【正文】 置。馬鞍山市最北點在慈湖河入江口，最南點在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點處于石臼湖中心線。全市總面積 1686平方公里，南北最大縱距 54． 4公里，東西最大橫距 46公里。 馬鞍山是 20 世紀(jì) 50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。建市時，馬鞍山建成區(qū)面積只有 0． 7 平方公里，人口 5． 65 萬 人，經(jīng) 40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達 125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值 371億元、市區(qū)面積 354平方公里的新興工業(yè)城市。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨特，形成了 九山環(huán)一湖，翠螺出大江 獨特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。其城市建設(shè)和環(huán)境保護先后受到國家有關(guān)部委的多次表彰，先后榮獲?國家衛(wèi)生城市?、?國家園林城市?、?中國優(yōu)秀旅游城市?、?中國人居環(huán)境范例獎?、?聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎?等榮譽稱號，馬鞍山市已成為揚子江畔一顆璀璨的明珠。 馬鞍山市的地理區(qū)位、 經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟帶、南京都市圈的雙重影響下 , 構(gòu)筑了一個優(yōu)勢互補、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟合作體系。 馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當(dāng)涂縣 —— ?南進東擴? 馬鞍山市整體城市現(xiàn)階段形成了?南進、東擴?的一個發(fā)展格局，南部將會是未來馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯(lián)動發(fā)展； —— 長江中下游重要的制造業(yè)基地 ? 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地； ? 國內(nèi)外著名的資源密集型工礦城市； ? 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地； 金家莊區(qū)： 老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地； 花山區(qū)： 現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）； 雨山區(qū)： 規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 綜合分析：現(xiàn)階段項目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強 的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。這為本項目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對項目的主題定位提出了更高的要求。 . 馬鞍山市城市人口穩(wěn)步增長，城市化進程加快 2000年 2020年 2020年 市域總?cè)丝冢ㄈf人） 102 125 160 城市化進程水平 37% 45% 51% 主城區(qū)人口規(guī)模（萬人） 13 22 35 從人口發(fā)展趨勢看來，主城區(qū)的人口增長被控制，有更多的人會遷到城外進入新城區(qū)，隨著城市人口的持續(xù)增長，郊區(qū)化 居住逐漸成為趨勢 2020年 , 城市常住人口為 125萬人，與 2000年 11月 1日零時第五次人口普查的常住人口 102萬人相比，增加了 23萬人，增長 20％ 外來人口的增加將導(dǎo)致消費者對住房需求的增加，這在很大的程度上促進了馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 . ?南進東擴?城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動效應(yīng) 馬鞍山市域已經(jīng)形成?南進東擴?的 城市發(fā)展方向。南進：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動；東擴：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴張逐步發(fā)展慈湖，加強馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市?南進 東擴?城市發(fā)展主軸的確立，進一步加強樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動效應(yīng)帶動馬鞍山經(jīng)濟整體發(fā)展； . 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成? 5 縱 10 橫?的路網(wǎng)體系 ? 五縱： ?五縱?即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運通道，湖東路是城市經(jīng)濟和交通發(fā)展的主軸 ? 十橫： ?十橫?即聯(lián)合路、幸福路 葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，? 十橫?交通骨架承 擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 城市外部交通路網(wǎng)的完善，將有效地提升馬鞍山與周邊城市特別是南京的聯(lián)系，有利于促進馬鞍山經(jīng)濟的進一步提升。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項目總投資估算 60億元。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速 公路 江蘇段，跨江后進入巢湖，止于和縣，路線全長約 33 公里，其中大橋長約 10 公里，南岸接線長約 17 公里，北岸接線長約 6 公里，全線采用 6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 ? 新東區(qū)規(guī)劃 :馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。西至東環(huán)路（寧馬蕪高速公路），北至城市主干 道湖南東路（承接花山旅游園），南至規(guī)劃中的南京祿口國際機場高速路，東靠城郊森林公園，中部 有慈湖河自然水系穿越，距城市中心區(qū) 4公里，有多條高速公路、城市主干道、公交線路與城區(qū)緊密連接，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施配套，旅游資源豐富，人文氛圍濃郁，交通十分便捷。新城東區(qū)規(guī)劃總面積 12 平方公里，進駐高校 68所，人口約 6 萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)?一心引兩帶?的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式?圈層 +扇形?的共享布局模式。 第一產(chǎn)業(yè)（ %） 第二產(chǎn)業(yè)（ %） 第三產(chǎn)業(yè)（ %） 2020年 2020 2020 67 從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看， 馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)?二、三、一?形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。 符合國際化競爭的要求。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展具有很強活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促 進作用。 . 城市經(jīng)濟高速增長，推動城市擴容 馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。同時根據(jù)馬鞍山市制定的 2002－ 2020年馬鞍山市到 2020年將建成具有 180萬市域人口的中型城市，年平均增長約 10萬人，在城市產(chǎn)業(yè)人口擴容的推動 下，將有效的促進馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 . 產(chǎn)業(yè)鏈進一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強 隨著馬鞍山高新科技開發(fā)區(qū)的建立市場投資環(huán)境不斷得到優(yōu)化截至 2020年底，共吸引廣州立白、家 樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴股。 2020年實際利用外資 ，實際利用內(nèi)資 100億元，分別增長 %和 %。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 元，各項經(jīng)濟指標(biāo)繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破 20 億元；工業(yè)銷售收入達到 46 億元，增長 %；實際利用外資 3384 萬美元，增長 65%。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進一步拉開，各項經(jīng)濟指標(biāo)快速增長。三個區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。 馬鞍山城市吸納外資的能力不斷 增強，同時對外來人口接納能力也增強，有利推動樂馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 . 交通路網(wǎng)發(fā)達，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展 馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為 45 分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。 . ?南進東擴?城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機遇； 在馬鞍山城市?南進東擴?戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過近 3 年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想 下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。未來發(fā)展格局將是多個中心，多種特色的。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機遇。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 . 房地產(chǎn)發(fā)展起點低，中低價商品房成為市場銷售熱點； 分析 2020年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場 3000元以下的中低價商品房 供應(yīng)比率低于需求比率，在較長的一段時間內(nèi)中低價商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。從 2001 年開始，房價一直在較低的水平運行，但市場運行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市 從 2020 年開始著力建設(shè)經(jīng)濟適用房，連續(xù) 建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的考慮 。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟型三房）、低總價房源更能得到市場認同； . 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費主力 隨著馬鞍山城市?南進東擴?城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立 ，城市改造力度逐年加大。根據(jù) 20202020年全市舊城改造計劃，兩年拆危舊房 34萬平方米， 5479戶，后三年按 10萬平方米計算。僅舊城改造一項就創(chuàng)造了 45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9萬平方米的住房需求。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、 營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)管理意識得到加強，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為 城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。 . 樓盤開發(fā)進入大盤時代 2020年起馬鞍山房地產(chǎn)市場開發(fā)的樓盤日趨規(guī)?；鐤|方明珠、中加國際華城等大型樓盤日見增多；進入 2020年，海外海集團等兩個總建面積超50萬平方米的大盤啟動，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場大盤時代已經(jīng)到來。 . 外地品牌開發(fā)商進入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進入。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進入有很大關(guān)系。同時大量的全 國知名開發(fā)商也相繼進入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進作用。 . 高端市場仍是市場一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好 根據(jù)目前市場整體調(diào)查來分析，現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒有一個高檔項目，市場上堪稱最高檔的項目海外海名筑，現(xiàn)階段銷售均價已經(jīng)超過 5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設(shè)計有的一些 高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺。但由于本項目緊鄰鐵路，以及項目中較大比例為商業(yè)，打造馬鞍山高檔居住小區(qū)具有一定的操作難度。 年 4 季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量分析 2020年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地 317 畝，較 2020 年同比減少 42％，全年市區(qū)累計出讓土地成交金額 億元，同比上漲 ％ ， 2020 年截至 11月 29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地 402畝，成交總金額達到 ，同比增幅達到 17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 . 經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展推動房地產(chǎn)迅猛發(fā)展 從上世紀(jì)九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進程，經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從 1991— 2020年，生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價計算）年平均增速達到 %。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，以 IT 產(chǎn)業(yè)為首的產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進入快速成長期，國民經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價 計算）增速均超過 36%，強大的工業(yè)支撐和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展成為馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動因。 . 居民收入水平的提高，擴大對住房消費的需求 經(jīng)濟的發(fā)展帶來馬鞍山居民收入水平的逐年提高。從 2020— 2020 年三季度，馬鞍山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐步提高。收入的增加激活了居民消費升級，在居民的衣、食、住、行消費分類中，住房、汽車已成消費熱點。當(dāng)一個國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進入小康階段時，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大。 另外，對于改 善住房內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設(shè)施狀況的需求，始終隨著居民生活水平及質(zhì)量的提高而不斷提高。正是人們對住