深圳坪地項目前期策劃方案-預覽頁
【正文】 少，這部分市場空缺正好由龍崗老鎮(zhèn)來承擔，不存在與中心城之間的明顯競爭，而面對的市場需求卻很大，加之供應量一直不是很多，市場銷路比較好，價格也日漸看漲，是一種較理想的物業(yè)類型。除了以上所述小戶型住宅及商業(yè)產(chǎn)品外，其他類型的投資選擇也相對比較多。這些是投資市場的一個重要訊號，表明投資品選擇在趨向多元化，投資分布和來源也更趨廣泛。三、坪地鎮(zhèn)概況簡析⒈區(qū)位分析坪地位于深圳市東北部，距深圳市區(qū)37公里，西北與東莞市相鄰，東北與惠州市接壤，居于深圳市、惠州市、東莞市的三角中心地帶，是深惠兩地交往的必經(jīng)之地，亦是深（圳）河（源）、深（圳）梅（州）的交通要沖，地理位置得天獨厚?？側丝?0萬人。2004年1—6月份，工業(yè)總產(chǎn)值15億元，%；1—6月份利用外資2476萬美元，同比增長195%。坪地經(jīng)濟的發(fā)展，培育出一大批國內(nèi)外知名的企業(yè)和品牌，如sports手袋、富榮華眼鏡、青草湖工藝品、水谷玩具、廣興五金塑膠餐具、頂佳洋傘、歐陸經(jīng)典家具等。一、項目主要經(jīng)濟技術指標總用地面積：8293㎡建筑占地面積：㎡總建筑面積：㎡ 其中：住宅：㎡商業(yè)：㎡不計容積率面積：㎡ 其中：架空層：㎡地下室：1900㎡覆蓋率：%容積率：綠化率：%停車位：207個注：以上項目經(jīng)濟技術指標以邀標函出據(jù)的數(shù)據(jù)為參考！二、項目現(xiàn)狀解讀本項目在坪地鎮(zhèn)的位置圖由于本項目所處片區(qū)開發(fā)尚處于初級階段；因此，現(xiàn)時本地塊相對較為平坦，整體環(huán)境也顯得較為清靜。人為因素在項目規(guī)劃設計、開發(fā)建設進度、營銷力等方面，規(guī)劃設計及營銷目前尚未確定，將具有影響全局成敗的力量。市場因素市場供求目前市場上僅西湖苑一個項目在推售當中，市場供應相對較為缺乏。2機會：⑴、坪地鎮(zhèn)樓盤項目少，市場競爭力度不大；⑵、對于經(jīng)濟和交通的發(fā)展，坪地與外界的交流增多，泛區(qū)域客戶量正逐漸放大；3 、龍崗中心城土地供應緊缺，為整個坪地房地產(chǎn)發(fā)展提供契機；4 、坪地人民生活水平提高，開始著眼于住房品質(zhì)的提升；5 、城市化進程的逐步推進以及各知名房地產(chǎn)企業(yè)在龍崗的開發(fā)建設，對提升龍崗居住品質(zhì)也將起到積極的作用；6 、邀請在龍崗有長期成功操盤經(jīng)驗的代理商，強強聯(lián)手，極大的規(guī)避了項目開發(fā)風險。第三章 項目定位分析及建議一、產(chǎn)品性質(zhì)定位：通過以上對片區(qū)內(nèi)市場基本特征的解析，可以看出坪地鎮(zhèn)目前在整個龍崗區(qū)域的生活環(huán)境還是不太理想。綜上所述，可以概括本項目屬性的關鍵字包括：面積走小、品質(zhì)走高、過渡型、投資性，避開主流競爭、市場差異化、教育附加值，區(qū)域內(nèi)升級印象、廣場的空間延伸；因此，建議本項目產(chǎn)品性質(zhì)定位為：過渡精品、投資房產(chǎn)目前在坪地的房地產(chǎn)項目開發(fā)，一方面應抓住坪地鎮(zhèn)的人口結構以工廠企業(yè)外來普通打工者居多這一特點，另一方面也應抓住中心城及龍崗鎮(zhèn)置業(yè)客戶對龍崗飛速發(fā)展的信心暴膨這一特點。 主要以在坪地鎮(zhèn)范圍包括大鵬、南澳及惠州等工廠企業(yè)工作的中層管理人員為主；216。 主要選擇中小戶型，要求物業(yè)性價比高。 主要以在坪地鎮(zhèn)經(jīng)商的工商個體戶為主；216。 多為外來人員，由于受經(jīng)營的資金需要，在購置物業(yè)上可支配投入不會太多，在戶型的選擇上也多以二房及小三房為主，作為一種過渡型物業(yè)。 以買房投資者居多；216。 由于考慮到今后出租的方便性，他們多會選擇二房（以下）單位，面積介于60平方米左右。 他們喜歡生活環(huán)境優(yōu)越，對物業(yè)服務要求較高；216。5）、有成家需求的年輕人客戶特點：216。 對小區(qū)新概念比較容易接受，而且他們也是走在社會前沿一群時尚追隨者；216。三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議從目前區(qū)域市場的整體開發(fā)情況來看，中大面積舒適居家戶型已逐步趨向飽和；而目前逐漸凸顯出來的對中小戶型的需求，卻在逐年的增長，中小或小戶型產(chǎn)品已逐漸成為市場“新寵”，自然在實現(xiàn)項目價值的最大化及快速回籠資金方面占據(jù)有決定性的優(yōu)勢。 首次置業(yè)為主，投資客為輔；216。住宅的設計充分滿足不同置業(yè)者的需求，挖掘市場潛力，以期將主要類別的消費者吸引過來。A、樓盤主題形象浪漫玫瑰生活2B、推廣主題觸手可及的純美生活2財富2的區(qū)域中心建筑C、主題支撐點a、區(qū)域居住特征支撐項目位于坪地鎮(zhèn)內(nèi)，距龍崗老鎮(zhèn)及龍崗中心城均不遠，能直接感受都市中心動感生活。另外，從對片區(qū)內(nèi)樓盤形象的研究分析來考慮，獨具特色的項目命名也將起到引起市場共鳴的作用！五、建筑風格建議1）項目市場背景本項目的主要客戶群是以坪地鎮(zhèn)本地客戶為主，龍崗以東及中心城和龍崗老鎮(zhèn)為輔。那么，走創(chuàng)新的路線又有什么可以符合到本項目的“過度型”產(chǎn)品性質(zhì)定位和“充滿活力、崇尚自由精神”的客戶定位共性呢？在此問題的基礎上，我們聯(lián)想到美國的國情特點：美國是一個典型的移民國家，甚至有文字稱“沒有移民就沒有美國”的這一說法；而從美國的文化來看：提倡“自由、平等、開放”的生活方式也正是現(xiàn)代人所向往的。項目既然要突出服務式形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理必
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