【正文】 前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項目一個緊接一個，并且項目單個開發(fā)量也越做越大。從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點：1. 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點不突出，太單一；2. 市區(qū)項目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價為3000元/M2~4500元/M2；3. 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價位3000元/M2~4500元/M2 ；4. 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。 存量補貼的發(fā)放167。（五） 項目市場切入點分析1. 提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。2. 抓住有效的需求由于存量補貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。本案占地4萬余平米，具有規(guī)?；l(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽市均屬上層。另外，大營坡原本就是一個密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對這個地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個職工宿舍區(qū)。而烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)是貴陽市以后發(fā)展的新重點，未來市中心就要搬遷到金陽新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開發(fā)商重視，也是以后發(fā)展的重要目標(biāo)，未來的大營坡一定是一個更加繁華的地帶。1. 從價格方面分析1600元/ M2 ~ 2000元/ M2 之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對陳舊。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計是爭取市場的必備條件，如景藤堡2600 M2的中庭花園，動靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。由于以上樓盤與本項目的地理位置、規(guī)模基本相似，所以以上樓盤的價格將會成為本項目定價時的重要參考依據(jù)。本項目的價格定位應(yīng)主要以景藤堡和萬東小區(qū)為參考，在一定條件允許的情況下，本項目應(yīng)盡量在價格上取得優(yōu)勢。因此，如何設(shè)計戶型，如何安排各種戶型的配比，將在詳細分析之后再做決定。由于該項目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的潮流優(yōu)勢，同時借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說是目前貴陽市新一代建筑設(shè)計的標(biāo)志樓盤。②配套設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。（2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位①向往智能化生活的人士②事業(yè)較成功的高收入人士③崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層④在周邊生活的部分經(jīng)商一族（3）推廣策略采取多戶型產(chǎn)品策略。②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會倡導(dǎo)“幸福e時代”。萬東花園占地約2萬余平米，總建面積6萬多平方米，由萬東實業(yè)股份有限公司獨資開發(fā)，特聘國內(nèi)外名師攜設(shè)計，吸取深圳、上海、北京多個居住水區(qū)的精華，外觀簡潔明快，內(nèi)部精致實用，由萬東物業(yè)管理有限公司提供24小時物管服務(wù)。因此，在去年年底開盤后，其市場形象就改為“城市的、自然的、尊貴的…”，這很明顯，萬東也是借城郊結(jié)合地這個賣點，打出“尊貴，自然”的口號，為了使項目的市場形象充分體現(xiàn)，萬東做了充分的準(zhǔn)備工作。b、 休閑配套一萬多方的中庭中題園林，噴泉、假山、水池、涼亭盡在其中，這些都給業(yè)主提供了休閑、寫意的生活，另外，多功能會所、露天泳池、羽毛球場、室內(nèi)健身房等設(shè)施，為業(yè)主的休暇時光提供了去處。因為其地理位置不佳，面對的客戶都是中低等收入的工薪階層，這些戶型的總價在16萬左右，月供850元左右，到目前為止，整個銷售業(yè)績不到40套，而且銷售的戶型都是80 M2左右的二房。 （1） 貴新苑在推出市場時的形象貴新苑我的家①總體規(guī)劃貴新苑由于占地只有3000多平米，屬規(guī)模較小的樓盤，因而開發(fā)商將本盤的樓宇質(zhì)素放在首位，由4棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，白色條磚貼面，底層增設(shè)門面出售。包括：a、保安24小時巡邏，負責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控；b、提供郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)??；c、維修服務(wù)；d、清潔服務(wù)；e、當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同，滿足用戶諸如接送小孩、看護老人、購物等方面的需求。（3）推廣策略項目處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒有通過媒體進行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤自身的優(yōu)勢相結(jié)合。由于該項目所處貴陽副中心地帶，交通便捷，具有環(huán)境安靜、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢，同時本物業(yè)既有圍合親切感，又有相互的通透感，形成流動的空間。②配套設(shè)施a、 文化配套本項目地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營坡，文化設(shè)施較為成熟，實驗小學(xué)、貴陽六中、貴陽第23中學(xué)、貴陽財政學(xué)校近在咫尺，營造了一個良好的人文環(huán)境，使孩子得以健康成長。（2）目標(biāo)客戶定位① 收入在中等，有一定積蓄，在本地段居家工作的工薪階層人士；② 有余錢的二次或以上的置業(yè)人士；③ 有較強經(jīng)濟實力，私營經(jīng)濟中成長的“新貴”；④ 原住這一帶的“老市民”。第二部分 項目分析及定位一、項目分析（一） 項目簡介1. 位置：項目位于貴陽市大營坡片區(qū)，味莼園醬菜廠地界，中心轉(zhuǎn)盤旁邊，緊挨鹿沖關(guān)路，背靠沙河花園和萬江小區(qū)，左鄰銀佳花園，是一個密集的居住小區(qū)。因此，本項目中在初期策劃，工程進度及質(zhì)量、入市形象及時間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。還有，貴司的知名度不高，不象中天企業(yè)有一定的品牌，要想獲得佳績，就要創(chuàng)造出一些差異化的產(chǎn)品、差異化的服務(wù)，這不但推廣產(chǎn)品，同時也是在創(chuàng)造企業(yè)的品牌。再加上這些年，市政府在經(jīng)濟上對大營坡地區(qū)的扶持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟逐步繁榮起來。如本項目在規(guī)劃和設(shè)計上超過萬東花園，那么在銷售上肯定會有一個滿意的結(jié)局。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。 周邊人文環(huán)境 相對來說，大營坡地區(qū)在貴陽市區(qū)屬于比較偏遠和落后的地區(qū)，居住人口的綜合素質(zhì)比較低，大多數(shù)是一些外來人口，而且北郊小學(xué)和二十三中的教學(xué)質(zhì)量也一般，這些因素多少都影響著本項目以后的宣傳和推廣。因此，要想在這個龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要創(chuàng)造出一種差異化。b． 區(qū)位大營坡地區(qū)是一個城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，相對來說，周邊沒有什么重工業(yè)污染，空氣比較清新，離城市中心也比較近，這種地區(qū)為許多在市中心買不起高層，但又不愿住郊區(qū)的人提供了選擇機會。如果說，在大營坡地區(qū)有一個在自身環(huán)境上能與香江花園、中海城市花園等高檔小區(qū)相媲美，同時，周邊設(shè)施又比較齊全的樓盤，在價格上又不會高出太多，會有什么樣的結(jié)果呢？毫無疑問，肯定會去選擇大營坡的樓盤，這種人不是一個兩個，而是一群，將這些人全部集中起來，就是一個市場，這個市場就是將來的客戶來源。根據(jù)本項目的規(guī)模與特殊地理位置來分析，我們對項目的規(guī)劃做如下建議：整體建筑風(fēng)格——采用一種現(xiàn)在比較流行的后現(xiàn)代仿生建筑風(fēng)格，外立面采用三段式，部分首層架空或底部用深褐色仿真石面磚，中間采用簡潔明快的淺色調(diào)，頂部用淡藍色或白色，這樣使整個建筑融入小區(qū)自身的綠化當(dāng)中，使整個小區(qū)渾然一體。另外，因為項目地塊標(biāo)高比現(xiàn)有道路要低，因此建議靠路邊的多層采用首層架空，以提高一樓的采光和通風(fēng)。綠地中的人行道可采用健康步道，其間配以涼亭、假山、水池等景觀設(shè)施，這可以讓業(yè)主充分融入小區(qū)環(huán)境中。根據(jù)這一數(shù)據(jù)，我們建議本項目以60~100 M2的二房一廳和小三房一廳單衛(wèi)為主力戶型，也就是說單戶面積在100 M2以下的占整個小區(qū)戶型的45~55%，100~120 M2的三房二廳雙衛(wèi)占25~35%，其它占10~20%左右。e、 價格 本項目有這種規(guī)模，綠化、配套相應(yīng)就會比較完善，同時價格也會相應(yīng)提高一點，但是在一定比例下提高，因為目標(biāo)客戶是中等收入的市民，他們所能隨的首期款在5萬元左右，二十年月供在1000~1500元左右，面積在100 M2左右為佳。因此，城市副中心地帶就成了他們的首選位置。國企干部：這個階層的客戶年齡在40~55歲之間，這些人多數(shù)是為子女購房，選擇的地方一般為城區(qū)，離自己的家不遠，來往比較方