 產(chǎn)品研判 公寓式酒店 ?單套主力面積控制在 50平方米內(nèi) ,控制總價(jià) ,有效快速去化 . ?建議層高 ,”賣一層 ,得兩層”使用面積得到近 90平方米 . ?增加對(duì)大堂 ,公共部位裝修 ,提高對(duì)項(xiàng)目大氣和檔次。 根據(jù)實(shí)際找商進(jìn)程，引入大型、中型賣場(chǎng)短期有一定難度，若 09年 10月須交房，方案設(shè)計(jì)工作必須在 11月底完成，考慮到引入中型賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案與無大賣場(chǎng)設(shè)計(jì)可以相互轉(zhuǎn)換，方案 4是首選。 :21:4003:21Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:4003:21:40January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 21分 40秒 03:21:4025 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:4003:21Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 25日星期三 上午 3時(shí) 21分 40秒 03:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升