【正文】 心線，最東點處于石臼湖中心線。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨特，形成了 九山環(huán)一湖，翠螺出大江 獨特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。這為本項目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對項目的主題定位提出了更高的要求。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，? 十橫?交通骨架承 擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 ? 新東區(qū)規(guī)劃 :馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。 第一產(chǎn)業(yè)（ %） 第二產(chǎn)業(yè)（ %） 第三產(chǎn)業(yè)（ %） 2020年 2020 2020 67 從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看， 馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)?二、三、一?形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。同時根據(jù)馬鞍山市制定的 2002－ 2020年馬鞍山市到 2020年將建成具有 180萬市域人口的中型城市，年平均增長約 10萬人，在城市產(chǎn)業(yè)人口擴容的推動 下，將有效的促進(jìn)馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破 20 億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到 46 億元，增長 %；實際利用外資 3384 萬美元，增長 65%。 . 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展 馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為 45 分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機遇。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟型三房）、低總價房源更能得到市場認(rèn)同； . 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費主力 隨著馬鞍山城市?南進(jìn)東擴?城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立 ，城市改造力度逐年加大。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、 營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)管理意識得到加強，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為 城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。同時大量的全 國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但由于本項目緊鄰鐵路，以及項目中較大比例為商業(yè)，打造馬鞍山高檔居住小區(qū)具有一定的操作難度。 . 居民收入水平的提高，擴大對住房消費的需求 經(jīng)濟的發(fā)展帶來馬鞍山居民收入水平的逐年提高。 另外，對于改 善住房內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設(shè)施狀況的需求，始終隨著居民生活水平及質(zhì)量的提高而不斷提高。而馬鞍山的知名度及巨大的經(jīng)濟潛力，并且基于周邊城市上海和蘇州的大幅房價落差的比較，吸引不少外地?投資性購房?群體來昆投資性購房，這在一定程度上刺激了馬鞍山的房市。近年來，馬鞍山在城市建設(shè)上規(guī)劃投入巨大，僅 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 17 億元。另外通貨膨脹以及銀行存款利潤的低下，再加上近年來，房地產(chǎn)價格大幅暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)也成為主要的投資熱土之一 。 . 市場規(guī)范化程度不高，阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展 一個成熟的房產(chǎn)市場應(yīng)該規(guī)范有序，而馬鞍山房地產(chǎn)市場由于發(fā)展時期較短， 不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮。 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 1. 花山板塊房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 26003800 別墅： 4700－ 5700 市場綜述 地段優(yōu)勢明顯 交通、商服配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認(rèn)可度較高； 城市中心物業(yè)總價較高，去化較快，東部新區(qū)價格優(yōu) 勢明顯。 . 花山板塊市場競爭項目概況 樓盤名稱 金匯城市花園 中央花園 康佳大景城 瑞慈花園 國際華城 西湖花園 項目地址 中級人民法院對面 益壽路與湖東路交叉口 湖東路與雨山路交叉口 馬鞍山雨山路 10號 湖南東路 江東大道與馬濮路交叉口 開發(fā)商 浙江省經(jīng)協(xié)集團有限公司 馬鞍山華龍置業(yè) 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇瑞慈投資有限公司 蕪湖中聯(lián)集團 馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 馬鞍山匯華設(shè)計院 南京第回航務(wù)勘測設(shè)計院 福建廣宇建筑設(shè)計院 南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計有限公司 蕪湖設(shè)計院 馬鞍山匯華 代理商 景寧意新 .兆品策劃 上海富陽 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 上海原創(chuàng)房屋銷售有限公司 西湖房產(chǎn) 占地面積（㎡） 9萬 總建面積（㎡） 10萬 18萬 12萬 72萬 36萬 建筑形式 多層、高層、疊加別墅、 商鋪 商鋪、小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層、商鋪 多層、小高層、高層、 聯(lián)排 多層、小高層、商業(yè) 容積率 綠化率 35% 35% 40% 40% 58% 37% 車位配比 1： 1： 3 1： 未定 未定 1： 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 均價 (元 /㎡ ) 多層： 2600 疊加： 3500 小高層： 3500 高層： 3600 商鋪： 18000（ 1F臨街） 7000（ 2F） 4000（ 3F，4F） 多 層 /小高層： 3000 多層： 3300 小高層： 3200 多層： 2900 多層： 3100 小高層： 2900 面積區(qū)間（㎡） 多層： 80150 疊加： 193， 235 小高層： 116169 高層： 145， 152 商鋪： 50左右 多層： 105140 小高層： 130150 多層： 107157 小高層： 97153 多層： 90220 多層： 90150 小高層： 150 總價區(qū)間(元 ) 多層： 20萬 40萬 疊加： 67萬 82萬 小高層： 40萬 60萬 高層： 52萬 55萬 多層： 31萬 42萬 小高層： 39萬 45萬 多層： 35萬 52萬 小高層： 31萬 49萬 多層： 26萬 64萬 多層： 28萬 47萬 小高層： 44萬 主力面積（㎡） 多層： 120 疊加： 193， 235 小高層： 120 高層： 145， 152 商鋪： 50 多層： 120 小高層： 130， 150 多層： 107 小高層： 128 多層： 100 多層： 120 小高層： 150 住宅總套數(shù)（套） 約 700 約 2000 約 1000 約 750 約 5000 約 2500 首次推出時間 2020年 12月 28日 2020年 7月 2020年 2月 2020年 12月 2020年 5月 28日 2020年 8月 近期開盤時間 2020年 10月 2020年 10月 2020年 5月 2020年 6月 2020年 6月 10日 2020年 3月 近期開盤推出產(chǎn)品 多層、疊加 商鋪 小高層 多層、小高層 多層 多層、小高層 銷售率（全案） 50% 70% 70% 70% 40% 80% 內(nèi)部配套 商業(yè) 商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、垃圾站、變電室、煤氣站 商業(yè)、幼兒園、小學(xué) 商業(yè)、幼兒園、變電室、 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學(xué) 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學(xué) 內(nèi)部健身設(shè)施 無 未定 未定 健身室、乒乓球室、羽毛球室、醫(yī)療 未定 閱覽室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、籃球、桌球、游泳池、足球場、高爾夫 后續(xù)供應(yīng)(㎡ ) 約 5萬 約 3萬 約 4萬 約 2萬 約 40萬 約 7萬 . 花山板塊競爭樓盤主力產(chǎn)品與主力面積分析 ? 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)； ? 三房占據(jù)市場主流，小面積兩房在本區(qū)域內(nèi)體量較?。? ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，以 120－ 130m2三房為主、別墅產(chǎn)品（以疊加為主，少量聯(lián) 排）主力面積集中在 200－ 240 ㎡ ； 120120120107100 120 109131050100150200金匯城市花園康佳大景城國際華城 東方明珠多層 小高層 別墅 洋房 高層 . 花山板塊產(chǎn)品均價與主力總價分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤以雨山湖為中心普通住宅均價在 26003800元 /㎡ ，總價在 30－ 50萬元間； ? 別墅產(chǎn)品均價在 4700－ 5700元 /㎡ ，總價在 60－ 120萬元間； . 花山板塊競爭樓盤主要成交客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼管理人員為主。同時本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升 。 . 雨山板塊競爭項目概況 樓盤名稱 春暉家園 江南御花園 海外海 . 雨山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況 本區(qū)域在售的樓盤相對花山區(qū)域較少，后續(xù)在 70萬 m2左右，在馬鞍山東進(jìn)南擴的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，本區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升 。項目后期規(guī)劃中有少量疊加、聯(lián)排組團，總體量不大。社區(qū)西部矗立著高 40 層的豪華酒店，小區(qū)內(nèi)建有占地 7000 平米的學(xué)校和 1947 米的幼兒園， 800米商業(yè)街，有酒吧、咖啡館、瘦身中心、各種便利店等，中加該項目 3期預(yù)計在 07年中旬推出，但總量約 700套以小高層為主?？梢婑R鞍山消費者 對高端物業(yè)具有一定的接受度。購房者將受到區(qū)域樓盤的層層攔截，加大本項目的銷售壓力。 本項目如采用具有差異化的整體設(shè)計風(fēng)格應(yīng)該具有一定的市場差異性。 建筑規(guī)模在十萬方以上的項目一般會分期運作，目前市場上的項目分期一般在三至五期左右，每期體量在 8－ 15 萬方之間；分期的主要原因有兩個：一是地塊特征及 建筑周期等先天因素；二是從市場去化速度及價格拉升的角度來考量。 內(nèi)部裝修方面，目前馬鞍山市場住宅市場都不提供精裝修房，一般都采用分戶門安裝、陽臺封裝、廚衛(wèi)水電到位的簡單交房標(biāo)準(zhǔn)。朝北的戶型較難銷售，與南向單元的價差較大。這個比例反映了馬鞍山目前購房者的置業(yè)特征，也與本地客群崇尚主流，喜歡與主流習(xí)慣保持一致的消費心理有關(guān)。但也應(yīng)當(dāng)考慮到，眾多大盤的出現(xiàn)，成熟品牌公司的介入，會使馬 鞍山的房地產(chǎn)銷售水平有質(zhì)的提升，馬鞍山的置業(yè) 者在今后一至兩年內(nèi)不僅需要購買優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品，更要求享受到優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)銷售服務(wù)。受國家宏觀調(diào)控的影響， 2020年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比 2020年漲幅下降 12個百分點，但投資規(guī)模仍創(chuàng)造了歷史新高，達(dá)到 ，占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 14%，反映了開發(fā)企業(yè)對馬鞍山房地產(chǎn)投資的信心。 2020 通過對投資性購房特別是炒賣期房行為的整頓和規(guī)范，抑制了投資型需求的擴張，隨著全市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改善，至 2020 年 11 月馬鞍山市區(qū)住宅均值為 2971元 /平方米，漲幅為 %，比 2020年下降了 2個百分點，但與全市經(jīng)濟總量和城鎮(zhèn)居民收入的增長速度基本一致。與此同時創(chuàng)新步伐不斷加快。另外由于馬鞍山前期基本上以本地開發(fā)商開發(fā)為主，開發(fā)水平不高，但是由于馬鞍山經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)，很多國 內(nèi)的知名開發(fā)商都已經(jīng)先后進(jìn)入馬鞍山 ，未來 2~3年基本上以品牌開發(fā)為主。 ? 房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，潛在的不規(guī)范行為逐漸 暴露，對市場秩序整頓和糾紛調(diào)處提出了新的課題。 ? 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進(jìn)入大盤時代。同時本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升。大型商業(yè)中心開始在馬鞍山迅速崛起，多個商業(yè)項目都處于招商建設(shè)過程之中，雖然地域上仍局限于原有的三大商圈，但業(yè)態(tài)組合多樣化，呈現(xiàn)熱火朝天的商業(yè)投資氛圍。 天潤發(fā)平價購物中心 2002 年 12 月 24 日，由臺灣大潤發(fā)集團投資 1 億元人民幣興建的馬鞍山天潤發(fā)平價購物廣場隆重開業(yè)，占地 萬平方米，是迄今馬鞍山營業(yè)面積最大的一家綜合性超市。如下： 五金建材：花山路、湖東中路、雨山路，缺少系統(tǒng)的整合 。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。 網(wǎng)吧： 新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費基本在這幾家超市滿足。 2002 年 8 月中心改造以后，定位略有提高，集中于服裝用品的經(jīng)營，但仍以中低檔為主。重要營業(yè)項目為生鮮、雜貨和百貨類。 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響