【正文】 ? 開發(fā)商：上海地產(chǎn) ? 整體規(guī)劃：占地面積約 60平方，總建面積約 75萬平方米， ? 在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（疊加、聯(lián)排） ? 均 價； 2850元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 東方明珠項目是有上海地產(chǎn)集團在馬鞍山投資開發(fā)的項目，項目總建約 60 萬平方米，是現(xiàn)階段馬鞍山市規(guī) 模最大的項目。 3. 區(qū)域市場競爭狀況分析 根據(jù)目前本項目的實際情況，項目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對較強的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。 建筑外立面大部分采用涂料以及面磚為主，面磚的市場接受度更高一點，因此本項目在后續(xù)設(shè)計的同時要充分考慮這一消費特點。 馬鞍山近幾年加大土地供給總量的效應(yīng)初步顯現(xiàn)，新增上市商品房總量增加；與此相對應(yīng)，隨著城市建設(shè)拆遷的實施和城市化進程的推進，及 市民改善住房條件的需要，市場成交量有效放大，市場逐步趨于成熟和 穩(wěn)定。 ? 緊縮型宏觀調(diào)控的?翹尾巴效應(yīng)?仍需要密切關(guān)注，特別是房地產(chǎn)金融形勢仍十分嚴(yán)峻，個別弱小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產(chǎn)投融資體制迫切需要創(chuàng)新。這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進一步豐富。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方 米左右，開業(yè)后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。 供應(yīng)狀況小結(jié) 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定 的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀較好。 團結(jié)花壇商業(yè)中心 以團結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 拆遷難的結(jié)果一方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設(shè)和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實施。具體表現(xiàn)在以下幾個方面 1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例基本合理。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。該項目現(xiàn)已銷售完畢。住宅產(chǎn)品 90－ 100 ㎡兩房、 120－ 130 ㎡三房為主、單身公寓主力面積為 60－ 65㎡、別墅產(chǎn)品（疊加）主力面積集中在 180－ 200㎡ ； . 雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價格及主力總價分析 ? 雨山板塊依區(qū)域內(nèi)樓盤普通住宅均價在 24003200元 /㎡ ，主力總價在 25－ 40 萬元之間； ? 別墅產(chǎn)品由于自然資源差異均價在 3200－ 5500元 /㎡ ，主力總價在 60－ 80萬元 之間； . 雨山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主少量歐式風(fēng)格，消費者對歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 雨山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內(nèi)項目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個項目配套較為單一，多為會所與沿街商鋪； . 板塊競爭樓盤主要成交 客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴張，全面實現(xiàn)?東擴?戰(zhàn)略尚需時日 現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對初級的階段。 . 觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動力 投資觀念的轉(zhuǎn)變。 . 外地品牌開發(fā)商進入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進入。三個區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項目總投資估算 60億元。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經(jīng)濟帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。區(qū)域經(jīng)濟合作取得新進展。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。增長幅度 22%； 2020年末城鄉(xiāng)人均存款達到 13775元，位居安徽省首位。其中出口 5億美元，增長 %，機電、高新技術(shù) 產(chǎn)品出口均實現(xiàn)成倍增長。 . 經(jīng)濟發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟實力雄厚，具有很強的競爭力。 5239。南進：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動；東擴：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴張逐步發(fā)展慈湖，加強馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市?南進 東擴?城市發(fā)展主軸的確立，進一步加強樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動效應(yīng)帶動馬鞍山經(jīng)濟整體發(fā)展； . 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成? 5 縱 10 橫?的路網(wǎng)體系 ? 五縱： ?五縱?即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運通道，湖東路是城市經(jīng)濟和交通發(fā)展的主軸 ? 十橫： ?十橫?即聯(lián)合路、幸福路 葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 元，各項經(jīng)濟指標(biāo)繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向發(fā)展。當(dāng)一個國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進入小康階段時，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大。但是房價的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強，預(yù)計 07年將繼續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時做好應(yīng)對策略。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。項目 2020年 5月一期開盤時均價為 2100 元，致 2020年 6月 10 日項目銷售均價已經(jīng)達到 2900元，僅一年時間價格提升幅度超 38％；另項目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費習(xí)慣；項目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨立別墅組團，總體量不大。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。分析其原因：主要是因為本地房產(chǎn)市場正處于發(fā)展初始階段；二是因為部分品牌公司由于自身產(chǎn)品品質(zhì)出色，銷售非常順利，因此在銷售資源上投放不多。 5) 大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯 目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過 10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。相對貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進一步發(fā)展提供了廣闊空間。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。 天潤發(fā)超市 天潤發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選 購物賣場，三層為辦公區(qū)域。 3. 商業(yè)租金分析 一）南部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 湖西路 華潤 50 2700 小店 20 1200 / 步行街 家居生活館 85 3600 / 服飾 95 4500 / 湖南西路 樓盤 300（兩層） / 戶外 20 2000 / 服飾 12 1400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 紅旗北路 煙酒 20 /年 機械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購物 20 2500 湖東北路 餐飲 100 2500 內(nèi)衣店 12 1000 4. 區(qū)域商業(yè)分析 每一個城市，商業(yè)經(jīng)過長期積累，總會形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場。 電腦及配件：湖東中路 摩托車助動車：解放路、車站路 小商品：桃源路 餐飲：重陽路 特色商業(yè)分析 KTV： 哆徠咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV 和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次的 KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。這在一定程度上說明馬鞍山經(jīng)過前兩年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，現(xiàn)階段已經(jīng)逐步步入穩(wěn)定發(fā)展的階段，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時采 光、通風(fēng)的要求也比較強。但從另外一個角度來分析，東區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢、品創(chuàng)新性、以及價格等方面優(yōu)勢將成為本項目的主要突破口，因此在項目后續(xù)傳播以及策略推廣上應(yīng)該要重點突出區(qū)域的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)購買的有效引導(dǎo)。該項目 2期預(yù)計在 07年初推出，但總量約 600套以多層為主，與本項目競爭關(guān)系較弱。沿江東大道的樓盤以工薪階層為主要購買人群。在創(chuàng)建國家級文明、衛(wèi)生、環(huán)保、旅游和園林化城市等諸多方面卓有建樹，通過樹立良好城市形象，創(chuàng)造了優(yōu)越的投資環(huán)境和人居環(huán)境。 年 4 季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量分析 2020年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地 317 畝，較 2020 年同比減少 42％，全年市區(qū)累計出讓土地成交金額 億元，同比上漲 ％ ， 2020 年截至 11月 29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地 402畝，成交總金額達到 ，同比增幅達到 17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 . 房地產(chǎn)發(fā)展起點低，中低價商品房成為市場銷售熱點； 分析 2020年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場 3000元以下的中低價商品房 供應(yīng)比率低于需求比率，在較長的一段時間內(nèi)中低價商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。 符合國際化競爭的要求。其城市建設(shè)和環(huán)境保護先后受到國家有關(guān)部委的多次表彰，先后榮獲?國家衛(wèi)生城市?、?國家園林城市?、?中國優(yōu)秀旅游城市?、?中國人居環(huán)境范例獎?、?聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎?等榮譽稱號，馬鞍山市已成為揚子江畔一顆璀璨的明珠。39。到 11月底，全市本外幣存款余額達 ，比年初增長了 %。全年實際利用外資 億美元，實際利用內(nèi)資 100億元，分別增長 %和 %。 項目發(fā)展前期市場研展篇 ................................ 4 第一部分：馬鞍山市宏觀經(jīng)濟及城市特征研究 ......................... 4 1. 馬鞍山市 06年國民經(jīng)濟總體運營狀況分析 ............................... 4 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 ...................................... 11 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 ................................. 20 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 .......................................... 24 第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 .......................... 2