【正文】 項目發(fā)展前期市場研展篇 ................................ 4 第一部分：馬鞍山市宏觀經(jīng)濟及城市特征研究 ......................... 4 1. 馬鞍山市 06年國民經(jīng)濟總體運營狀況分析 ............................... 4 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 ...................................... 11 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析 ................................. 20 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 .......................................... 24 第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 .......................... 28 1. 市場區(qū)域劃分及特征分析 ............................................ 28 2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析 ............................. 28 3. 區(qū)域市場競爭狀況分析 .............................................. 43 4. 對本案支持和建議 .................................................. 43 5. 馬鞍山房地產(chǎn)市場未來 2－ 3年市場期望及預測 .......................... 46 6. 市場研究結(jié)論及策略建議 ............................................ 49 第三部分：商業(yè)市場分析 ........................................ 50 1. 城市商業(yè)中心概況 .................................................. 50 2. 商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 .................................................. 51 3. 商業(yè)租金分析 ...................................................... 56 4. 區(qū)域商業(yè)分析 ...................................................... 58 5. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃 .................................................... 62 6. 商業(yè)市場結(jié)論 ...................................................... 63 7. 對本案的啟示和建議 ................................................ 63 第四部分、寫字樓市場分析 ...................................... 63 1. 馬鞍山整體市場概述 ................................................ 63 2. 寫字樓需求客源分析 ................................................ 64 3. 寫字樓市場分析 .................................................... 65 4. 寫字樓市場結(jié)論 .................................................... 66 5. 對本案的啟示以及建議 .............................................. 67 項目發(fā)展前期定位策劃篇 ............................... 68 一、 市場回顧 .......................................................... 68 二、 用地分析 .......................................................... 70 三、 環(huán)境分析 .......................................................... 76 四、 SWOT分析 ......................................................... 79 五、 項目發(fā)展概念定位 .................................................. 80 六、 項目產(chǎn)品概念定位 .................................................. 90 七、 項目預期價格分析 ................................................. 101 八、 品 牌導入 ......................................................... 101 項目營銷推廣及招商方案總體部署篇 ..................... 111 一、 營銷推廣總體部署 ................................................. 111 二、 招商推廣總體部署 ................................................. 114 項目銷售執(zhí)行篇 ..................................... 123 一、 銷售培訓計劃 ..................................................... 123 二、 銷售管理制度 ..................................................... 124 項目發(fā)展前期 市場研展篇 第一部分：馬鞍山市宏觀經(jīng)濟及城市特征研究 1. 馬鞍山市 06 年國民經(jīng)濟總體運營狀況分析 GDP 總量及人均 GDP 逐年穩(wěn)步提升 19543051369441540770100020003000400050002020年 2020年 2020年 2020GDP （億元） 人均GDP （美元） 2020年，馬鞍山全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值突破 400億元，達 415億元，增長 16%，人均生產(chǎn)總值 (GDP)邁上 4077美元新臺階。不僅主要經(jīng)濟指標人均值繼續(xù)保持安徽省領(lǐng)先地位，與長三角發(fā)達城市的差距也進一步縮??； 馬鞍山市連續(xù) 3 年 GDP的總量增幅超 20％左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 起步階段為人均 GDP達 1000 美元～ 3000 美元時， 3000～ 8000 美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟等級和發(fā)展速度相對較快。 截至 2020年底馬鞍山市人均 GDP已經(jīng)突破 4000美元達到 4077美元，標志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。 馬鞍山市經(jīng)濟持續(xù)高位增長，為馬鞍山市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ) ，城市居民消費購買力持續(xù)增強 772087491018911935137000500010000150002002年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年 人均可支配收入（單位：元） 城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善， 2020年底馬鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 13700元，增長 %。 隨著收入水平的不斷提高，居 民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，有力地推動了馬鞍山市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 64707596942811556137750500010000150002001年 2002年 2020年 2020年 2020年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款（元） 馬鞍山市城鄉(xiāng)居民人均銀行儲蓄存款額呈現(xiàn)逐年上升趨勢，年增長幅度連續(xù)三年超 15％， 2020 年末為 13775元，與 04年相比增長 2219 元。增長幅度 22%； 2020年末城鄉(xiāng)人均存款達到 13775元，位居安徽省首位。按照戶均 。戶均存款約 5萬元。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。這表明馬鞍山市消費者具有較強的潛在消費能力，將有力的推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)投資分布圖217 0501001502002502002年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢， 2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,比 2020年增長分別增長 31%、%， 2020年馬鞍山全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,同比增長分別增長 26%、 %； 馬鞍 山市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額逐年增長，這將有效促進馬鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜 馬鞍山市的招商引資工作在創(chuàng)新中加力推進，對外開放水平全面提升。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建 100個招商小分隊進駐沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡。精心組織參加香港徽商大會、中博會、臺商大會、南京重洽會等大型招商活動，取得一批重要招商成果。狠抓招商引資責任落實，吸引廣州立白、家樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴股。全年實際利用外資 億美元，實際利用內(nèi)資 100億元，分別增長 %和 %。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 ，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破 20億元；工業(yè)銷售收入達到 46億元，增長 %；實際利用外資 3384萬美元，增長 65%。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進一步拉開，各項經(jīng)濟指標快速增長。三個區(qū)和當涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。積極實施?走出去?戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進出口總額 20 億美元，增長 %。其中出口 5億美元，增長 %，機電、高新技術(shù) 產(chǎn)品出口均實現(xiàn)成倍增長。外經(jīng)營業(yè)額增長 15%，外運量增長 3倍，境外勞務輸出 356人，常年來馬幫助工作、從事技術(shù)服務的境外專家多達百人。與國內(nèi)外友好城市交往不斷增多。區(qū)域經(jīng)濟合作取得新進展。加快了與長三角城市對接的步伐，與皖江城市的協(xié)作進一步加強。成功承辦中部崛起與安徽發(fā)展、南京都市圈發(fā)展等論壇。馬鋼與寶鋼簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟框架協(xié)議；成功重組合鋼主業(yè)，馬鋼合肥年底扭虧為盈的目標提前 3個月實現(xiàn)。開放環(huán)境進一步改善，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。 ，增幅居安徽省首位 財政收入增幅較快 , 2020年財政總收入完成 74億元，比上年增長 %。 ,實現(xiàn)地方一般預算收入 ，同比增長 22%,全口徑財政收入和地方一般預算收入分別超過 2020年全年收入總量 ，增長幅度繼續(xù)位居安徽省首位 金融運行總體協(xié)調(diào)平穩(wěn) ,2020 年全市各項金融指標高位運行，金融業(yè)務發(fā)展健康平穩(wěn)，貨幣信貸結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，金融資產(chǎn)收益穩(wěn)步增長，信貸資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高。到 11月底，全市本外幣存款余額達 ，比年初增長了 %。 上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟環(huán)境是很理想的，同時出 于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境。 . 城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實力躍上新平臺 馬鞍山市正朝著現(xiàn)代化大都市的目標邁進，城市化進程加快。 2020 年以后經(jīng)濟各方面表現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，城市作出新的區(qū)劃和城市擴容后，經(jīng)濟運行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。馬鞍山市的經(jīng)濟總量登上了一個新臺階，人民的生活水平得到進一步的提升，預示著馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展正逐步進入快車道，工業(yè)化和城市化進程全面提速。馬鞍山市城市綜合實力越上新臺階。 . 經(jīng)濟發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟實力雄厚，具有很強的競爭力。這無形當中在一定的程度上推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過 5萬元，居民潛在消費能力較強，有利于促進房地產(chǎn)的消費。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經(jīng)濟帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。 4639。4239。39。~31176。 1739。2639。39。與東經(jīng) 118176。 2139。3839。39。~118176。 5239。4439。39。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位