【文章內(nèi)容簡介】 房數(shù)量和質(zhì)量的有效需求不斷擴(kuò)大，刺激著房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。 . 觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動(dòng)力 投資觀念的轉(zhuǎn)變。目前，居民投資渠道不暢，加上前幾年來銀行一再降息、股市持續(xù)低迷，房產(chǎn)由于其良好的保值、增值性而顯得一枝獨(dú)秀，成為人們投資的熱點(diǎn)。而馬鞍山的知名度及巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，并且基于周邊城市上海和蘇州的大幅房價(jià)落差的比較，吸引不少外地?投資性購房?群體來昆投資性購房，這在一定程度上刺激了馬鞍山的房市。但是明年由于中國通貨膨脹，期貨 上市，預(yù)計(jì)明年中國的資金將大量投入到股市市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)有一定的影響。但另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以作為保值的產(chǎn)品之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到市場(chǎng)更高的認(rèn)可。 . 城市改造持續(xù)進(jìn)行，城市化建設(shè)推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展 大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。近年來，馬鞍山在城市建設(shè)上規(guī)劃投入巨大，僅 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 17 億元。在創(chuàng)建國家級(jí)文明、衛(wèi)生、環(huán)保、旅游和園林化城市等諸多方面卓有建樹，通過樹立良好城市形象，創(chuàng)造了優(yōu)越的投資環(huán)境和人居環(huán)境。不斷增強(qiáng)的城市功能為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 . 城市定位明確，經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力增強(qiáng)， 有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展； 馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導(dǎo)的一批支柱企業(yè)的帶動(dòng)下，集群效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，帶來產(chǎn)業(yè)人口的增加，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； . 人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)之一 由于 2020年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點(diǎn)之一，龐大的國際資金為了進(jìn)入中國市場(chǎng)，紛紛通過各種渠道進(jìn)入，房地產(chǎn)則成為大額資金進(jìn)駐中國最好的渠道之一。另外通貨膨脹以及銀行存款利潤的低下，再加上近年來，房地產(chǎn)價(jià)格大幅暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)也成為主要的投資熱土之一 。但是近期由于股市接連創(chuàng)下新高，市場(chǎng)人氣非常足，這在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資者的視線，但主要還是對(duì)投資者的影響比較大而以，對(duì)總體市場(chǎng)影響不大。 . 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加 隨著 2020年國八條 2020年國六條的影響這在一定的程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，持幣觀望者增加。但是房價(jià)的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì) 07年將繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時(shí)做好應(yīng)對(duì)策略。 . 市場(chǎng)規(guī)范化程度不高，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 一個(gè)成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該規(guī)范有序，而馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)由于發(fā)展時(shí)期較短， 不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮。一是房產(chǎn)公司市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，透明度不高，二是市場(chǎng)信息運(yùn)行不充分，途徑單一，細(xì)化程度不夠。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴(kuò)張，全面實(shí)現(xiàn)?東擴(kuò)?戰(zhàn)略尚需時(shí)日 現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢(shì)還是以南部作為重點(diǎn)，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對(duì)初級(jí)的階段。 第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 2. 馬鞍山住宅市場(chǎng)各板塊競爭對(duì)手研究和分析 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò) 主戰(zhàn)場(chǎng)； 雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見商品房項(xiàng)目）。 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 1. 花山板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價(jià)格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 26003800 別墅： 4700－ 5700 市場(chǎng)綜述 地段優(yōu)勢(shì)明顯 交通、商服配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯市民認(rèn)可度較高； 城市中心物業(yè)總價(jià)較高，去化較快，東部新區(qū)價(jià)格優(yōu) 勢(shì)明顯。市場(chǎng)接受度高。 消費(fèi)群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。 . 花山板塊市場(chǎng)競爭項(xiàng)目概況 樓盤名稱 金匯城市花園 中央花園 康佳大景城 瑞慈花園 國際華城 西湖花園 項(xiàng)目地址 中級(jí)人民法院對(duì)面 益壽路與湖東路交叉口 湖東路與雨山路交叉口 馬鞍山雨山路 10號(hào) 湖南東路 江東大道與馬濮路交叉口 開發(fā)商 浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司 馬鞍山華龍置業(yè) 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇瑞慈投資有限公司 蕪湖中聯(lián)集團(tuán) 馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院 南京第回航務(wù)勘測(cè)設(shè)計(jì)院 福建廣宇建筑設(shè)計(jì)院 南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)有限公司 蕪湖設(shè)計(jì)院 馬鞍山匯華 代理商 景寧意新 .兆品策劃 上海富陽 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 上海原創(chuàng)房屋銷售有限公司 西湖房產(chǎn) 占地面積（㎡） 9萬 總建面積（㎡） 10萬 18萬 12萬 72萬 36萬 建筑形式 多層、高層、疊加別墅、 商鋪 商鋪、小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層、商鋪 多層、小高層、高層、 聯(lián)排 多層、小高層、商業(yè) 容積率 綠化率 35% 35% 40% 40% 58% 37% 車位配比 1： 1： 3 1： 未定 未定 1： 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 均價(jià) (元 /㎡ ) 多層： 2600 疊加： 3500 小高層： 3500 高層： 3600 商鋪： 18000（ 1F臨街） 7000（ 2F） 4000（ 3F，4F） 多 層 /小高層： 3000 多層： 3300 小高層： 3200 多層： 2900 多層： 3100 小高層： 2900 面積區(qū)間（㎡） 多層： 80150 疊加： 193， 235 小高層： 116169 高層： 145， 152 商鋪： 50左右 多層： 105140 小高層： 130150 多層： 107157 小高層： 97153 多層： 90220 多層： 90150 小高層： 150 總價(jià)區(qū)間(元 ) 多層： 20萬 40萬 疊加： 67萬 82萬 小高層： 40萬 60萬 高層： 52萬 55萬 多層： 31萬 42萬 小高層： 39萬 45萬 多層： 35萬 52萬 小高層： 31萬 49萬 多層： 26萬 64萬 多層： 28萬 47萬 小高層： 44萬 主力面積（㎡） 多層： 120 疊加： 193， 235 小高層： 120 高層： 145， 152 商鋪： 50 多層： 120 小高層： 130， 150 多層： 107 小高層： 128 多層： 100 多層： 120 小高層： 150 住宅總套數(shù)（套） 約 700 約 2000 約 1000 約 750 約 5000 約 2500 首次推出時(shí)間 2020年 12月 28日 2020年 7月 2020年 2月 2020年 12月 2020年 5月 28日 2020年 8月 近期開盤時(shí)間 2020年 10月 2020年 10月 2020年 5月 2020年 6月 2020年 6月 10日 2020年 3月 近期開盤推出產(chǎn)品 多層、疊加 商鋪 小高層 多層、小高層 多層 多層、小高層 銷售率（全案） 50% 70% 70% 70% 40% 80% 內(nèi)部配套 商業(yè) 商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、垃圾站、變電室、煤氣站 商業(yè)、幼兒園、小學(xué) 商業(yè)、幼兒園、變電室、 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學(xué) 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學(xué) 內(nèi)部健身設(shè)施 無 未定 未定 健身室、乒乓球室、羽毛球室、醫(yī)療 未定 閱覽室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、籃球、桌球、游泳池、足球場(chǎng)、高爾夫 后續(xù)供應(yīng)(㎡ ) 約 5萬 約 3萬 約 4萬 約 2萬 約 40萬 約 7萬 . 花山板塊競爭樓盤主力產(chǎn)品與主力面積分析 ? 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)； ? 三房占據(jù)市場(chǎng)主流，小面積兩房在本區(qū)域內(nèi)體量較小； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，以 120－ 130m2三房為主、別墅產(chǎn)品（以疊加為主，少量聯(lián) 排）主力面積集中在 200－ 240 ㎡ ； 120120120107100 120 109131050100150200金匯城市花園康佳大景城國際華城 東方明珠多層 小高層 別墅 洋房 高層 . 花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤以雨山湖為中心普通住宅均價(jià)在 26003800元 /㎡ ，總價(jià)在 30－ 50萬元間； ? 別墅產(chǎn)品均價(jià)在 4700－ 5700元 /㎡ ，總價(jià)在 60－ 120萬元間； . 花山板塊競爭樓盤主要成交客戶分析 本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼管理人員為主。沿江東大道的樓盤以工薪階層為主要購買人群。倍數(shù)的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數(shù)大學(xué)老師、電廠、銀行管理人員。 . 花山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多 以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，少量歐式風(fēng)格，消費(fèi)者對(duì)歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項(xiàng)目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強(qiáng)，個(gè)別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費(fèi)者對(duì)?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 花山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 ? 區(qū)域?yàn)轳R鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個(gè)別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項(xiàng)目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪； ? 板塊東部樓盤遠(yuǎn)離城市消費(fèi)中心，且項(xiàng)目多為大盤開發(fā)，項(xiàng)目內(nèi)部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學(xué)校、幼兒園集中運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)等； . 花 山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況 花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴(kuò)張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計(jì)后續(xù)總供應(yīng)量將達(dá)到 100 萬平方米。同時(shí)本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會(huì)進(jìn)一步上升 。 2. 雨山板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、單身公寓、別墅（疊 加） 價(jià)格區(qū)間（元/ ㎡ ） 普通住宅： 24003200 別墅： 3200－ 5500 市場(chǎng)綜述 1交通、商服配套有待進(jìn)一步改善 2 有一定自然景觀優(yōu)勢(shì)（東湖、雨山等） 3 市政新區(qū)，有待進(jìn)一步深入。消費(fèi)者接受度不高； 消費(fèi)群體 高端別 墅物業(yè)主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。 . 雨山板塊競爭項(xiàng)目概況 樓盤名稱 春暉家園 江南御花園 海外海名筑 匯翠名邸 東湖碧水灣 碧溪麗景 項(xiàng)目地址 江東大道南端 (電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)對(duì)面 ) 江東大道與印山路交匯處 花雨路青少年宮西側(cè) 馬鞍山湖南路 15號(hào) 江東大道印山路交匯處 印山路與花園路交界 開發(fā)商 杭鋼置業(yè) 錦江建設(shè) 浙江海外海 馬鞍山澳申置業(yè) 新東湖房地產(chǎn) 浙江萬馬 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 匯華建筑事務(wù)所 馬鞍山建筑設(shè)計(jì)院 浙江潘天壽 上海現(xiàn)代建筑 上海三益 浙江萬馬 代理商 浙江藍(lán)點(diǎn) 南京豪風(fēng)置業(yè) 浙江海外海 澳申置業(yè) 南京豪風(fēng)置業(yè) 杭州新天地行銷 占地面積（㎡） 45萬 15萬 14萬 總建面積（㎡） 55萬 16萬 10萬 17萬 建筑形式 多層，小高層 多層、小高層、 多層，疊加別墅，洋房 高層 多層、小高層、疊加 多層 容積率 綠化率 40% 36% 30% 40% 36% 35% 車位配比 1： 1： 1： 1： 未定 無 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元/㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 均價(jià) (元 /㎡ ) 多層： 2800 小高層 ： 2400 多層： 2660 小高層： 2460 多層： 3200 疊加別墅，洋房： 5700 高層： 3500 圓形高層： 4200 多層： 2500 小高層： 2400 疊加： 3200 多層： 3000 面積區(qū)間（㎡） 多層： 110130 小高層： 96， 124 多層： 93220 小高層： 97， 146 疊加別墅： 120180 洋房： 180260 高層： 143271 圓形高層： 53150 多層： 80120 小高層： 100 疊加： 200250 多層： 85140 總價(jià)區(qū)間(元 ) 多層： 單身公寓： 萬 多層： 小高層： ， 萬 洋房： 1