【正文】 顯，現(xiàn)場展示力度，以 及建筑外立面的差異性在馬鞍山當?shù)剌^為突出，項目一期 2020年 3月開盤 520套去化率達到 90％以上。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場后續(xù)供應量分析 區(qū)域 在售供應量 潛在供應量 區(qū)域總供應量 花山區(qū) 100 150 250 雨山區(qū) 70 100 170 金家莊區(qū) 0 50 50 合計 170 300 470 注：在售供應量為市調(diào)不完全統(tǒng)計； 未來 2－ 3年時間內(nèi)馬鞍山房地產(chǎn)市場供應量將達到約 470萬㎡，預計還會有繼續(xù)提升的可能，市場競爭將較為激烈?？拷晟胶^(qū)域的消費人群主要為：富裕階層，收入水平及教育水平較高。名筑 匯翠名邸 東湖碧水灣 碧溪麗景 項目地址 江東大道南端 (電視網(wǎng)絡大學對面 ) 江東大道與印山路交匯處 花雨路青少年宮西側(cè) 馬鞍山湖南路 15號 江東大道印山路交匯處 印山路與花園路交界 開發(fā)商 杭鋼置業(yè) 錦江建設(shè) 浙江海外海 馬鞍山澳申置業(yè) 新東湖房地產(chǎn) 浙江萬馬 規(guī)劃設(shè)計單位 匯華建筑事務所 馬鞍山建筑設(shè)計院 浙江潘天壽 上?，F(xiàn)代建筑 上海三益 浙江萬馬 代理商 浙江藍點 南京豪風置業(yè) 浙江海外海 澳申置業(yè) 南京豪風置業(yè) 杭州新天地行銷 占地面積（㎡） 45萬 15萬 14萬 總建面積（㎡） 55萬 16萬 10萬 17萬 建筑形式 多層，小高層 多層、小高層、 多層，疊加別墅，洋房 高層 多層、小高層、疊加 多層 容積率 綠化率 40% 36% 30% 40% 36% 35% 車位配比 1： 1： 1： 1： 未定 無 裝修標準 (元/㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 均價 (元 /㎡ ) 多層： 2800 小高層 ： 2400 多層： 2660 小高層： 2460 多層： 3200 疊加別墅，洋房： 5700 高層： 3500 圓形高層： 4200 多層： 2500 小高層： 2400 疊加： 3200 多層： 3000 面積區(qū)間（㎡） 多層： 110130 小高層： 96， 124 多層： 93220 小高層： 97， 146 疊加別墅： 120180 洋房： 180260 高層： 143271 圓形高層： 53150 多層： 80120 小高層： 100 疊加： 200250 多層： 85140 總價區(qū)間(元 ) 多層： 單身公寓： 萬 多層： 小高層： ， 萬 洋房： 102萬 148萬 疊加別墅： 68萬 102萬 高層： 50萬 94萬 圓形高層： 22萬 63萬 多層： 20萬 30萬 小高層： 24萬 疊加： 64萬 80萬 多層： 42萬 主力面積（㎡） 多層： 120 小高層： 96， 124 多層： 93 小高層： 97， 146 疊加別墅： 180 洋房： 260 高層： 圓形高層： 118， 64 多層： 1200 小高層： 100 疊加： 200250 多層： 110 住宅總套數(shù)（套） 約 4500 約 1500 約 1200 約 618 約 1200 約 500 首次推出時間 2020年 7月 2020年 9月 2020年 5月 2020年 11月 2020年 10月 2020年 5月 近期開盤時間 2020年 5月 2020年 9月 16日 2020年 2月 2020年 5月 2020年 10月 2020年 5月 近期開盤推出產(chǎn)品 多層 ，小高 小高層，單身公寓 花園洋房 高層 商鋪，小高層 多層 銷售率（全案） 36% 90% 70% 70% 90% 70% 內(nèi)部配套 商業(yè)、幼兒園，銀行 商鋪、幼兒園，會所 商業(yè)、會所 小商鋪 商鋪、幼兒園，銀行會 所 菜市場，商鋪，超市， 托兒所 內(nèi)部健身設(shè)施 健身室，棋牌室，兒童活動室 棋牌室、健身室 網(wǎng)球場 ，健身室 無 無 未定 120931209011012096 97100105124146180200260153118050100150200250300春暉家園江南御花園 海外海名筑匯翠名邸東湖碧水灣格林春天 碧溪麗景多層1多層2小高層1小高層2別墅洋房高層1高層2后續(xù)供應(㎡ ) 住宅： 33萬 住宅： 8萬 商業(yè)： 3200 單身公寓：約 9萬 商鋪： 約 6800 商鋪：約 5000 商業(yè)：約 . 雨山板塊主力產(chǎn)品類型與主力面積分析 ? 馬鞍山雨區(qū)域內(nèi)多以多層為主，小高層為主，高層（單身公寓）、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房），小高層為主，有少量高層、別墅。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。 2. 雨山板塊房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、單身公寓、別墅（疊 加） 價格區(qū)間（元/ ㎡ ） 普通住宅： 24003200 別墅： 3200－ 5500 市場綜述 1交通、商服配套有待進一步改善 2 有一定自然景觀優(yōu)勢（東湖、雨山等） 3 市政新區(qū)，有待進一步深入。 . 花山板塊競爭樓盤建筑風格與外立面分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風格多 以現(xiàn)代建筑風格為主，少量歐式風格，消費者對歐式建筑風格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 花山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 ? 區(qū)域為馬鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪； ? 板塊東部樓盤遠離城市消費中心，且項目多為大盤開發(fā)，項目內(nèi)部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學校、幼兒園集中運動休閑區(qū)等； . 花 山板塊在售樓盤后續(xù)供應量狀況 花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預計后續(xù)總供應量將達到 100 萬平方米。沿江東大道的樓盤以工薪階層為主要購買人群。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。市場接受度高。 第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 1. 市場區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴 主戰(zhàn)場； 雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟適用房（未見商品房項目）。一是房產(chǎn)公司市場化運作不規(guī)范，透明度不高，二是市場信息運行不充分，途徑單一，細化程度不夠。但是房價的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強，預計 07年將繼續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時做好應對策略。但是近期由于股市接連創(chuàng)下新高，市場人氣非常足，這在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資者的視線，但主要還是對投資者的影響比較大而以，對總體市場影響不大。 . 城市定位明確，經(jīng)濟帶動能力增強， 有效促進房地產(chǎn)市場發(fā)展； 馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導的一批支柱企業(yè)的帶動下，集群效應逐步顯現(xiàn)，帶來產(chǎn)業(yè)人口的增加，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展； . 人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產(chǎn)成為投資熱點之一 由于 2020年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點之一，龐大的國際資金為了進入中國市場，紛紛通過各種渠道進入，房地產(chǎn)則成為大額資金進駐中國最好的渠道之一。在創(chuàng)建國家級文明、衛(wèi)生、環(huán)保、旅游和園林化城市等諸多方面卓有建樹，通過樹立良好城市形象，創(chuàng)造了優(yōu)越的投資環(huán)境和人居環(huán)境。 . 城市改造持續(xù)進行，城市化建設(shè)推動了房地產(chǎn)發(fā)展 大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。但是明年由于中國通貨膨脹，期貨 上市，預計明年中國的資金將大量投入到股市市場，對房地產(chǎn)有一定的影響。目前，居民投資渠道不暢，加上前幾年來銀行一再降息、股市持續(xù)低迷，房產(chǎn)由于其良好的保值、增值性而顯得一枝獨秀，成為人們投資的熱點。正是人們對住房數(shù)量和質(zhì)量的有效需求不斷擴大，刺激著房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。當一個國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進入小康階段時，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大。從 2020— 2020 年三季度，馬鞍山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐步提高。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，以 IT 產(chǎn)業(yè)為首的產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進入快速成長期，國民經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價 計算）增速均超過 36%，強大的工業(yè)支撐和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展成為馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動因。 年 4 季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應量分析 2020年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地 317 畝，較 2020 年同比減少 42％，全年市區(qū)累計出讓土地成交金額 億元，同比上漲 ％ ， 2020 年截至 11月 29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地 402畝，成交總金額達到 ，同比增幅達到 17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺。 . 高端市場仍是市場一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好 根據(jù)目前市場整體調(diào)查來分析，現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒有一個高檔項目，市場上堪稱最高檔的項目海外海首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進入有很大關(guān)系。 . 樓盤開發(fā)進入大盤時代 2020年起馬鞍山房地產(chǎn)市場開發(fā)的樓盤日趨規(guī)?；?，如東方明珠、中加國際華城等大型樓盤日見增多；進入 2020年，海外海集團等兩個總建面積超50萬平方米的大盤啟動，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場大盤時代已經(jīng)到來。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。根據(jù) 20202020年全市舊城改造計劃，兩年拆危舊房 34萬平方米， 5479戶，后三年按 10萬平方米計算。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的考慮 。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析 年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 . 房地產(chǎn)發(fā)展起點低，中低價商品房成為市場銷售熱點； 分析 2020年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場 3000元以下的中低價商品房 供應比率低于需求比率，在較長的一段時間內(nèi)中低價商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。未來發(fā)展格局將是多個中心，多種特色的。 . ?南進東擴?城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機遇； 在馬鞍山城市?南進東擴?戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過近 3 年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。 馬鞍山城市吸納外資的能力不斷 增強，同時對外來人口接納能力也增強，有利推動樂馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進一步拉開，各項經(jīng)濟指標快速增長。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 元，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。 . 產(chǎn)業(yè)鏈進一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強 隨著馬鞍山高新科技開發(fā)區(qū)的建立市場投資環(huán)境不斷得到優(yōu)化截至 2020年底，共吸引廣州立白、家 樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴股。 . 城市經(jīng)濟高速增長，推動城市擴容 馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。 符合國際化競爭的要求。由大學校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)?一心引兩帶?的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式?圈層 +扇形?的共享布局模式。西至東環(huán)路（寧馬蕪高速公路），北至城市主干 道湖南東路（承接花山旅游園），南至規(guī)劃中的南京祿口國際機場高速路，東靠城郊森林公園，中部 有慈湖河自然水系穿越，距城市中心區(qū) 4公里，有多條高速公路、城市主干道、公交線路與城區(qū)緊密連接，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施配套，旅游資源豐富，人文氛圍濃郁，交通十分便捷。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速 公路 江蘇段，跨江后進入巢湖，止于和縣，路線全長約 33 公里，其中大橋長約 10 公里，南岸