【正文】 %8%次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它 飾品類消費(fèi)頻率高 吸引對象層面廣 租金承受能力高 可要求展示面大 大賣場關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)消費(fèi) 常用消費(fèi) 區(qū)域面積要求 區(qū)域內(nèi)比較缺乏 一站式消費(fèi) 強(qiáng)有力引導(dǎo)人流帶動 2層 特色主題消費(fèi) 1F 2F 3F 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 樓層分布原則 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 大賣場 無大賣場 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布 地下一層 大賣場 20230平方米 ,停車庫 20230平方米 20230平方米停車庫 1層 21000 大賣場入口 4000平方米 ,KFC店 200平方米 , 精品生活區(qū) (女性配飾飾品 ,生活配套 ,部分餐飲 ) 家電主力店 3000平方米 , KFC汽車旅館 600平方米 餐飲一條街 4000平方米 ,其余精品生活區(qū) (女性配飾飾品 ,生活配套 ,部分餐飲 ) 2層 21000 男女服飾精品區(qū) 男女服飾精品區(qū) 3層 6800 休閑娛樂餐飲區(qū) 休閑餐飲娛樂區(qū) 4層及以上 8000 / / 樓層分布建議 Part5 項目產(chǎn)品研判 項目產(chǎn)權(quán)商鋪價格研判 項目產(chǎn)權(quán)商鋪面積研判 項目公寓式酒店研判 項目體量配比建議 項目平面布局建議 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪價格 泗涇區(qū)域目前一層平均租金 23元 /平方米 ,按照 /平方米取值 ,8%投資回報率測算 則 1樓平均價格為 11406元 / 平方米 租金還原法 項目 開盤時間 均價 對應(yīng)時點(diǎn)中房 上海商辦指數(shù) 修正后 目前價格 臨街位置 潤和苑 06年 8月 30日 11000元 /平方米 1520 12200元 /平方米 街鋪 ,社區(qū)底商 金港花園 2期 07年 4月 3日 10000元 /平方米 1586 106000元 /平方米 街鋪 ,社區(qū)底商 九號商業(yè)廣場 07年 9月 25日 17000元 /平方米 1689 17000元 /平方米 大型商業(yè) ,推出1,2層 市場比較法 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪價格 比較系數(shù) 主題定位(商圈輻射 ) 交通條件 地塊臨街屬性等 綜合比較 潤和苑底商 1 1 1 1 本項目1層 商鋪 1層均價預(yù)估 比較系數(shù) 主題定位 (商圈輻射 ) 交通條件 地塊臨街屬性等 板塊屬性 綜合比較 9號商業(yè)廣場 1層 1 1 1 1 1 本項目 1層 采用距離本項目樓盤最近潤和苑臨街底商鋪作為參考依據(jù) 本項目 1層大約均價為 16348元 /平方米 9號商業(yè)廣場 (1層 )近 (23000元 /平方米裸價 )作為參考依據(jù) 本項目 1層價格 18925元 /平方米 商鋪 1層均價預(yù)估 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪價格 取值為 17500 元 / 平方米 則 本案各樓 13層均價預(yù)估 樓層價格 樓層系數(shù) 常用 無大賣場價格 中型大賣場 (比無大賣場均價格升 30%左右 ) 有大賣場 (比無大賣場均價格升 40%左右 ) 1F 1 17500元 / 平方米 23000元 / 平方米 24000元 / 平方米 2F 10500元 / 平方米 14000元 / 平方米 14500元 / 平方米 3F 8500元 / 平方米 9500元 / 平方米 9500元 / 平方米 總均價 12566元 / 平方米 16154平方米 16709平方米 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪面積 類項 分類 主力面積 /主力總價 典型個例建筑面積 產(chǎn)權(quán)商鋪項目 9號商業(yè)廣場 3070平方米 30平方米 ,50平方米 , 60平方米 七浦聯(lián)富商業(yè)廣場 2660平方米 26平方米 ,40平方米 ,75平方米 招商商戶 服裝 ,服飾類客戶 2030平方米 24平方米 小型餐應(yīng)類商戶 50100平方米 75平方米 投資客戶 主流投資客 3055萬元 此區(qū)間總價去劃速度最快 ,投資客戶最容易接受 . 項目 開間 進(jìn)深 柱網(wǎng)大小 主力總價 9號商業(yè)廣場 5米 6米左右 10*9米 51萬 七浦服裝批發(fā)市場 *9米 38萬 曹安國際商城 *9米 30萬 杭州四季青市場 3米 10*9米 42萬 產(chǎn)權(quán)商鋪開間進(jìn)深統(tǒng)計表 不同類項對商鋪面積 (總價 )要求統(tǒng)計表 面積依據(jù) 產(chǎn)品研判 產(chǎn)權(quán)商鋪面積 面積建議 主力面積 : 50100平方米（若單層銷售控制在 50左右、兩層一起控制在 100左右） . 開間： 4米以上 進(jìn)深： 612米 層高 : ，有利于經(jīng)營戶未來的空間分割，并作為招商的一個亮點(diǎn) 建議 :主力建筑面積 50平方米 . 大部分的商鋪均配套水、電、煤，擱油池等 主要為銷售減少抗性，可能在技術(shù)上增加難度，同時未來的業(yè)態(tài)無法控制，最終可能成為一個雜亂的美食城為主的綜合商業(yè)體。 沿 9號線周邊 5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費(fèi)和特色消費(fèi) 上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進(jìn)行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。 是作為市區(qū)小白領(lǐng)過渡住居第一住所。城市化的進(jìn)程，就是導(dǎo)致了人口的不斷外遷，他們伴隨的是新型住宅的開發(fā)，人口不斷在往外遷移 。 ?江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。 ? 北面臨近軌道 9號線泗涇站出口，直達(dá)松江大學(xué)城，及徐家匯。 價格洼地，潛力待爆 本案 山水四季 麗茵別墅 泗海 怡家 寬景 99 規(guī) 劃 商 業(yè)99 泗涇站 祥和 潤和苑 金港花園 華意貴都 圣塔路斯 佘山寶石別墅 佘山東郡 天安別墅 月湖山莊 高爾夫別墅 中凱佘山別墅 英郡雷丁 保利十二橡樹莊園 上海國際禮品城 磚材建材市場 別墅區(qū) 索菲特大酒店 大型住宅區(qū) 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃 區(qū) 大型住宅區(qū) 頤景園 東紫園 本商業(yè)項目 3公里 一輻射圈 青擰 9號線 山水四季 軌道交通 9號線 舍山莊園 大型住宅區(qū) 西南名苑 莘 潮 家 具城 新凱家園 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 區(qū)域 3公里樓盤分布圖 項目 總建筑面積 項目 總建筑面積 寬景 99 16萬平方米 英郡雷丁 20萬平方米 青檸 9號線 8萬平方米 月湖山莊 5萬平方米 金港花園 高爾夫別墅 8萬平方米 山水四季 83萬平方米 東紫園 15萬平方米 頤景園 佘山莊園 24萬平方米 泗海怡家 15萬平方米 佘山東郡 2萬平方米 祥和公寓 16萬平方米 天安別墅 11萬平方米 新凱家園 70萬平方米（ 1期 30萬平方米，近 3500戶） 圣塔路斯 25萬平方米 1期 15萬平方米 西南名苑 16萬平方米 華意貴都 15萬平方米 保利十二橡樹莊園 18萬平方米 麗茵別墅 21萬平方米 潤和園 20萬平方米 銀湖別墅 10萬平方米 云頂別墅 合計 合計 總建筑面積 479． 7萬平方米 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃用地 占地面積為 ，總建筑面積大約在上千萬平方米以上。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減 %而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?1:不應(yīng)求 。民族南街商業(yè)項目 前期策劃提案 序 Part1 項目背景分析 Part2 項目屬性分析 Part3 項目市場定位 Part4 項目業(yè)態(tài)配比 Part5 項目產(chǎn)品研判 Part6 項目案名與進(jìn)度計劃 Part1 項目背景分析 銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 興慶區(qū)房產(chǎn)與樓盤背景 項目區(qū)域交通背景 興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化 背景分析 銀川商業(yè)房產(chǎn) 飛速發(fā)展后的緩沖時期 04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展， 06年為高速發(fā)展期， 07年開始銷售面積與總銷金額 已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個緩沖階段 . 成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間。 背景分析 上海商業(yè)房產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化 商業(yè)供需 ,結(jié)構(gòu)失衡 商業(yè)銷售 ,經(jīng)營兩重天 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 別墅公寓居住區(qū) 佘山高級 頂級別墅群 松江新城大學(xué)教育配套區(qū) 松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū) 松江出口工業(yè)區(qū) 九亭七寶 公寓主導(dǎo)區(qū) 泗涇區(qū)域 衛(wèi)星城 嘉松路 滬松路 泗陳路 滬杭路 莘轉(zhuǎn)路 相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認(rèn)知度不高 對比周邊板塊價格，泗涇區(qū)域價格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大 松江各大板塊定義圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市